penguinpenguinの日記

サラリーマンを辞めたい人を応援します。

新しい事業を始めました

不動産賃貸業をからきりに、シェアハウス、バイクパーキング、太陽光発電、コインランドリー、自動販売機と様々なことに取り組んできました。

事業に多様性がないと何かあった場合に生き残れないというのが理由です。

1年で1つ新しい事業を始め取り組むということを目標にやってきました。

最近始めた事業は新電力、ガスの代理店です。

簡単に説明すると東京電力東京ガスと契約している方が大部分だと思いますが、これを新しい事業者に切り替えてもらうための営業をやっております。

電気もガスも今までと全く同じ品質のものが使えて、料金は5~10%必ず下がります。

利用者にはメリットしかありません。

これを日本人向けにやっても競争が激しくレッドオーシャンなので、外国人に向けて営業しようと思っております。

当社にはベトナム人スリランカ人の社員がいますので、彼らに歩合制で飛び込み営業をしてもらい、外国人から契約を取ってきます。

外国人は東京に数十万世帯がいると言われていますが、日本語が分からないもしくは日本人を警戒しているため、電気・ガスの切替業界からすると「非顧客層」でした。

この「非顧客層」を開拓することでブルーオーシャン市場に漕ぎ出そうと考えています。

もちろん、日本人の方も大歓迎ですので、切替えたい方や自分も代理店をしたいという方はご連絡下さい。

サラリーマンの方も意外と稼げちゃうかもしれません。

 

最近の不動産投資について

昔から懇意にしている不動産投資会社の営業から、最近の不動産投資に関する情報を得ることができましたので、箇条書きにまとめておきます。

スルガ銀行は全く融資をしなくなった

・西武信金はまだ貸している

静岡銀行もまだ貸している

エビデンスをふかしちゃう手口はまだやっているところがある

・1法人1物件スキームもまだやっているところがある

・法人を持っている場合は、支店登記をして地方銀行信金から融資を受ける方法がある

・公庫もまだ貸しているが、期間が10年と短いし、担保評価も重視するので、担保価値があり、利回りも出ている物件が必要になる

・1棟もの不動産業者は投資用ワンルームに業態を変更しているところが多い

 

あと、ここからが大事なのですが

かぼちゃの馬車や狭小アパートで厳しい状態になっている方に対して、様々な解決策があると思いますが、金利交渉や客付運営をしながら、キャッシュフローがきっちり出る物件を購入してポートフォリオを組んでいくことも解決策の1つであると言ってました。

 

被害者の方は信用棄損しているわけですから、西武信金静岡銀行は厳しいです。

 

唯一可能性があるのは公庫です。

 

評価が出ていて、利回りが良い物件を探して公庫で購入です。

イメージとして、都心部は厳しいので、埼玉・神奈川の郊外部分もしくは水戸・宇都宮・高崎などの地方主要都市にあるレジデンスですね。

 

ただ、うまいことを言って、更にひどい物件を購入させようとしている業者もたくさんいますのでご注意下さい。

 

フューチャークリエーションズの社長

私の知り合いが不動産業をやっているのですが、なんとフューチャークリエーションズの社長と数年前にたまたま同じ合コンで会ったことがあるそうです。

 

その時が初対面だったそうですが、話し方や内容もしっかりしていて、知人もすっかり話に引き込まれてしまったそうです。

 

その社長は、

これから日本は人口が減っていくが、貧困層や外国人は増えていくから、狭小物件のニーズは減らない

と言ってたそうです。

 

確かに一理ありますが、その狭小物件を一般的なワンルーム並みの家賃想定でレントロール作って売ったダメですよね。

 

数字のマジックといいますか、緻密なレントロールやシミュレーションを見せられると、人間はコロっと騙されてしまうのです。

 

例えば太陽光発電もそうです。

ここにシミュレーションで利回り9パーセントの物件と11パーセントの物件があったとします。

 

あなただったらどちらを買いますか?

 

もちろん11パーセントの物件を買いたくなるところですが、この数字をどこからもってきて、どう処理したかが大事です。

 

数字なんてどうにでもなってしまいます。

 

その地域の日照量をNEDOから引用しましたなんて場合でも、工事がいい加減だったり、抑制がある地域でそれが考慮されていなければ絵に描いた餅になってしまいます。

 

また、本当に良い仕事をする会社は天気が悪い日があるのをシミュレーションに反映するために、わざわざストレスを10パーセントかけたりします。

 

なぜこんなことをするのか営業に聞いたことがあるのですが、こう言ってました。

 

太陽光発電は少なくても20年は事業を続けなくてはなりません。その20年間お客様と良好な信頼関係を続けるために、良い方も悪いことも全てお話ししています。そのためにシミュレーションも実際と近いものを出しているのです。

 

この会社はすごいと思いましたね。

世の中には色々な社長がいますが、フューチャークリエーションズの社長にも聞かせてやりたいです。

火災保険の申請

私は貧乏性なので飲み放題に行っても、払った分を回収できたかを気にして、ついつい飲み過ぎてしまいます。

保険についても同じで、せっかく高い保険代を払っているのですから、なんとかその分は回収したいと思います。

特に火災保険は火災以外にも様々なところで利用できます。

むしろ火災で申請するケースは稀で、それ以外の部分が多いです。

 

例えば、私の住んでいる家では子供がいたずらをするので、壁に傷ができました。

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小さな傷に見えますが、直すと10万円位かかります。

でもこれだって火災保険で直せます。

ただ、多少のコツがあります。

その傷が生活に支障があるかどうかです。

例えば、この傷の場合、中までめくれているので子供が指を入れて怪我をするかもしれないし、パイプシャフトだと音が漏れてくるかもしれません。

実際にこのままでは生活に支障があるので、そのことをキッチリ文書で伝える必要があります。

この生活に支障が出るというのがポイントで、他には洗濯機のホースから水漏れ、風呂場のガラス戸が割れる、重いものを落としてフローリングが凹むなど結構な範囲を網羅されます。

不動産を運営していくのであれば、しっかりとした保険の知識を身に付けたいものです。

 

 

Future creations フューチャークリエーションズ で新築アパートを購入された方へ ③

フューチャークリエーションズをはじめ、スルガ銀行が絡んだシェアハウスや賃貸併用住宅を購入してしまった方から連絡がきています。

もう買ってしまったものをキャンセルするのは難しいので、これからどうやって運用していくかを考えなくてはなりません。

まずやって頂きたいのはスルガ銀行への金利交渉です。

2%もしくは1%台になった方もいるようです。

また、当初1年間は金利のみの支払いだけでOKという条件も出ています。

金利だけでOKならばその間のキャッシュフローを貯めることができますので、運用の難易度が若干下がります。

 

次にすることが、最も重要です。

この物件とは長くて40年付き合わなくてはなりません。

つまりどうやって空き部屋を埋めて、借金を返していくかを考える必要があります。

 

アパートの方は信頼できる管理会社を見つけることです。

ただ今回のケースは見かけ上の利回りを上げるため、とても狭い部屋の物件があるため、入居付けには苦労することになります。

想定家賃では埋まらず、10~30%ほど減る可能性があります。

家賃を少しでも上げるためには、

・ペット可能

・外国人可能

生活保護者受け入れ

・シェアルーム可能

などの方法がありますが、オーナーもそれだけのリスクを背負うことになります。

ただ、空室が続くようだとそうも言っていられませんので、上記の1つないし2つを組み合わせて募集することになるかと思います。

まずは上記なしで募集してみて、反応を見ながら決断していくことになります。

 

次にシェアハウスを購入した方ですが、こちらの方が難易度が高いです。

でも考えようによっては、これをしっかり運営できれば今後中古アパートなどを買っても余裕で運営できるでしょうから、前向きに考えましょう。

 

まず一般的なのはシェアハウスの管理業者にお願いする方法です。

管理費は10~30%でしょうか。

管理業者の選定はほとんど賭けになります。

一度依頼してみて、ダメだったら傷が浅いうちに変更しましょう。

業者によって客付けのスキルが違いますし、ダメなところは全然ダメです。

金ばっかり取られて肝心の家賃が入ってこないということになりかねません。

 

もう1つは自分で運営する方法です。

シェアハウスといっても不動産屋が仲介することも可能ですので、シェアハウス近隣の不動産屋を回って客付けをお願いしましょう。

シェアハウスの管理で大変なのは共有部分に水周りがあるので、掃除が大変なこと。ゴミ出しがトラブルになりやすいこと(特に外国人)、備品の補充(トイレットペーパー、洗剤など)が面倒なことです。

 

立地が良ければ上記の方法でも埋まるかもしれませんが、それでも埋まらないければ外国人も視野に入れましょう。外国人の受け入れはまだまだ進んでいませんので、外国人が住めるぞということは口コミでどんどん広がります。

私のシェアハウスも半分くらいは口コミで決まっております。

 

最後に大事なことですが、シェアにしろアパートにしろ家賃を低くせざるを得ないかと思いますが、家賃が低いといわゆる属性の悪い人が入ってきます。

そうなると家賃を滞納する、近隣とトラブルを起こす、夜中に騒ぐなどということが起き、オーナーの寿命を縮めてくれます。(私もトータルで5年くらい縮まった気がします)しかし、これも勉強という気持ちで、もう前に進むしかないです。

 

やれば何とかなりますので、ぜひ頑張って下さい。

 

Future creations フューチャークリエーションズ で新築アパートを購入された方へ ②

今まで確認できた手口をご紹介します。

 

1.新築の賃貸併用マンションを建築するプランを照会される

2.住居部分は1/3程度、郵貯銀行の住宅ローン(35年3.6%)を提案される

3.住居部分には住まずに、賃貸に出す

4.住居部分に来る郵便物はオーナーへ転送させるように指導される

5.住居部分を含めて全て賃貸に出せば、ローンを返済しても10万円程度のキャッシュフローが出る

6.それもサブリースだから安心だと言われる

7.引渡し&ローン実行

8、数ヶ月はサブリース料が支払われるが、ある日滞るもしくは突然破綻する

 

このような手口です。

もしも

・新築賃貸併用

・サブリース

・ゆうちょ銀行

スルガ銀行

・フューチャークリエーションズ

・TMC

これらのワードが出てきたら要注意です。

かなり高い確率で詐欺に遭っている可能性があります。

 

フューチャークリエーションズがサブリースを続ければ問題ないですが、計画的に倒産しており、はじめからだます目的だったと考えられます。

 

早く行動しないと返済に行き詰まり破綻することになります。

だまされたあなたは悪くない、だます方が悪い。

悩んだり、思いつめる前に私でも信頼できる不動産屋でも投資家でも良いので、すぐに相談して下さい。

 

団結してだました不動産屋に責任を取らせましょう。

 

 

Future creations フューチャークリエーションズ で新築アパートを購入された方へ ①

昨日からこのタイトルを載せておりますが、また新しい情報が入りましたので公開します。

 

・スルガとの金利交渉により、金利は2%程度(さらなる条件獲得に向けて交渉中)

・仲介会社からサブリース違約金の回収

 

私もサラリーマンをやっておりますが、サラリーマンをだまして暴利を得るような会社は許せないですし、どれだけ辛い思いをしているかもよく分かります。

月々の手取りが40万円で、全室空室でローン返済が50万円のアパートを抱えてしまったらどうなってしまうのか。容易に想像できます。

フューチャークリエイションズ以外にも同様の手口で騙された方が多数いると思いますので、被害者が団結して少しでも良い方向に動ければよいと思っておりますので、ご協力をお願いいたします。