penguinpenguinの日記

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新築戸建の仲介をしました

不動産屋を自宅で細々とやっています。

 

ロードサイドの店舗もないし、広告もうっていません。

スーモともアットホームとも契約をしていませんが、お客さんが紹介で来てくれます。

ありがたいことです。

 

そんな紹介のお客さんの家探しを4か月ほどしてきました。

 

当初は、とりあえず家を買いたいということで、マンションか戸建か?、新築か中古か?、そもそもどこに住むのか?も全く決まっていませんでした。

 

私もお客さんが満足するまでトコトン付き合い、合計5回内覧し、30件ほど見たところで理想の家に巡り合いました。

 

そこからも銀行融資や表示登記、ローン特約の延長覚書、司法書士とのやり取り、建物チェックと直し依頼などなど様々なことがありましたが、何とか引渡しの日を迎えることができました。

 

不動産投資をしていた時は、これらのことを全て不動産屋にお任せでしたが、裏ではかなりの事務量があったことを身をもって知りました。

 

でも、仕事の達成感は半端ないです。

鍵をお客さんに渡す時には、本当にうれしかったですね。

 

これはくせになりそうです(笑)

 

私には夢というか目標があります。

 

それは仲介として不動産の契約1000件に携わることです。

 

月に2件契約するとして、1年で24件、このペースだと42年かかります。

 

本日がちょうど42歳の誕生日ですので、達成する頃には84歳になっていますね。

 

目標の実現に向けて一歩一歩着実に進むのみです。

 

土地値はいくらですか?

土地値はいくらなのか。
不動産を買う時にとても気になる要素です。

計算方法としては、いくつかの方法で算出した数値を最後はえいやっ!と決めることになります。

まず一つの方法は路線価から割り出す方法です。

路線価×土地の広さ÷0.8

これでだいたいの数字を出すことができます。

次の方法は事例から算出する方法です。

これはレインズから成約情報を割り出すので、業者しかできませんね。

最後は周辺の新築建売を探し出して、売出し価格から1500万円を引く方法です。これで大体の坪単価が分かります。

この3つの数字からにらめっこして、土地値を決めることになります。

ネット銀行は甘くない

住宅ローンをどこにしようか、悩んでいる方も多いかと思います。

 

どこの銀行にするか、判断基準として最も重要視するのは金利かと思います。

 

金利という観点からすると、

 

信用金庫>地銀>都銀>ネット銀行

 

だと思います。某ネット銀行は0.3%台というとんでもない数字だったりしますが、金利が低い代わりに、対象者をきびしく絞っているのです。

 

当然と言えば当然ですが、安い金利にするためには全体のリスク(利用者がデフォルト)を下げる必要があります。

 

なので、属性的も物件的には、かなり良くないと通らないのです。

 

ちなみにアル〇は築年数が古い、リノベしたマンションは厳しいですが、都銀はOKだったりします。

 

ソニ〇銀行は築古でもOKだが、65-築年数で融資期間が決まったりします。

 

ネット銀行は基本的に築古物件は×ですね。

 

ということで、住宅ローンの話になりましたが、ネット銀行はそんなにお手軽ではないという話でした。

 

融資可能な銀行開拓の続き

先日、融資ができそうな銀行を開拓しましたとご報告しました。

数名の希望者がいましたので、物件を探して持ち込んだところ、なんと2名が事前審査に通りました。

融資期間は最大50年、金利は最も良い条件で1.9%です。

年収は500万円以上で、

ここが最も大事ですが、残債があまりない、1棟目もしくは2棟目位の方が可能性高いです。

一都三県限定になりまして、あまり利回り高い物件を狙うよりかは、利回りが低くてもエリアが良くて土地もしっかりしている王道物件がはまりやすいです。

新築木造ですと、期間50年出てしまう可能性もありますので、利回り6%とかでもCFが出てしまいます。

今回の件で、先方の支店長に呼ばれたので、また情報を収集してきたいと思います。

融資可能な銀行を開拓しました ※LF会員優先で物件アレンジいたします

以下キーワードに興味がある方は、LINE@にご連絡下さい。

いくつか物件を持ち込もうと考えています。

 

年収500万円以上 年収倍率は最大10倍 ※一般的には年収×年収の一桁目 500万円×5=2500万円

自己資金10%だが、5000万円を超えると20%が必要になる

ローン金額は1億円まで

一都三県 期間最大35年だが75歳まで

金利1.95~2.55%

構造 木造と軽鉄50-築年数 S以上は60-築年数

駅徒歩15分以内 乗り換え含めて新橋から1時間まで

積算重視の為、土地が広い郊外物件が有利になる

 

 

副業で得られること

不動産投資をはじめ、太陽光発電投資そして株式投資など様々な副業があります。

 

副業によって副収入を得ることができますが、同じくらい大事なものをえることができます。

 

それは一生働くことができる。

ということです。

 

人生100年時代で65歳そこそこで定年退職してしまったら、後の人生は楽しくないと思いませんか?

 

それであれば、自分が好きな仕事を副業で確立しておき、会社を定年退職した後に、気が済むまで楽しめば良いのです。

 

私の場合サラリーマン時代は仕事が楽しくありませんでした。

仕事を早く終わらせて、帰りたい。

週末は好きなサーフィンをして楽しみたい。

 

仕事と遊びに明確な境界線があり、楽しいことをするために苦しい仕事をしていました。

 

ところが、不動産投資家になって宅建業をはじめたところ、「こんなに楽しい仕事があったのかと驚く毎日です」

 

楽しすぎて、今まで大好きだったサーフィンに行かなくても平気になってしまいました。

 

今までは仕事を我慢してサーフィンに行くというのが、唯一の人生の楽しみでした。

 

しかし、今は仕事が楽しいので、敢えて他に楽しいことをする必要がなくなってしまったのです。

 

ですので、これは断言できますが「あなたに合った仕事を見つけることができれば、人生は毎日毎時間楽しくて仕方なくなります」

 

ということで、サラリーマンをやっている方は、副業にどんどんチャレンジして頂き、自分に合っていること、やりたいこと、やって楽しいことを見つけて下さい。

 

副業は1つでも2つでも10個でも構いません。

 

多ければ多いほど良いです。

 

そうやって多能工型サラリーマンが増えていくと、日本自体ももっと活気が出ますし、しいては笑顔で楽しそうに働く人が増えていくと思うのです。

 

ぜひこれを読んでいる方は副業にチャレンジして下さい!

 

自宅でお得に公共料金や税金を支払う方法

大家をやっていると、電気代、ガス代、固都税、水道代。。。とたくさんの支払いがあります。

コンビニへ払いに行くのにも面倒で、ついつい支払い期限が切れてしまうこともあるかと思います。

そこでおすすめなのがLINE PAY払いです。

ただのLINE PAYではポイントが貯まりません。

Visa LINE Payカードを作成することで、ポイントが貯まるようになります。

手順としては

1.Visa LINE Pay カードを申請(2週間前後で届きます)
2.カードとLINE Payを紐づける
3.LINE Pay の請求書払いで支払う
4.1~3%のポイントが貯まる

こんな感じです。

今までNanacoで払っている人も多かったと思いますが、
・チャージ上限が5万円で面倒
・コンビニに行くのが面倒
・たいしてポイントが貯まらない

というデメリットがありました。

でもこのLINEPayを使うと、かなりデメリットが解消されます。

私も実際に支払っていますが、LINE Pay払いはかなり楽です。

大事なのはVisa LINE Payカードを作るということです。

これと紐づけないと全くポイントは貯まりませんので、ご注意下さいね。