penguinpenguinの日記

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自分で営業する

本日はリブフリーの忘年会でした。

 

合計で8名の方にお集まり頂き、楽しく一年を振り返りました。

 

お店は私の物件にテナントとして入って頂いている店で行いました。うまくて安くておススメです。

https://takopi.owst.jp/

 

その忘年会が終わった後に、営業へいきました。

3ヶ月ほど空いている部屋があるので、客付をお願いするために近隣の不動産屋を回ったのです。

 

そして回っているうちに、あることに気がつきました。

不動産屋には3パターンあって、自分の物件にあったところに行かないと意味が無いのです。

 

先ずは老舗系不動産屋です。

歴史のある軒先、宅建免許の更新番号が5以上あるところが目安です。

ここは、高齢者や生活保護者には強いです。

ネットを使えない人が店頭に飛び込んできたり、紹介で来ます。

反面、歳を召した方が多いので外国人嫌いや、ペットなんてもってのほかというケースが多く、それらをOKにしていても断ってしまうケースが多いです。

なので、外国人、ペット可能の物件の紹介には向かないですが、日本人の独身高齢者など一度入ればずーっと入居してくれるお客さんを紹介してくれる可能性があります。

また、気に入ってもらえればオーナーのために動いてくれたり、おいしい地主系収益物件紹介してくれたりします。

 

次はチェーン系です。

ここはオールマイティですが、何しろライバル物件が多いし、自社管理物件を優先するので中々問い合わせが入らないことが多いです。

エイブル、ミニミニなどです。

営業もピンキリですが、若くノルマもあるので、あまり決まらない面倒な物件だと判断されると、なかなか紹介してもらえません。

何しろ金、ノルマが一番に優先なので、オーナーのために動いてくれることを期待してはいけません。

 

最後はイケイケ系です。

ここはチャラい営業、化粧の濃い事務の女の子がいるのが特徴です。

エイブル、ミニミニのチェーン系でもイケイケ系の店があったりして、入った瞬間に後悔します。

このような店には水商売やガテン系、いわゆるちょっと悪そうな客が集まります。

故に結構早く決めてくれたりしますが、何しろ客層が悪いのでトラブルを起こしたり、退去後の部屋がヒドイ状態になっていたりします。

 

このように大きく3つに分けることができます。

 

今日の話で言いたいのは、自分の物件に合った不動産屋に行きましょうということです。

空室が埋まらないと嘆いても仕方ないので、遠方に物件があっても時には自分で営業しましょう。

 

そのような努力をコツコツ積む者に運命の女神は微笑んでくれると思うのです。

 

元会社の先輩におごってもらいました

忘年会のシーズンだと思いますが、サラリーマンを辞めてからの方がお誘いが増えています。

 

とてもありがたいことです。

 

そんな中、昨年までいた会社の先輩とサシで忘年会をやりました。

 

新宿で焼肉をおごってもらいました。

 

先輩と話をしていると、会社の出来事や愚痴などいろいろ聞く訳ですが、会社員もそんなに悪くないなとか思ってしまいました。

 

私のいた会社はホワイト企業だったので、待遇や居心地も大変よく、特に新入社員から一緒だった同期との友情は、今も私の宝物です。

 

そのような大事なものを捨て、私は大きな自由を手にしました。

 

この自由を手に入れるためには、大きな代償が必要でしたが、今では後悔していません。

 

折角良い会社を辞めてまでリタイヤしたのだから、自分自身もっと稼ぎたいですし、私に関わって頂ける方にとってメリットになるようなことをこれからもしていきたいと改めて思いました。

 

ちなみに行った焼肉屋はこちらです。

https://tabelog.com/tokyo/A1304/A130401/13148786/

 

焼肉もうまいですが、キムチチーズチヂミが最高です。

 

予約しないと入れませんが、ぜひ行ってみて下さい!

 

プロとの接し方

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特によろしくない物件を購入している方に良くある傾向なのですが、自分は客だということで態度が尊大な方がいらっしゃいます。

 

区分や地方物件をスルガで当て込むような業者は、1つ売れれば自分たちの利益が大きいものですから、投資家をチヤホヤします。

 

ぜひあなたのような選ばれた方に購入してください

と中には接待のようなこともするかもしれません。

 

でもそれは、購入してくれれば、業者が儲かるからであって、投資家は業者のために損をしてくれるからそのように接するのです。

 

本当に投資家が儲かる、もしくは良い案件であれば、むしろ投資家が頭を下げて購入させて頂くという姿勢です。

 

区分業者やスルガ業者に慣れている、もしくはそのような業者としか接点がなかった方は、売って頂く、リフォームをやって頂くという観点がないように見受けられてとても心配です。

 

私の周りにいらっしゃる方は、そのようなことで立腹したり、仕事の手を抜いたりするわけがないのですが、そのような態度でいらっしゃると、どこかで痛い目に遭ってしまうのではないかと思います。

 

1棟目、2棟目であまり投資がうまくいかなくて、これから挽回を狙っている方は、ぜひこれからご自身にとって本当に良い物件を紹介してくれる業者とお互い尊敬できるような関係が築ければ良いなと。

 

それが本当の投資家と業者の関係かなと思ったりします。

 

あとプロと良い関係を築くには1つ良い方法があります。

 

それは思い切って相手の懐に入ってしまうことです。

 

自分は大した知識もないし、経験もないですが、あなたのことを知っていてとても尊敬しています。ぜひよろしくお願いします。なんでも学びます。

 

こんな態度で飛び込めば、道が開けます。

一度ダメでも諦めずに繰り返せば、必ず良い結果につながります。

 

プロを味方につけて、ご自身の可能性を広げてほしいと思います。

 

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太陽光の草刈に行ってみたら

友人の太陽光発電所。

発電が良くないからということで草刈を頼まれました。

 

友人はサラリーマンなので、暇な私が代行で行ってきました。

でも行ってみたら草ではなく木が生えていました。

 

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まあまあ立派な木ですが、まだこのレベルならノコギリで切れます。

 

20本くらい生えていました。

良い運動になります。

 

ただ困るのは切った後の処理です。

草であれば水分が抜けてそのうちなくなるのですが、木は残ってしまいます。

 

とりあえず端っこにおいて、腐らすことにしました。

 

伐採後はこうなりました。

 

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また春になったら草刈と除草剤を撒きに行きます。

 

天気もよく、やっぱり現場は良いなと実感しました。

 

 

 

 

 

ザ・クラスのインビテーション

JCBカードを永らく使っていましたが、この度ザ・クラスのインビテーションがきました。

 

2016年にゴールドを発行して、100万円ほど使ったら次の年にゴールド・ザ・プレミアムのインビテーションがきました。

 

そこから2年間ほど300万円ほど年間に使っていたらザ・クラスのインビテーションが来ました。

 

ザ・クラスは人気のあるカードです。でも時間をかければ誰でもインビテーションが来るカードですのでコツコツと焦らずに取り組んで頂ければと思います。

 

サービス面ではあまり期待していません。

プライオリティパスはほかのカードで持っていますし、付帯保険も同様です。

 

ただレストランの割引があるので、そこには期待しています。

 

私はスルガ銀行のプラチナを保有しているのですが、プラチナダイニングというサービスがあってレストランが、1回5000円安くなります。

毎月利用すれば年間6万円ほど安くなりますので年会費の元は十分にとれてしまいます。

 

逆に言えばプラチナカードはそういう使い方をしないとあまり意味がありませんね。

 

同様に最近では外商カードを入手しました。

松坂屋、大丸、髙島屋の外商カードですが、これを発行した目的は買い物をしなくても駐車場が使えるサービスがあるからです。

新宿、八重洲日本橋、上野、大宮、横浜、二子玉川で2から5時間無料で停めることができます。

 

これらの街には打ち合わせで行くことが多く、今まではコインパーキングを利用していました。

新宿なんて30分500円とかかかりますから大変な出費です。ストレスでした(笑)

 

でもこれからは3時間まで無料で停めることができます。3時間3000円なら年会費1万円でもすぐに元が取れてしまいます。

 

何でもそうですがクレジットカードも目的なく発行してしまうと、ただ持つことで満足するだけになってしまいますので、本当に自分には必要かを吟味して選びたいものです。

 

ある別荘地のに起きていること

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固有名詞をあげるのは避けますが、関東のある別荘地が投資としておもしろそうです。

 

それは市場が歪んでいるからです。

 

ここの別荘地はかなり名前の通っている場所なのですが、バブルの時にブームになったので、その時に買った方が高齢化し相続を見据えて売ろうとしているのですが、買おうという人が少ないのです。

 

シェアリングエコノミーという考えが浸透していますから、住宅は金利が安いから購入してもいいけど、別荘を購入しようという若い方は稀です。

 

ただシェアリングエコノミーですから、別荘を借りたいというニーズは強いです。

 

ということで、借りたい人が多いのだけど、貸し手がいない。そして売りたい人は多いけど買いたい人が少ない。

それを購入して賃貸に出せばよい。

こんな図式が成立するのです。

 

じゃあ今のオーナーは売らずに貸せば良いのではと思うところです。

私もそう考えました。

でもオーナーの立場からするとこうなります。

 

「とりあえず別荘として年に1回は利用するから、その間はダメもとで売りに出そう。でも賃貸に出してしまったら買いたい人が現れた場合に売れずにチャンスを逃してしまうから、貸すのはやめよう」

 

こんな思考回路になっています。

 

安く購入してしまい、適切な賃料で貸せば、かなり勝率は高いと踏んでいます。

まずは私がやってみて、再現性が担保できそうであればLF会員にはおすすめしていこうと思っています。

 

不動産は本当に奥が深くておもしろいなと思います。

 

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あなたの管理会社は大丈夫ですか?

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忘年会シーズンですが、先日尊敬する不動産屋のKさんとIさんと飲む機会がありました。

 

当然、不動産の話で盛り上がるのですが、こんな話になりました。

 

最近の客付け業者は、キーボックスが物件についている場合、同行せずに、客だけで内覧させてしまうそうです。

 

通常は、客付け業者と入居希望者が一緒に物件まで行って内覧するのですが、客付け業者の質はピンキリで、それこそトッポイ営業担当だと何をするか分からない輩がいます。(当然宅建士資格も持っていません)

 

恐らくノルマとか勤務時間が長すぎるなどの背景があるかと思いますが、客だけで内覧させるのは言語道断です。

 

例えば、

・電源ブレーカーを落とし忘れる→電気代がかかる

・窓を閉め忘れる→雨が室内に入って来る

・トイレを使ってしまう→クリーニングやり直し

・部屋を汚す→クリーニングやり直し

などの問題が起きる場合があります。

 

もっと怖いのは、合い鍵を作ってしまい、後に犯罪で使われることです。

大家としての責任を問われる可能性があります。

 

このようなことを防ぐために、Iさんは様々な対策を取っています。

 

もちろん客付け業者も現地にいると嘘をつきます。

 

そこでIさんは疑わしいと思ったら、そこから何が見えますか?と聞くそうです。

たいていの業者はここで言葉が詰まってしまいます。

 

ただ数%はこの関門もクリアしてしまうそうです。

 

それでも怪しいと思う場合は、敢えて間違ったキーボックスの番号を教えるそうです。

間髪入れずに開きましたか?と聞いて、開きました!と答えたらアウトです。

 

そんな騙しあいが日々行われていることを皆さんはご存じですか?

 

ただ、ここまでやってくれる管理会社は、私も付き合いが広いですが、そんなにありません。

少なくても管理費3%とかそれ以上安いところはやっていませんね。

 

ただほど高いものはない

 

この言葉は不動産投資にこそ当てはまると覚えておいて損はないかと思います。

 

 

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