penguinpenguinの日記

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売って逃げる

2014年以降にスルガ銀行で物件を購入された方のほとんどが、大幅な債務超過に陥っています。

 

本人は気がついていたり、気がついていなかったり、または気がついていないフリをしたりと様々です。

 

もしも気がつかないフリをし続けたらどうなるか。おそらく、経営が厳しくなり損失を給与収入から補填するようになるでしょう。ただ、それも長くはもたないでしょうから、いずれは返済が滞り、期限の利益を喪失して物件は競売にかけられます。残った残債はサービサーとの交渉になりますが引き続き給与から返済することになります。残債の額があまりにも大きければ自己破産を視野に入れたほうが良い場合もあります。

私は42歳ですが、もしも10年後の52歳でこれを行うのは子供も多感な時期ですし、家族への負担も大きいですから、かなりきついと思います。

 

では、もしも気がついていて、かつ行動に移すことができた場合はどうでしょうか?

この場合は、金利交渉なり元本カットに向けて動くことができますから、瞬間的な運営は楽になります。

でも、将来的に大変になるのは間違いないですから、対症療法として金利交渉を行ったり、場合によっては仲介会社に損害賠償請求を行ったとしても根本的な解決にはなりません。

当たり前ですが一番良いのは物件を売ってしまうことです。

もちろん買った値段で売れるなんてことはほぼ100%ありません。

悪いケースですと半分以下でも売れないかもしれません。

 

そうなったら、任意売却にするか、仲介会社に著しい過失や違法行為があった場合には買い戻し請求をおこない、足りない元本部分を補うことになります。

このような方法が取れれば一番良いのですが、もちろん全てのケースで成功するわけではありませんし、個別事情によっても全くゴールは違ってきます。

 

ただ1つ言えることがあります。

うまく行かない可能性があるからやらない、面倒くさいからやらない。このような考えを持っていたらすぐにでも捨てて頂いて、将来の自分や家族のためにも現在は苦しいし忙しいかもしれませんが勇気を出して立ち上がってほしいです。

 

始めなければ何も始まりません。

結果は不本意かもしれませんが、種を蒔いた本人が刈り取らねばならないというのも事実です。

 

どう行動すればよいか分からないという方は、11月3日に新宿でセミナーをやりますのでぜひご参加ください。

詳細はこのブログの過去にアップした記事を参照して頂ければと思います。

 

火災保険セミナー まだ空席があります

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大工の高橋さんとタッグを組んで火災保険申請のお手伝いをしています。

 

私どもはご要望を頂ければ、北海道から九州まで(たぶん沖縄も)現場に行きます。

 

高橋さんは金曜日から四国に乗り込んでいます。

高松から今治そして松山で楽しい夜を過ごす予定だったそうですが、なんと高松で熱を出して寝込んでしまったそうです。。。

 

たぶん、働きすぎだと思うのですが、それぐらい頑張ってやってくれています。

高橋さんそして二階堂さん。どうかご無理をされないように。無事帰京して下さい。(現調は何とかやって頂けるようですので、四国に物件をお持ちの皆さんはご安心下さい)

 

そんな火災保険請求ですが、11月2日@新宿はまだ空席があります。

 

LiveFree会員の方はもちろん、会員以外の方もセミナーにご参加頂ければ高橋さんにお願いすることができますので、どうぞご参加下さい。

 

セミナーの内容は結構衝撃的です。

 

私たちはレンタルルームでセミナーをやるのですが、例えば本日の会場。

 

オーナーが請求していないだけなのですが、僕が申請したら早速100万円は支給されます。

知らないだけで、100万円損しているのです。

 

普通に全く問題なく使える部屋ですが、プロが見ればこれだけ出るのです。

 

良く、台風後に管理会社が物件を見に行って、被害が無い。というお話を聞きますが、そんなケースでも高橋さんが見に行くと数百万円出ることが多いです。

 

つまり、実際の利用に問題がないということと、保険金請求ができないということはイコールではないのです。

 

利用に問題が無くても、保険金請求はできるのです。

 

また工事にもピンキリがありまして、どんな見積もりを作って、どんな申請書を作るか。

 

このあたりもキメ細かくアドバイスいたします。

 

そんな流れで申請すると、満額出るケースもありますが、万が一減額になっても交渉の方法をアドバイスします。

 

保険会社と交渉できるということをご存じない方も多いのですが、実はできます。でも方法を知らない方は下手にやらない方が良いです。

なぜかというと、交渉方法を間違えるとブラックリストにのってしまい、以後の保険請求が難しくなってしまうからです。

 

ということで、このセミナーは本当に役立つ良いセミナーです。

会費もそんなに高くは無い。というか、保険請求のことを考えるとコストパフォーマンスは抜群に良いと思いますので、ぜひご参加下さい。

 

セミナーの詳細は以下の通りです。

penguinpenguin.hatenablog.com

 

皆さんとお会いできることを楽しみにしています。

 

 

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11月3日 金利交渉・任意売却セミナーについて

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来月3日に開催予定のセミナーについて、多数のお問い合わせを頂いております。

 

今までは金利交渉という手法をメインでやってきましたが、オーナーの状況を考えると金利交渉だけでは足りないケースが圧倒的に多い状況です。

 

例えば、金利が1%台に下がったとしても、

10年ごとに大規模修繕に3000万円かかったり

入居率がどんどん低下して、改善の見込みがないエリアだったり

2DK×20部屋でリフォーム代が1部屋300万円

 

こんな物件ですと、将来的にはかなり辛い状況になります。

 

前に会員さんで試算したことがあります。

この方は約1億の物件を利回り9%ほどで購入しているのですが、

家賃が入ってきても、ローン返済(2%)や修繕費用、税金を払うと30年間で4000万円の赤字になります。

 

現状では毎月10万円ほどのキャッシュフローが出ているのですが、これはほんの見せかけでして、今後発生する修繕費や家賃・入居率の下落を考慮すると大きな赤字となってしまうことが分かり、愕然とされていました。

 

みなさんは購入時に大規模修繕のことは聞いて理解して購入されましたでしょうか?

 

ほんの目安ですが10年ごとに、建物面積1㎡あたり3万円ほどかかると考えて下さい。

 

500㎡のマンションなら1500万円です。

 

物件をお持ちの方はぜひもう一度、シミュレーションをしてみて下さい。

 

10年に1回の大規模修繕

入居率はエリアにもよりますが

東京23区で95%、地方では50%で見たほうが良いエリアすらありますね。

また、家賃も1年で1%下落すると考えて下さい。

 

この前提でシミュレーションしてみて30年本当に持ちきれるのか、検討してみて下さい。

 

もしも数千万円の赤字になるようでしたら、早いうちに手を打つ、つまり売却に動いたほうがよろしいかと思います。

 

任意売却すると、いろいろなパターンが考えれれますが、

売却金額はおそらく残債を下回ることになります。

 

残債に関しては、銀行からサービサーに債権譲渡されます。

その際には5%~15%にまで減額されて譲渡されますので

 

仮にあなたの残債と、売却金額のギャップが5000万円あった場合でも、サービサーは500万円程度でその債権を譲渡されます。

 

この500万円に関して、無理のない範囲で返してください。

こんな話になるかと思います。

 

月に3万円とかを20年間

 

これでまとまるのであれば、30年後に3000万円の赤字が発生するよりもよっぽどマシかと思います。(若いうちならやり直しがききます)

 

私もそうですが、人間は自分の失敗を認めたくない、直視したくないという気持ちが働くのは良く分かりますが、かなりシビアな状況だと思いますので、よくよく考えて行動された方がご自身や家族のためにもよろしいかと思います。

 

また、某投資コミュニティ(○村氏主宰)からの相談者もたくさん来ています。

マインドコントロールをされている方も多いと思いますが、本当にひどい物件を買わされています。彼らは責任取らないでしょうから、自分の身を守る行動を取って頂きたいと思いますね。

 

 

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自然災害に強い土地とは

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台風19号によって、多くの被害が発生していますが、不動産投資家の中にも被害を受けた方がたくさんいらっしゃいます。

 

今までは浸水の可能性などはあまり重要視されていませんでした。

私も重視していませんでした。

 

ただ、この台風により機運が高まりつつあります。

 

某銀行では江戸川区にある物件の決済が下りていたにもかかわらず、否認されました。

理由はハザードマップで見ると、災害に6M浸水と書かれていたからです。

 

こうなると、今後は自然災害のリスクが高いエリアは価格が安くなり、リスクの低いエリアは価格が高くなる可能性も出てきています。

 

ではどんなエリアが自然災害に強いのか?

 

実はこのあたりは、宅建士の試験にも出てきますのでまとめてみました。

 

<宅地として適したエリア>

1.山地(急傾斜、崖、地すべり地、崩落跡地、断層の除く)

2.丘陵地・台地(縁辺部、台地上の浅い谷を除く)

このように書かれています。

 

山地は意外に思うかもしれませんが、地盤がしっかりしていて急傾斜でなければ水害にも強く、地盤も丈夫なケースが多いです。

 

台地はみなさんのイメージ通りかと思いますが、川が流れている場合や谷がある場合は要注意です。

 

世田谷などの台地でも、近くに川があったり、川によって削られた低地では水が溢れていました。

台地であっても安心はできないという一例かと思います。

 

また、低地であっても以下の場合は大丈夫とされています。

1.十分な対策がされた埋立地

2.自然堤防

自然堤防とは聞きなれない言葉ですが、川によって礫や砂が堆積した土地です。水はけが良く、地耐力も高いとされています。

しかし、自然堤防の反対側に形成される後背低地は地盤が弱く、宅地には向きません。

 

こうやって見ていくと改めて住宅建設に向いた土地は少ないのだということと、人口増や経済発展の歪みによって、本来であれば宅地にしてはいけない場所を宅地としてしまったことが今回の災害につながっているのだと感じました。

 

ちなみに、地名による判断も有効だったりします。

良く言われているのが「水」に関係する地名は注意すべきです。

池袋、沼袋、玉川、池尻なんかですね。

 

また窪地を意味する、荻窪も水が溜まりやすいです。

 

蛇や竜なんていう感じが入っていると、過去にがけ崩れが起きた可能性があるようです。

 

また週末は雨が降るようですが、新たな被害が出ないといいですね。。。

 

 

 

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金利交渉・任意売却セミナーを実施します

投資コミュニティLiveFreeには日々様々な質問や相談が寄せられます。

 

その多くは、

・この物件を今後も運営できるのか?

・既に債務超過に陥っているのではないか?

・10年20年間この物件を保有しているとどうなるのか?

・仲介した会社を信用しても良いのか?

といった内容です。

 

率直なところを申し上げると2014年以降に高額物件をローンで購入された方は、今後保有し続けることがかなり苦しく、金利交渉場合によっては任意売却をする必要があると思います。

 

直視するのも辛い現実だと思いますが、臭いものに蓋をしても何も問題は解決しません。

 

そんな悩みや不安を抱えている方向けに以下のセミナーを開催したいと思います。

 

当コミュニティでは代表石澤が宅建業者として営業をしていますが、任意売却に関してはその道20年のプロが顧問として協力して下さいます。

セミナーを受講の上、必要であれば個別相談にも応じたいと考えています。

 

<実施概要>

開催日:2019年11月3日(日) 13:00~16:00
場所:新宿(詳細は追ってご連絡いたします)
参加費用:LiveFree会員2000円 一般5000円

申込方法:金利交渉・任意売却セミナー参加希望とLINEにメッセージをご送付下さい

その他:セミナー終了後~16時まで 同じ会場で簡単な懇親会を行います。飲み物代は参加費用に含まれます。

緊急開催 第4回 火災保険請求セミナーを開催します

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この度の台風19号で被害に遭われた方が一日も早く日常の生活を取り戻すことができるように祈念いたします。

 

9月の台風15号、そして19号と立て続けに大きな台風が関東にやってきました。

 

私の保有する物件も、結構な被害を受けました。

 

中には屋根の一部が飛んでしまった物件がありました。

 

これを修理すると100万円位はかかります。

 

当然、保険申請しましたが、実際には300万円ほど出ました。

 

100万円で修理しても200万円残り、これを何に使おうが自由なのです。合法です。

 

どうしてそんなことが可能かといいますと、私どもには保険会社に勤務しているプロがいます。そして建築のプロもいます。

この両者が力を発揮することで、通常よりも多くの保険金を受取ることができるのです。

 

この大きな台風の襲来によって、お困りの方がたくさんいらっしゃると思います。

それで今回、少しでもお手伝いができればと思い、緊急開催としてセミナーを開くことになりました。

 

私どもは全国対応です。

北海道でも九州でも大丈夫です。

 

また完全成功報酬制ですので、保険金が出ない場合でも特に費用は発生しません。

 

実施概要は以下の通りとなりますので、ぜひご参加下さい。

 

<実施概要>

開催日:2019年11月2日(土) 13時~16時
場所:新宿(詳細は追ってご連絡いたします)
参加費用:LiveFree会員1000円 一般3000円

申込方法:火災保険セミナー参加希望とLINEにメッセージをご送付下さい

その他:セミナー終了後~16時まで 同じ会場で簡単な懇親会を行います。飲み物代は参加費用に含まれます。

 

 

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台風通過後に大家がすること

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そんな台風が通過した後にですが、大家にはしなくてはいけないことがあります。

それは現地の被害確認と保険申請です。

 

まず持ち物は以下の通りです。

 

・作業服(汚れても良い服)

・タオル(大量)

・脚立等

・ドライバー(修理や点検口を開けるのに必要)

・ライト(同上)

・ゴミ袋(いろんなものが飛んできますからw)

・はさみ、カッター

・軍手(何枚か)

 

結構重装備ですね。

 

これで現場に乗り込みます。

 

まずは外観をチェックします。

 

雨どい、屋根、窓、壁、落下物。。。普段と比べて異常は無いかチェックします。

 

壁なんかも風による飛来物で穴が開いたり、傷がつきますのでよーくチェックして下さい。

 

雨どいも歪んでいないかチェックです。

 

そして、中に入ります。

住民がいれば捕まえて、雨漏りや壊れた箇所はないかヒアリングします。

そして点検口を開けて水が回っていないかチェックします。

 

もしも、被害があれば保険請求を行いましょう。

 

ここは自分で請求しても良いですし、私どもにお任せ頂いても結構です。

ただ、経験上私どもが取組めばご自身でやられた場合の2倍以上の保険金は出ます。

 

そして飛来物があったら持ってきたゴミ袋に入れて掃除しましょう。

 

以上のことを管理会社にやってもらおうという方もいらっしゃるかと思いますが、もしも自分で行ける範囲のエリアであれば行きましょう。

 

やはり管理会社も忙しいですし、すぐには行けないという点と、大家が現場をきちんと把握することも重要だと思います。

 

ただ、繰り返しになりますが、台風が危険な時に行ってはダメですよ。

状況が落ち着いてから行って頂きたく、今は保険証券のチェックなどをしておきましょう。

 

 

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台風により自宅謹慎中ですので、おとなしく家で仕事をしています。

今回の台風はシャレにならないほど危険と言われているので、これからの安易な外出は控えて頂きたいのですが、避難する必要が迫ってきた場合には、危険な外に出て安全な場所に行くのか、外に出ないで危険な場所に留まるのか難しい判断をしなくてはならないですね。