penguinpenguinの日記

サラリーマンを辞めたい人を応援します。

信用金庫で雑談してきました

トヨタ物語のサブテキストとして読んで下さい。

より理解が深まります。

 

先日、城北地区の信用金庫に決算書を持って担当者に決算の説明をしてきました。

 

目的としては決算説明を口実に、融資の姿勢や情報を引き出すことです。

 

例年ですと、決算の説明はさておき「購入予定の物件はありますか?」と聞いてくるのですが、今回は雰囲気が違いました。

 

今まで10%程度の自己資金があれば審査のテーブルに乗ったのですが、今では最低20%、できれば30%ないとテーブルにも乗らないそうです。

 

期間に関しても厳しくなっていて、基本的には耐用年数以内だそうです。

 

この姿勢だと新規のサラリーマンは参入できないですね。

 

基本的に信金ですとエリア内しか融資しませんので、23区内になります。

となると木造アパートでも8000万円くらいして、利回りも場所や築年数にもよりますが一般的には6%前後でしょうか。

 

となると自己資金で諸費用も含めると2000万円は必要になりますし、そこまで頑張って用意してもキャッシュフローはほとんど望めません。

 

ここでほぼ断定できるのですが、今サラリーマンをやっていて、これから一棟アパートを購入しようと思っている方は、かなりハードルが上がっていますので戦略を再考した方が良いです。

 

今のうちにコツコツと現金を貯めて、数年以内には融資情勢が変わってくる可能性もありますから、来るべき決戦に備えて下さい。

 

「待つも相場」という格言もありますので。

 

自転車置場に悩んでいます

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いつのまにかこんな状態になっていました。

自転車置場があるアパートってほとんどないので、駐輪場はありますか?って聞かれると困ってしまいます。

とは言っても、自転車はあると便利なので、たいていは公道に申し訳なく置かせてもらっています。

スペースがあれば堂々と置けるんですがね。

 

 

トヨタ物語を読んで

織物メーカー御曹司の道楽と捉えられていたトヨタがいかにして世界一の自動車会社になったのか。トヨタと言えば安定した業績、財務基盤を持つ会社というイメージだったが一線で働く者にとっては倒産危機の連続であった。いかにしてムリムダムラを無くすのか、突き詰めると全ての業種、業態に当てはまる真理があった。

例えば車の部品を購入した際に現金が出ていき、それは車が売れるまでは回収できないので、いかにその回収を早くするかをカイゼンする場面があったが、我々大家業界も空室が出てリフォームを行い、次の入居者が決まるまではお金が入ってこない。部屋という資産が遊んでしまっているうちは、金利負担、租税、電気代などの費用が発生している。

今までリフォームが忙しい時期だし仕方ない。

とか

そんな大家の都合で全てが決まるわけではない、お客様あっての貸家業だからと自分を納得させていたが、それではいけない。本当にできることはないのか、カイゼンできることはないのか。

なるべく現場に行って、入居者とコミュニケーションを取って、できることからコツコツとカイゼンしていくことが重要であると認識した。

これからも大家として仕事をしていくつもりだが、その経営方針にトヨタ生産方式のエッセンスを取り入れていきたいと思う。

20~30代サラリーマン向け 投資シミュレーション

働き方改革によって帰る時間は早くなったけど、残業代が減って収入も減ったという人が多いせいか、副業・投資に興味を持つ方が増えています。

少し前でしたらスルガ銀行を使って地方の高利回りアパートを購入する方法もあったのですが、新規融資が限りなく絞られるのとともに高利回りの物件もなくなっているので、その方法も現実味が薄くなっています。

とは言っても、何かの投資をしたい!という方にお勧めなのが太陽光発電所への投資です。

太陽光発電の買取金額は年々下がっているので、今更遅いのではないかと思う方も多いと思いますが、実は太陽光パネルやパワーコンディショナーもガンガン下がっているので、投資商品としてみると実は利回りが数年前と変わっていません。

 

簡単なシミュレーションをすると、

年収500万円、勤続3年のサラリーマンがやったとすると

太陽光パネル+土地=2500万円

だいたい利回りが9%前後になります。

 

ここで、ネットには利回り13%とかの物件があるぞ!という方がいるのですが、太陽光の利回りって言うのはアパマンよりもっと恣意的に操作できます。

また、手抜き工事をして利回りを上げてなんて方法も常套的に行なわれているので、しっかりとした会社から購入する必要があります。

なので、しっかりした会社が固めにシミュレーションすると利回りは9%前後になるわけです。

 

話が横道にそれましたが、この様な物件を金利2.2%20年間のフルローンで購入すると、月々のキャッシュフローが2~3万円出ます。

 

また、消費税還付という方法がありまして、これを行うことで購入価格の8%弱が還付されます。

2500万円の物件でしたら税理士手数料を入れても200万円は還付されます。

 

さて、この太陽光発電所ですが、上記属性の方でしたら2基は購入できる可能性があります。

 

そうするとキャッシュフローが月に5万円、消費税還付で400万円の現金を得るシステムを構築することができます。

 

この400万円で戸建を購入します。

千葉・埼玉・大阪あたりでしたら400万円で購入し、月額5万円程度の家賃収入を得ることができます。

 

太陽光と合わせて10万円のキャッシュフローを手にすることができました。

 

今年はこれで終了です。

 

翌年にこの木造を担保にして、日本政策金融公庫からお金を借りて木造をもう1棟購入します。

家賃5万円ー返済1万円=4万円です。

この方法を毎年繰り返せば、毎年キャッシュフローが48万円(月4万円)ずつ増えていきます。

 

戸建が5戸位になったら、地元信用金庫に行ってアパートローンを借りても良いし、このまま戸建を買い進めても良いです。

保有している戸建は退去があるかもしれませんが、そのタイミングでリフォームして実需(実際に購入して住む人)に売れば、恐らく購入価格の+100万円程度の売ることができます。

 

このように太陽光発電所投資を足掛かりにした堅実な不動産投資はいかがでしょうか。ご興味がある方はご連絡下さい。

 

スルガ銀行の融資担当者

世間を騒がせているスルガ銀行問題。

銀行側もエビデンスを改ざんしている認識のあった担当者がいると認めましたが、当然そんなレベルじゃないのです。

銀行ぐるみでエビデンス改ざんに手を染めていたと言わざるを得ません。

私はエビデンス改ざんをやっていませんが、いずれヤバいことになると思っていましたし、むしろ早くばれてしまえと思っていました。

だって、スルガ銀行のせいで投資物件の値段が上がり、なかなか物件が購入できなかったからです。

自分もエビデンスを改ざんしてスルガ銀行で購入しようと考えたこともありましたが、思い留まった理由は「この物件をこの金利で購入したら回せないから」です。

ムリして購入したサラリーマン投資家が今後立ち行かなくなるでしょう。

スマートデイズ問題はこのことに比べたら小さいものです。

 

ムリしてスルガで中古アパートを購入したサラリーマン投資家が、これから次々と返済できなくなって、スルガの融資は不良債権化していきます。

 

中古アパート向け融資は1兆円以上あるはずですので、その時はスルガ銀行も厳しくなるのではないでしょうか。

 

 

サラリーマンという奴隷

奴隷って知っていますか?

人間としての権利・自由が認められず、道具同様に持主の私有物として労働に使役される人間。

のことです。だいたいご存知かと思います。

 

では現代社会に奴隷っているんでしょうか?

例えばイスラム国に捕まった捕虜とか、北朝鮮の国民とか、そのあたりをイメージされるかもしれません。

 

しかし、もっと身近なところに大量にいるのです。

 

それは日本のサラリーマンです。

それは違うよ!

と違和感を感じる方がほとんどかと思いますが、それは日本の教育によって、そのように植えつけられているのです。実態は奴隷だと判断せざるを得ません。

 

このブログを読んでいる方は大部分がサラリーマンかと思いますが、皆さんに自由ってありますか?

経済的自由、移動の自由、働かない自由  ほとんどがないのでしょうか。

 

この世の中は一部の金持ち、エスタブリッシュメント、政治家の都合の良い社会になっています。

奴隷であるサラリーマンも自分たちが奴隷とは思わないような巧妙な仕組みが用意されているのです。

 

確かに奴隷でいれば餓死しないかもしれません。何とか生きていけるかもしれません。しかし、それでいいんですか?それじゃ、何のために生まれてきたか分からないじゃないですか?

 

奴隷を抜け出す第一歩は、経済的な自由を手に入れることだと考えています。

経済的な自由とは、「給与以外の収入>支出」です。

最近では副業とも言われています。

もっとも、政府が騒ぎ出している副業は自分がサラリーマンとして手に入れた能力を他社や別組織で活かすことを想定しているようですが、それも広義での副業と考えて良いかと思います。

 

私は奴隷という生き方が気に入っている!という人には何も言うつもりはありません。

ただ、違和感を感じいる方、このままではいけないと感じている方に対しては、有益となる情報を公開していこうと考えています。

 

群馬フラワーパークに行ってきました

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本日は太陽光発電所のメンテナンスに行き、帰りに群馬フラワーパークに行ってきました。

バラがたくさん咲いていました。

バラはバラでも花によって香りが全然違うということを初めて知りました。

とてもオススメの場所です。