penguinpenguinの日記

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【速報】スルガ新アパートローンの概要について

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先ほどスルガ銀行新アパートローンに関する概要を入手しましたので、共有いたします。

 

私の備忘録というか、箇条書きで書かせて頂きますのでご容赦下さい。

 

■一番大きな違い

 ・年収条件は必須ではない。あくまで物件単体で収支がプラスになるか

 ・勤務先も関係なし、自営業でも可能

 ・エリアは都内限定!

今まであった、年収700万円以上という枠が撤廃されたようです。

また自営業でも可能。

そして都内限定!ますます都内と地方物件の差が出ますね。

 

金利

 2.0~3.0%

 

■期間

 耐用年数+α

 

■金額

 10万円~2億円

 ※2本組めば4億円まで可能、ただし、団信の範囲内

 

■自己資金

 特に基準はないが、審査の項目となる

 

■その他

 劣化等級あれば+評価

 駅徒歩はニーズがあれば関係なし

 旧耐震はダメ(鉄骨・RCもダメ)

 築浅、新築が望ましい

 

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50代からの投資について

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セミナーを開催した際に50代の方と知り合いになりました。

 

あと10年ちょっとで定年になるということで、老後が心配とのことでした。

 

「今のところは会社でも必要とされているので、70歳位までは働けそうだけど、そこまで働きたくない。」

 

とおっしゃっていたのが印象的でした。

 

私もそう思います。

今まで死ぬ気で働いてきて、60歳過ぎても働いて、ヨボヨボになるまで働きたくない。

できれば、余力のあるうちにリタイヤして、人生を楽しみたい。

 

それは当然だと思います。

 

できれば50歳代のうちに、毎月キャッシュフローを生むような投資をして、60歳以降はリタイヤもしくは仕事のペースを落としたいですよね。

 

ただ50歳代になってくると融資が厳しくなってきます。

それは退職後の返済はどうなるか銀行が気にするからです。

 

ただ、全く不可能なわけではありません。

また、手元の資金があるようでしたら物件価格の30%位入れれば、対応可能な金融機関もあります。

 

でも、物件価格の30%も用意できないよ。

という方も多いかと思いますが、そんな方は太陽光発電が最適です。

 

太陽光発電であれば、フルローンで融資を組むことができますし、消費税還付によって多額の税金が還ってきますので、それを利用して現金で戸建賃貸を購入することも可能です。

 

まとめると以下の通りになります。

1.太陽光発電所をフルローンで購入

2.毎月キャッシュフロー数万円(再投資に回す)

3.消費税還付を実施(翌年還付)

4.消費税還付金を利用して200万円程度の戸建賃貸を購入(太陽光発電と合わせて、月々10万円程度のキャッシュフロー

5.月々のキャッシュフローを再投資(高配当株 JTソフトバンク等を購入)

6.200万円程度に貯まったら次の戸建賃貸を購入

7.後は自分が好む規模にまで拡大

 

こんな順番でやっていけば、月々のキャッシュフロー30万円位は実現できます。

 

ちなみに30万円という数字は、これだけあれば働きに行かなくても夫婦で暮らせていけるような数字になります。

 

このプランにご興味がある方はLINE@までご連絡下さい。

 

 

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スルガ銀行情報交換会の内容について

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6月30日にスルガ銀行に関する情報交換会を実施します。

 

LiveFreeの会員で実際に金利交渉に成功した方がいるので、じっくりと話をしてもらう予定です。

 

この方は金利を下げたいのだけど、実際に何をすれば良いのか分からないといった悩みを抱えていて、それでLiveFreeに入会されました。

 

LiveFreeにはスルガ銀行で融資を受け、金利交渉・元本カット・仲介会社に対する損害賠償を課題として取組んでいる方がたくさんいらっしゃいます。

 

そのネットワークから得られる情報やノウハウは、はっきりいってものすごい価値があります。

実際に銀行とやり取りしたり、面談をすると掲示板を通じて会員間に共有されます。

そうすると、他の会員さんからアドバイスや「自分はこうだったよ」などのフィードバックが受けられます。

そのやり取りもLiveFreeの会員でしたら全員見ることができますので、それを見て自分で行動し金利交渉に成功される方もいらっしゃいます。

 

とは言っても人間は弱いものですから、時には弱気になってしまったり、疲れてしまうこともあります。

 

弱っているとはいえ、スルガ銀行は巨大な組織です。

皆さんがいくら優秀とはいえ、そのような巨大な組織に立ち向かうのは困難です。

 

しかしLiveFreeには仲間がいます。経験豊富な講師陣もいます。

そして専門職(弁護士、会計士など)もいます。

 

私も数年前にスルガ銀行と交渉したり、アホな客付会社と揉めたり、滞納している入居者に逃げられたりした時は、自分の無力さに腹が立ちました。

 

自分がもしも大きな組織に属していたら、もっと結果が違うのではないか。とも思いました。

 

思えばサラリーマン大家って、孤独だし、ちっぽけな存在だし、時間に追われていて大変じゃないですか?

 

LiveFreeはまだまだちっぽけな存在ですが、会員も増えてきております。

ゆくゆくは労働組合みたいな組織にして、「サラリーマン大家が団結して力を持ち、より大きな組織とも対等に渡り合えるような発言力を持つ」ようにしたいですね。

 

話がずれてしまいましたが、その他にも今話題になっている「元本カット」。

これについても実際に会員がスルガ銀行へ面談にいきましたので、体験談をお話して頂きます。

この方は本当にロジカルな思考をされる頭のキレる方で、スルガの行員なんかでは格が違うといいますか、相手にならないだろうなとスルガの行員に同情を感じてしまうほどです。

また太陽光発電所も複数保有されていまして、一緒に草刈りに行ったりもします。

 

終了後には近くの居酒屋で情報交換会を行います。

お酒が入ると、ついつい口が滑ってしまうのが世の常ですが、本等に価値のある情報とはお酒が入る場面に転がっているのではないでしょうか。

「これはおいしい情報だから自分だけが握っておこう」という情報も、お酒が入るとついつい舌が滑ってしまうのです。

私も滑るかもしれません笑

 

ということでセミナーは出れないけど、懇親会だけでも参加したいなんて方も大歓迎です。

皆さんとお会いできるのを楽しみにしています。

 

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スルガ銀行関連のイベントを行います

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スルガ銀行金利引下げ・元本カット 情報交換会】

スルガ銀行が元本カットに応じる可能性が出てきています。しかし、「どんな方が対象になるのか」、「どんな手続きをすれば良いのか」は明示されていません。

また、スルガ銀行で築古物件を購入した方の中には、経営状況が悪く、将来的な修繕費を考慮すると破綻しかねない方が数多くいらっしゃいます。

金利引下げは喫緊の課題なのではないでしょうか。

今回は実際に金利引下げに成功した方をお呼びして事例を説明しながらも、元本カットに関してもこちらで入手している情報等を公開し、最後は全体で情報交換会を行う予定です。

 

■概要

金利引下げに成功した事例紹介

・元本カットに関する情報公開

・質疑応答

・情報交換会

 

[日程]:6月30日(日)

[時間]:14時~17時(予定)

 

※ご参加希望の方はLINE@をご登録の上、参加希望の旨、メッセージをご送付下さい。

 詳細をご連絡いたします。

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リフォーム費用の資金調達

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中古の物件を保有していると、修繕は突然やってきます。

 

例えば給水ポンプは突然壊れると数百万円かかることがありますし、水が無ければ住民も生活できませんから、すぐにでも工事が必要になります。

 

なかなか数百万円を用意するのは大変ですが、別に自己資金を使う必要はありません。

 

日本政策金融公庫は2000万円まで比較的緩く貸してくれます。

いきなり2000万円だと、先方も身構えますが、1000万円未満であれば1~2ヶ月位の審査機関で貸してくれることが多いです。

この審査に関しては見積もりだけでOKです。

請求書や領収書は不要です。

 

察しの良い皆さんであれば私が何を言いたいかお分かりかと思いますが、いろいろ用途が広がります。

 

ちなみに大工の高橋さんにお願いすれば、いろんな見積もりや請求書を作ってくれます。

いま物件を買えている人は現金がある人ですが、その現金は自己資金だけではないってことです。

 

ということで、リフォーム費用には公庫を利用するのが一般的です。

 

でも、ポンプ交換は急を要するのに、公庫の審査は1~2ヶ月かかるから間に合わないんじゃないの?

っていう疑問はもっともです。

 

そんな方には、このような商品があります。

https://www.kiraboshibank.co.jp/hojin/choutatsu/small-business/process.html

 

また、この類似商品が世の中の金融機関にはいくらでもあります。

 

銀行はお金を貸したいけど、お金を借りてくれるところが無くて困っているのです。

でもアパートローンは金融庁から睨まれているから、これ以上貸せない。

でもでもリフォームなら関係ないからじゃんじゃん貸そう。

 

このような銀行の姿勢をとことん利用しましょう。

 

お金かけてキレイにリフォームして住人に喜んでもらおうとして、見積もりだしてもらい、リフォーム資金を融資してもらったとしても、オーナーも人間だから気が変わる事もあるし、だったらそのお金が無駄になっちゃうんで、新規アパート購入の軍資金にりようしたくなっちゃうことも多々あるわけですよ。

 

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太陽光発電 固定買取制度の終了について

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太陽光発電の固定買取制度が終了するという報道を受け、私のところにも読者の方から様々な問い合わせが入っております。

 

大部分は日経新聞の記事を読んだ方からだったのですが、あの書かれ方だと心配になるのは分かります。

 

一番多かったのは、現在物件を持っているのだけど、途中で固定買取制度が終わってしまうのではないか。という質問でした。

 

この質問に関しては、安心して頂いて大丈夫です。

固定買取制度が終わるのは、2020年以降に認可を取得する物件になります。

 

ですから、今お持ちの物件は最初に設定された20年間は固定買取制度が適用され、安定した収益を上げつことができます。

日本はちゃんとした国ですから、20年間買取るという約束をしておいて、途中で梯子を外すようなことはしません。

そんなことをしたら、日本の投資家どころか、世界中からの信頼を失ってしまいます。

 

そこで、次に疑問として浮かぶのは来年以降はどうなるか?

というところです。

 

おそらく入札制度になって、電力会社と価格を決めることになるのではないかと言われています。

でも、まだ法整備も進んでいませんので不透明です。

 

来年以降に関しては太陽光の業者も仕入れを控えるでしょう。

 

ということで、供給が減ります。

 

でも、フルローンが出る投資なんて、なかなかありませんから、需要はますます増えると思われます。

 

私の知り合いでも、年内に太陽光を思い切り購入する、と気合が入っている方がいます。

 

太陽光発電は、1度参入すると良さを身をもって実感するので、2基目、3基目がほしくなります。

私の周りで1基買った人は、たいてい2基、3基目と購入します。

1基だけでやめる方がほとんどいないのは、買ってみて良さを実感したからではないでしょうか。

 

ということで、これを読んでいる方にはこっそりお伝えしますが、これから太陽光はまずます入手しにくくなります。

これは断言できませんが、最近整備されつつある中古市場

こちらでも今のうちに仕込んでおけば、そのうち物件の供給が減ってくれば、高値で売れるなんてこともできるかもしれません。

これはあくまでも想像になりますが、ただ可能性はあると思います。

 

ということで、太陽光発電投資のコンサルもしていますので、ご興味がある方はこちらのLINE@にご登録下さい。情報をお渡しすることも可能です。

 

 

 

 

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太陽光発電、買い取り制度終了

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このようなニュースが出ていました。

 

 経済産業省は、太陽光や風力でつくった電気を、電力会社が決められた価格で買い取る「固定価格買い取り制度(FIT)」を終了する検討に入った。太陽光など再生可能エネルギーの発電コストが年々安くなる一方、FITによる買い取り費用の一部は電気料金に転嫁され、国民負担が増している。新たな制度で再生エネの安定的な利用を図る。

 

とうとう来たかという感じです。

 

今までが優遇されすぎていました。

太陽光発電所を保有している投資家は、一般の人が電気代が上がって困っているのを尻目にほくそ笑んでいたのです。

私もその1人ですが。

 

株式相場の格言で「国策に売りなし」という言葉があります。

これは、国が実施する政策や計画に関連するビジネス・企業の株を売ってはいけない。そのような株は必ず上がるので、売ってしまうと損をしますよ。

というのがその意味です。

 

太陽光発電がこれにあたります。

国策として再生可能エネルギーに力を入れるとアナウンスしているのですから、素直に乗っておけば、安定した収益が見込めるということです。

 

今後太陽光発電の買取制度(FIT)が終了してしまいますが、

既に権利が確定されたFITは20年間約束されます。

 

私も4年前に購入したので、あと16年買取が保証されています。

今年買ったものは当然ですが、20年間買取が保証されます。

 

最近ではサラリーマンの方から太陽光投資の引き合いが増えていますが、この報道を受けてますます引き合いが増えると考えています。

なぜなら、今後物件の供給が減るのに、買いたい人は減らないからです。

 

ご興味がある方は早めに以下のLINE@にご連絡下さい。

 

 

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