penguinpenguinの日記

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元本が減っていくことに着目しよう

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不動産投資で物件探しの目安として利回りがありますが、利回りだけで判断するのは危険です。

 

例えば

 

東京都北区 利回り5% 5000万円

 

群馬県桐生市 利回り15% 5000万円

 

この場合ですと、利回り15%にどうしても目がいってしまいますが、場合によっては5%の物件にした方が良いケースがあります。

 

月々のCFは群馬県の方が良いかもしれませんが、この物件が年々土地の価格が下がっていくし、そもそも土地を売ろうとしても買ってくれる人がいない可能性があるのです。

 

東京都23区であれば、土地は下がるどころか、これからも上がっていく可能性があります。

月々のCFは低くても、売るときにもしかしたら購入した金額以上で売れる可能性もありますし、買いたいという引き合いも多いでしょう。

 

私の場合ですと、保有物件の70%は東京23区です。

投資金額は約10億で毎月のCFは満室で170万円です。

 

10億投資して170万円のCFは少ないような気がしますが、今後10年間はほとんど土地の値段が下がらないような場所に、ほぼ土地値の物件を購入しています。

つまり10年後も10億円で売れるような物件なのです。

 

その場合、ローンの元本がそのまま自分への積立貯金のような役割を果たします。

 

私の場合ですと、元本が年間で3000万円減っていきますので、月々のCFと合わせると年間で5000万円位の資本が増えていくイメージです。

 

どんな物件が良いのですか?

と良く聞かれますが、私の考えですと

・東京もしくは神奈川

・土地値に近いもしくはそれ以下の物件

・10年後も土地値が維持される可能性が高いエリア

 

こんな感じでお答えしております。

 

秋ぐらいから融資が徐々に開きはじめるという情報があります。

 

不動産投資は良くも悪くもスルガ銀行が台風の目になっています。

そのスルガの融資が再開しつつありますので、今まで物件が購入できなかった方も、秋に向けて準備運動を始めてはいかがでしょうか?

 

お盆休みも今日までです。

また明日から頑張りましょう!

 

 

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太陽光発電が思うようにいっていない場合

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購入する前にシミュレーションの提示を受けるのですが、この金額と実際の発電金額に乖離があるということです。

 

この原因として以下のことが考えられます。

 

1.そもそものシミュレーションが不適切だった

2.天候が不順

3.発電所に何かトラブルがあった

 

順に説明していきます。

 

まず1.に関しては最も多く、どうしようもないパターンです。

販売会社はシミュレーションを保証しているわけではありませんので、クレームを出しても何もしてくれません。

これを避けるためには信頼ができるところから購入するしかありません。

 

2.のケース。

今年の7月はとても雨が多かったのですが、天候が不順だと当然発電量も下がります。

ただ1年を通してみると、一定の範囲に収まることが多いです。

7月が天気悪くても、9月がとても良ければ1年間の収支は合ってきます。

 

そして3.のケースですが、トラブルにもいくつかのパターンがあります。

 

(1)草刈が伸びている

一番単純なトラブルですが、草や竹が伸びてしまい、発電ができなくなるケースです。

雑草と言ってもバカにできません。

場合によっては発電量が半分以下になってしまうことがあります。

適正な時期に草刈りをすることは重要です。

 

(2)パワコンに問題がある

パネルは正常に動いているのですが、パワコンになんらかの異常があり思うように売電きていないケースです。

これは現地に行って、問題がパネルにあるのかパワコンにあるのか切り分けをする必要があります。

 

(3)建築物が建てられた

連系前後に建築物が建てられてしまうケースです。

良くあるのは連系時に電柱が建てられて、それが影になるケースです。

また、隣地の草木(特に竹)が伸びてきて、影を落とすこともあります。

 

このようにいろんなトラブルが考えられますが、トラブルを発見できたのは不幸中の幸いです。

きちんと監視していなければ、トラブルを抱えたまま少ない発電量でローンを払っていくことにもなりかねません。

 

トラブルによる被害を最小限にするためにも、きちんと監視するシステム・体制を構築しましょう。

 

太陽光発電の最重要ポイントは「監視である」ことを覚えておいて下さい。

 

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太陽光発電投資を始めたのだけど、思うように発電しないという相談がありました。

 

大家の7つ道具

大家をやっていると様々な局面に出くわします。

 

そのうちの1つが設備の故障だったりします。

 

私は基本的に大工さんにお任せしてしまうのですが、あまりに簡単な修理ですと呼ぶのも申し訳ないので、自分で直すことになります。

 

そんな時にまず必要になるのが、電動ねじ回しです。

インパクトとも言います。

インパクトはピンキリなのですが、私はMakitaの製品に絶大な信頼を置いていますので、Makitaを使っています。

ただ、その中でも一番安いものを使っています。

安いとネジがプラスだけだったり、ケースが無かったりしますが、全く問題がありません。

車のトランクにいつも入れっぱなしにしておき、ドア蝶番のマシ締めや、二段ベッドの組み立て等に利用しています。

 

次は何でも切れるはさみです。

何でもというと語弊がありますので、いろんなものが切れるはさみとしておきます。

これは家の前に粗大ゴミを出されてしまったりした時に使います。

粗大ゴミとして出すと高い料金が必要になるのですが、このはさみで切ってゴミ袋に入れてしまえば、通常のゴミとして捨てることができます。

私は布団を良く捨てられるので、布団の粉砕用に使っています。

 

またちょっとした掃除には掃除機を使いますが、野外で使うことを考えるとコードレスが必要です。

内階段なんかもほこりっぽくなることがあるかと思いますが、ほうきに塵取りだとほこりが舞ってしまいます。

そんな時はやっぱりMakitaです。

この一番安いのでも十分な吸引力と耐久性があります。

Makitaは最高です。良い道具を使うと良い仕事ができると考えていますので、結構道具には拘っております。

 

後は、いつも車のトランクに忍ばせているものとしては

・使い捨て雑巾

・ゴム手袋

・ゴミ袋

・ファブリース

・ゴキブリほいほい

・ネズミの毒えさ

蚊取り線香

 

このようなものを常備しています。

 

7つどころではなくなってしまいましたが、現場で必要になって買いに行くのも時間の無駄なので、いつも多めに常備して備えております。

 

皆さんはどんな道具を使っていますか?

何かおすすめの道具がありましたら、ぜひ教えて下さい。

 

自分のやりたいことを引き寄せる

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友人の豆柴大家さんが書いたブログです。

焼き鳥が食べたいなと強く思っていたら、友人から焼き鳥の店に誘われたそうです。

 

私は宗教とか超常現象とかお化けとかは一切信じていないのですが、1つ信じていることがあります。

 

それは「思考は現実化する」ということです。

 

逆に言うと「イメージできないことは、決して実現しない」ということです。

 

私はサラリーマンが嫌で嫌で、昼夜独立する方法を考えていました。

その末に行き着いたのが「不動産投資」だったのですが、不動産投資をどうやって始めるか、はじめた後はどんな生活を送っているのか、どれくらい収入が欲しいのかというイメージを常に思い浮かべては必要な部分をアップデートしていました。

 

そのうちに、目標を毎朝紙に書くようになりました。

人間というのは忘れてしまう生き物ですから、毎朝紙に書くことで目標を再確認するのです。

 

お恥ずかしいですが、当時毎朝紙に書いていた目標とは次の通りでした。

 

・40歳までに

・月額100万円のCFを得るシステムを構築して

・庭付きの家に住んで、好きなことをする

 

こんな内容です。

 

ここで大事なのが、恥ずかしがらずに、自分が本当にしたいこと・目標にしたいことを紙に書くことです。

 

日本人は奥ゆかしいので、自分の欲望を紙に書くことすら恥ずかしく思うことがありますが、ここはだまされたと思ってやってみてください。

 

また、紙に書くことで忘れないということ以外にも、自分の頭の中が整理されてすっきりするという利点もあります。

 

私はこの目標を毎日紙に書くことによって、41歳の時点でだいたいのことを達成することができました。

達成後はもちろん新たな目標を毎朝紙に書いています。

 

スポーツの一流選手は、試合前にイヤホンで音楽を聞きながら自分の世界に入っていますが、あれはイメージトレーニングをしているのです。

私も昔はスキーのモーグルをやっていまして、その時はイメージトレーニングをしていました。

スキーは冬のスポーツですので、それこそ春夏秋はイメージトレーニングです。

 

方法としては、自分の部屋で気に入った音楽を聴きながら目をつぶります。

そして、お気に入りのスキー場のコブ斜面、多くは苗場や斑尾でしたが、頂上からコブ斜面を滑っているところを想像するのです。

これをたっぷりすると、次のシーズンに今までできなかったことができたりするのです。

 

はっきり言いますが、イメージの力は絶大です。

誤った方向に使うと自分も周囲も害が及ぶ可能性があり危険なほどです。

 

どうかイメージを正しく使って、あなたが思い描く未来を実現して下さい。

参考図書というほどではありませんが、私の考えにとても近い本です。

 

夏休みにでも読んで下さい。

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https://mameshibaooya.hatenablog.com/entry/2019/08/12/013534?_ga=2.162472635.628887038.1565823903-953753730.1501764060

不動産から他の事業にシフトする

夏休みに地方を旅してきましたが、そこで思ったことがあります。

 

地方物件の空室がやばいことになっている。

 

このことを改めて思いました。

 

比較的経済が堅調な地域でも、入居率が10%とかそんな物件がざらにあります。

 

東京で大家をやっていると、あまりそのような危機感は感じないのですが、自分の目で確かめると実感が湧いてきます。

 

サラリーマン大家はまだ良いかもしれませんが、私のような専業大家ですと、家賃収入一本でやっていくのはあまりにも危険です。

 

幸いにも不動産はある程度の規模に達していますので、今後は事業の多角化をはかりたいと思っています。

 

その1つは太陽光です。

太陽光はアパートと違って、全量買取してくれます。

また、隣に新築アパートが建ってしまったから自分の物件の入居率が下がるなんてこともありません。

競争がないというのは、ありがたいです。

 

もう1つ考えているのは、外国人関連のビジネスです。

外国人は今後ますます増えていきます。

民泊に取組んでいる方も多いと思いますが、私は定住者向けのサービスを提供していこうと思っています。

具体的な内容はここでは書けないのですが、シェアハウスに住んでいるスリランカ人・ベトナム人・タイ人と組んで様々な取り組みをしていきたいと思います。

 

 

名古屋で考えたこと

妻の実家がある名古屋に行ってました。

私は2泊して、とりあえず東京に帰ります。

妻は子供達と共に、もうすこしゆっくりするそうです。

 

名古屋で義父と様々な話をしました。

 

好調な名古屋経済だけど、空き地にアパートが乱立して、経営が苦しい。

新築当時は5万円で貸せたが、現在では半分の2.5万円に下がっている。

 

また、トヨタやグループ会社の社員も郊外に庭付きの家を購入したが、交通が不便なので市内中心地にマンションを買い直していて、今後はますますその流れが加速するだろう。

 

要は、地方や郊外の土地はますます下がり、東京や地方の中心地は横這いか場所によっては上がるでしょう。

 

あまり脅かしたくはないですが、地方都市の便利ではない場所に物件を購入された方は、かなり大変な舵取りを迫られるのではないでしょうか。

 

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新東名を東京に向けて走っています。

最高速120キロの区間がありました。

 

 

とう

測量の立会いに行ってきました

不動産をたくさん保有していると、いろんなことが起きます。

 

その1つが隣地からの測量立会い依頼です。

 

立会いといっても難しいことは無く、プレートとか、鋲をフンフンと確認してサインするだけです。

場合によっては郵送でもやりとりできますよと言われたりもするのですが、ここに大きな落とし穴があったりします。

 

場合によっては将来的に大きなリスクを背負うこともあるので注意が必要です。

 

これには様々なパターンがあって、一概には言えないのですが、私の場合ですと、隣地建物の基礎が地中で越境しています。

 

それは購入時には確認済みで、隣地所有者から覚書も頂いているのですが、今回は売却、解体後に新買主がアパートを新築するとのことですから、より慎重に取り扱う必要があります。

 

私のケースで最も怖いのが、今回の解体で地中埋設物を撤去してもらえないこと、そして、新たに発見された地中埋設物の処分を巡ってトラブルになることです。

 

それを防ぐためにも覚書を新たに作成して、ちょっと大げさにはなりますが相手の実印を押してもらい印鑑証明も提出してもらいました。

 

ここまでやればかなり安心です。

 

よく契約書に実印を押してくれと言ってくる会社がありますが、実印というのはかなり大事なものですので、それは押せないと私は突っぱねます。

 

実印を押すのは不動産取引時とか役所関係くらいです。

 

ちなみにこの境界の立会いは遠隔地でも交通費を出してくれるケースが多いです。

 

よって、往復の新幹線代くらいは出してくれますので、もしも境界立会いの依頼があって予定的にも問題が無ければぜひ現地に行きましょう。

 

近隣との顔合わせができたり、いろんな話を聞けたりするので得られるものはたくさんありますよ!