penguinpenguinの日記

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海辺の物件

大磯海岸から徒歩1分の物件を購入しました。

 

海が好きだからサーフィンをしている私にとって、このような物件はたまらないですね。

 

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築古の木造ですが、なかなか趣があります。

 

この玄関を開けると。。

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すぐ海に通じる道があるのです。

 

海水浴もサーフポイントも歩いてすぐです。

 

賃貸に出そうと思っていましたが、これだけ立地が良いと、何だかもったいない気がしてきました。

 

一緒に現地に行ってくれた高橋さんも、ここでバーベキューしようとノリノリです。

 

残置物がすごいのですが、夏までにクリーニングが間に合えば、関係者の皆さんやリブフリー会員の方に開放しようかと考えています。

 

みんなと楽しいことができて、コロナを吹っ飛ばすくらいの楽しい思い出ができればと思います。

 

 

不動産投資 宴の後始末

レインズを見ていたら足立区にやたらシェアハウスが出てきます。

写真をみれば一目瞭然、カボチャ系のシェアハウスです。

購入時は1億円前後で購入したのでしょうが、現時点では5000万円前後で売られています。

が、5000万円では誰も買わないでしょう。

私の査定では土地値で2500~3000万円ですが、解体費用も考慮して2000万円台前半でしょう。

シェアハウスのような密になってしまう居住形態は将来的に厳しいですね。

中途半端なシェアハウスは今後、淘汰されるでしょう。

残るのは貧民窟のような地獄系外国人シェアハウスでしょう。

このようなシェアハウスは家賃が安いため、行き場を無くした外国人に一定の需要があります。

このようなシェアハウスをやると、大家としてかなり鍛えられますので、本当に大家業が好きな方にはおすすめです(笑)

セットバックの基礎知識

都内下町エリアに見つけた中古アパート。

相場よりもすごく安くて、利回りも高い。

これは掘り出し物だと買付を入れます。

運良く1番手になれて、契約に進みます。
その重要事項説明で仲介の宅建士が小さい声で「セットバック。。。」と言ってたような気がしたけど、気にせずに購入した。

何年かして、この土地はセットバックが必須で、自分が思っていたよりも小さな建物しか建てられなかった。

ここで「そうか!それで安かったのか!」と気がつく訳です。

繰り返し言いますが、サラリーマン投資家がすごいお得な不動産を購入できることは通常ありません!
※Kさんをはじめとした凄腕不動産屋から紹介を受けた場合は別です

安い不動産には必ず何かあるのです。

セットバックについては、こちらをお読みください。
https://www.athome.co.jp/contents/words/term_519/

購入しようとした不動産が
1.建築基準法42条1項5号道路(位置指定道路)
2.建築基準法42条2項道路(みなし道路)

であった場合は、これは注意だな。と思って下さい。

一般的には道路中心線から2M後退しないと建物を建てられません。

なので、接道している道路が4Mないかな?と思ったら、現地へ行ってメジャーで測り、役場に行って道路台帳をもらって下さい。

5号位置指定道路は民間が宅地開発を行った際に入れる道路ですので、4Mあるケースが多いのですが、「不完全な位置指定道路」というものもあります。
これに該当すると、セットバックしなくてはいけないどころか、位置指定道路の奥の土地は再建築できないことすらあります。

こう考えると、不動産投資は何も勉強していない人がやるには本当に注意しなくてはとつくづく思います。

ちなみに、藤〇なんとかという著名投資家が「法的瑕疵物件を安くしいれて〰」なんて教材を販売していますが、セミナーで話した位でできるようになると思っているのか、聞きたいですね。
セミナーへ参加した方は高揚感からできると思ってしまうようですが、近隣対策やら役場対応とか、はっきりいって素人にできるものではありませんよ。

そんなことが可能な物件でしたら、業者がマーケットに出すわけないのです。

土地は切れるか切れないかで価値が変わる

イケイケの収益不動産屋のマイソクを見ていると、
路線価×土地広さ=ほぼ土地値と書いてあったりしますが、大事な視点が抜けています。

それは、土地が切れるかどうかです。

例えば路線価200,000で1000㎡の土地に建つ2億円のアパートがあったとします。

先ほどの収益不動産屋の算式に当てはめれば
20万円×1,000=2億円でほぼ土地値という訳です。

でも、土地というのはそんなに単純なものではありません。

その2億円の土地を買う人がいるかどうかです。

当然、大きなビルや分譲マンション用地としてならば売れるかもしれませんが、そのような建物が建つ土地は非常に希少です。
そうなると住宅を建てることになりますが、1,000㎡の土地を買い求めるエンドは稀です。滅多にいないでしょう。
それも高級住宅地に限られますね。

となると、細かく分筆して売ることになります。
これを土地を切ると言います。

どんな土地でも切れるかというと、そんなことはありません。

4mの道路に2m以上接道していること。

これが建築できる条件ですので、これを満たしている必要があります。

つまり旗竿地では土地を切ることができません。

旗竿地に関してはこちらに詳しく書いてあります。
【実例付き!】旗竿地のメリット・デメリット、注意点を徹底解説! - MY HOME STORY │スーモカウンター注文住宅


ですので、いくら1,000㎡あっても旗竿地では、分筆して売れないので、先の収益不動産屋の計算は、まさに机上の計算となる訳です。

ですので、以上に土地が広いのに、金額がなんか安いなという物件はたいてい旗竿地で、それは決して安くなかったりするわけです。

本日決済してきました

当社にて購入した物件の決済を本日行ってきました。

 

2020年になって2つ目になります。

 

今回は古屋付き土地です。

 

ゆくゆくは更地にして、私も宅建業者なので、KさんやIさんと他とは一味違った戸建てを建てて売りたいなと考えています。

 

この物件の特徴は「海が近い」です。

 

私みたいな海好きからすると、海が近い!海が見える!というだけで多少高くても買いたくなってしまいます。

 

この物件も湘南のとある海水浴場から徒歩3分です。

 

このような特徴がある物件をエンド向けに売ると、一発高値が望めます。

 

収益物件の販売図面でほぼ積算とか書いてありますが、旗竿地でそれはないだろ(笑)と思ったりもします。

 

土地値だとうたっているマイソクにはくれぐれもご注意ください。

 

この物件は、しばらく家族や仲間と海の基地として遊んで、秋が来たらリフォームして賃貸に出し、1~2回転したら、いよいよKさんのプロジェクトを実行しようかと考えています。

 

いつもお世話になっているGSの皆さんも釣りがお好きなようですから、ぜひ拠点としてお使いくださいねー

 

ワンルームマンション保有の方はチェックして下さい

新築ワンルームマンションを購入すると、手の悪い業者は「マスターリース契約」を締結させようとしてきます。

 

これはオーナーがワンルーム業者に部屋を貸して、ワンルーム業者はそれを転貸するというものです。

 

それにより、借り手を探すのも、家賃の集金も、設備の管理も全てこちらがやりますからオーナーさんは何もしなくてもいいんですよ。ということを説明して契約を結ばされてしまうのですが、

 

この契約の恐ろしいところは、解除することができないという点です。

 

なぜか?

 

借地借家法により、賃借人は強く保護されています。

 

これを悪用しているのです。

 

つまり、ワンルーム業者が賃借人という地位になっていますので、オーナーは正当事由がないと解除できないのです。

 

ちなみに正当事由というのは、ほとんど該当するものがありませんし、万が一該当するようなことになるとオーナーは大変な状況です。

 

詳しくはこちらをご覧ください

https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2046/#:~:text=%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%83%BB%E5%BB%BA%E7%89%A9%E3%81%AE%E8%B3%83%E8%B2%B8%E5%80%9F%E5%A5%91%E7%B4%84,%E3%82%8B%E3%80%8C%E4%BA%8B%E7%94%B1%E3%80%8D%E3%82%92%E3%81%84%E3%81%86%E3%80%82&text=%E5%88%A4%E4%BE%8B%E3%82%92%E5%8F%97%E3%81%91%E3%81%A6%E3%80%81%E7%8F%BE%E5%9C%A8,%E3%81%A6%E5%88%A4%E6%96%AD%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%97%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E3%80%82

 

という訳で、マスターリース契約を結んでしまいますと、管理がいいかげんで変えたいと思っても変更することは難しいのが現状です。

 

更に恐ろしいことに、この契約はずーっつ憑いてくるのです。(あえて怖い字を使ってみました)

 

所有者が変わっても、マスターリース契約は継続されるのです。

 

中古のアパートを買うと、入居者はそのままですよね。

「賃貸人としての地位を継承」という文言が重説なんかにも書かれていますが、そうです、ずっと憑いてくるのです。

 

まさに呪われたマンションです。

そうなると、買い手はかなり制限されてしまいます。当然価格にも反映されます。

 

というわけで、契約時にマスターリースという言葉が入っていたら、よーく検討して下さいね。

 

 

 

宅建試験 まだ申込みできます

https://studying.jp/takken/about-more/takken-schedule.html

 

宅建士の試験要綱に一部変更があったようです。

 

不動産投資をしている方、もしくはこれからしようと考えている方は是非とも受けて頂きたいです。そして合格して下さい。

 

サラリーマンをやっていると確かに時間がないですが、時間は作らないといつまでも生まれません。

 

私は朝4時に起きることで、毎日2時間を作り出しました。

 

宅建試験まで2年間勉強しましたので、1000時間は勉強しました。

 

我ながら容量が悪いです(笑)

 

昔から人の2倍は勉強していました。

 

ということで、私でも受かりましたのでぜひ頑張って合格して下さい。

 

宅建士を取ると、世界が違って見えますよ(笑)