penguinpenguinの日記

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サラリーマンが現在利用できる融資

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融資がかなり絞られています。

どこで借りたら良いのか見当もつかない方も多いのではないでしょうか。

 

サラリーマンの方が現実的に利用できる融資をまとめました。

 

・三井住友トラストL&F

 このブログではトラストと呼んでいます。

 5000万円までは金利3.9%、5000万円以上は2.9%となります。

 ただし団信を入れると+0.4%となります。

 4月から団信は強制加入になりますので、できれば3月までに借入したいところです。

 共同担保が必要ですが、県央プロジェクトのように土地値が出る物件だと、一番抵当をうつことで80%融資が出ることもあります。

 

オリックス

 サラリーマンが1棟目に利用したいのがオリックスです。

 オリックスは年収による融資金額の上限があり、

 年収×13 とお考え下さい。

 残債は他の金融機関のものもカウントされますので、ここを先に借りてから他の金融機関を使うと規模拡大がやりやすいです。

 

・アサックス

 ノンバンクでトラストと似ていますが、金利が高めになることが多く、5%前後とお考え下さい。

 トラストでは出ない物件も出ることがあります。

 また、何らかの事情でトラストが使えない場合も有効です。

 

・公庫

 昨年までは使えたのですが、耐用年数以内でないと融資が厳しくなっています。

 比較的新しい物件であれば出ますが、融資期間が伸びないのでキャッシュフローはなかなか出にくいです。

 

サラリーマンが不動産で資産を拡大するためには融資情報を押さえることが大事になります。ぜひ情報は積極的に掴みにいくようにしてください。

 

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リブフリー飲み会やりました

本日、不動産投資コミュニティ リブフリーの飲み会を行いました。

ご参加頂いた皆様ありがとうございます。

また、今回参加できなかった方も次回はぜひご参加下さい。

とても楽しい集まりでした。

宴会部長のIさん、ありがとうございます。また次回もやりましょう!

 

ステータスマッチという考え

高島屋外商カードのところで、ステータスマッチの概念を説明いたしました。

penguinpenguin.hatenablog.com

このステータスマッチという考えはいろいろ応用できます。

例えば不動産投資をする際に融資というのは、とても重要で時には高いハードルになりますが、何とか突破して良い融資を引くことができればステータスマッチで横展開することができます。

例えばOやS銀行でサラリーマン向けのアパートローンを組んでいたとします。
これらは年収の何倍までという縛りがあります。
規模を拡大したいけど、この縛りで拡大できない方が多いかと思いますが、信用金庫のプロパーローンを良い条件で引ければ、流れが一気に変わります。

私の場合はJ信用金庫で築40年のRCを30年融資1%台で引くことができた瞬間に世界が変わりました。
この融資実績のおかげで、その後はどこの信金に行っても、良い条件で融資を引くことができるようになったのです。

でもこの融資を引くために、それこそ100件位は銀行を回りました。
それによって、J信金の担当者Fさんと出会い、意気投合し、一緒に飲みに行ったりする仲になりました。
Fさんは本部とケンカしてまで私にこの融資を引いてくれたのですが、それくらい気迫のある担当者と出会わないと現状では厳しいです。(ちなみにこのFさんは埼玉県南部の支店にいますので、この地域にお住まいの方はご紹介可能です)

話を戻すと、このJ信金の融資のおかげで、私は他行から「J信金がこんな条件を出してまでも貸したい相手なんだ」というステータスを得ることができたのです。

ステータスマッチとは日本企業にありがちな「横並び主義」を逆手に取って利用しているとも言うことができます。

ちなみに融資以外にもこのステータスマッチは応用することができます。

私は不動産投資で成功するために必要な条件は、
レバレッジ(これはたくさんの本が出ているので、ここでは説明しません)
・ステータスマッチ
・どんな人と知り合いか

この3つだと思っています。

覚えておいて損はないかなと思います。

高島屋外商カード

外商カードの続きです。

高島屋の外商カードはこんな感じです。
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こちらもパッと見は分かりにくく、店員さんも普通のゴールドカードと思うことが多いように思います。

このカードもメリットがたくさんあります。
年会費は10,000円と大丸に比べて高いのですが、新宿、日本橋二子玉川、横浜と関東に拠点が多く、駐車場を無料で利用できるメリットがあります。
特に新宿は都庁があったり、打ち合わせでも利用しますので、無料で4時間使えるというメリットは大きいです。
この辺りで1時間600円はしますから、20時間も合計で停めればすぐに元は取れてしまいます。

またラウンジも使いやすく豪華です。

新宿に関してはゴールドカードのラウンジと外商カードのラウンジが分かれています。(はじめて行ったときにはそれが分からず、ゴールドカードのラウンジに入ろうとして係員に不思議な顔をされました)
当然、外商カードのラウンジの方が豪華で空いています。

また、高島屋の外商カードは、大きなものはもちろん、小さなものでも無料で自宅に配送してもらえます。
これは地味にうれしいサービスです。

この高島屋の外商カードの入手方法ですが、ステータスマッチという方法を利用しました。

ステータスマッチとは簡単に説明しますと、A社のゴールド会員になっているので、B社でもゴールド会員にしてほしい。
こんな概念です。

実はクレジットカードでもたまに利用できます。
JCBザクラス会員ですと、三越お帳場カードのインビテーションがあったりします。

私の場合は大丸の外商カードを保有することができたので、このカードを持って高島屋の外商部に突撃しました。
どこまで有効かは全く確信がありませんでしたが、ほぼその場でOKの返事をもらうことができました。

私はデパートではめったに自分のものは買いません。服もユニクロかワークマンです。
それでも場合によってはデパート外商カードを保有するメリットはありますし、どうすればもらえるか考えて行動することは不動産投資における融資付けにも似ていて楽しいです。

究極のクレジットカード

クレジットカードが好きで、就職活動ではクレディセゾンJCBに行きたいと思っていました。

そんなことで様々なクレジットカードを保有しているのですが、中でもサービスがすごいなと思っているのがデパートの外商カードです。

 

私は大丸と高島屋の外商カードを保有しています。

最初に取得したのは大丸でした。

一昨年独立をしまして、お中元やお歳暮の時期に大丸で結構な金額を購入しました。

それが向こうの目に留まったのか、外商カードのインビテーションが来ました。

カードのデザインはこんな感じです。

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通常のゴールドカードとほぼ同じデザインですが、左上に「お得意様」と書いてあるのが外商カードです。

おもしろいのが、このカードで決済をすると、通常通りに受け取ってカード処理をしてくれるのですがレジで「外商扱い」という文字が表示され、急に「いつもありがとうございます!」と丁寧になります。

また通常のゴールドカードは年会費が7000円ですが、外商カードは3000円です。

割引率も10%ですから、30000円買い物すればすぐに元が取れてしまいます。

 

また、東京駅の真上にあるメンバーズサロンも利用できます。

駐車場も2時間利用できます。

つまり東京駅まで車で行って、2時間駐車して、サロンで無料コーヒーを飲めば、1回あたり2000円くらいかかるでしょうから、3000円はすぐにもとが取れてしまうのです。

プレゼンをするようなガッツリ商談は禁止されていますが、会員さんと不動産相談をする位は問題ありませんので、打ち合わせスペースとしても利用できます。

 

また、サードプレイスという職場でも家庭でも無い第3の場所という概念も定着しつつありますが、デパートのラウンジはまさにサードプレイスです。

Wifiが使えるし、電源もあるし、飲み物も飲み放題です。

またスタバのように混雑していません。

 

私は子供も小さくて外国旅行など中々できない国内派なのですが、そのような方は外商カードで様々なベネフィットを受けるのがお勧めです。

 

高島屋の外商カードはまた次回にしたいと思います。

 

 

収益不動産塾 第4回目

本日は収益不動産塾の第4回目でした。

 

資料上は買っても良いかなと思われる物件をリストアップして頂き見に行ったのですが、行ってみてビックリという物件がありました。

 

土地値も利回りも良く、マイソクの写真も良いのですが、行ってみたら壁が剥がれていたり、壁から草が生えているという物件がありました。こんな物件は今まであまり見たことがなく衝撃的でした。

 

ある有料コミュニティでは、物件を買う前に見に行くな、そんな時間はもったいないと教わるそうですが、買った後に見に行ったら壁が剥がれていたり、壁から草が生えていたらどうするのでしょうか?

 

壁から草が生えるというのは、木造の壁材が腐って、そこに種が付着し芽が出ているということでかなりの重症です。

 

またもう一つの物件は地盤沈下を起こしていて、建物が傾いていました。傾いていると建物に歪みが生じて、雨漏りが発生したり、隙間から水分が侵入してカビが生えたりします。


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いつも丸の内に集合しています。今日は雨でしたね。

 


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やはり現場に行かないと分からないことはたくさんあります。

また、現場に行っても知識や経験が無いと分からないことも多いです。

 

もしもこれから物件を購入しようと考えている方は、購入して後悔する前に、ぜひお声掛け下さい。

3月1日にセミナーをやります

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3月1日(日)13~16時 新宿近辺でセミナーをやります。

 

今回のコンセプトは「情報提供と情報交換」です。

メインのテーマは

・収益物件以外でも申請できる火災保険

・今でも融資が出ている金融機関とおすすめ物件

 

ということで、様々なテーマについて情報を提供いたします。

その後は会場内で簡単な懇親会をやりますので、その場で情報交換をして頂きたいと思います。

 

私も宅建業をはじめて3か月が経ちましてようやく物件を紹介できるような体制が整いました。

 

皆さんとの接点を増やしながら、必要な情報提供を行い、適切なアドバイスをすることでより良い方向に進むお手伝いができればと思いますので、LF会員さんはもちろんのこと、それ以外の方も是非ご参加下さい。

 

セミナー概要は以下の通りです。

 

日時:2020年3月1日(日)

場所:新宿あたり

時間:13~16時

参加費:LF会員1000円、一般3000円

セミナー後15時~16時は缶ビールで軽く飲みながら懇談したいと思います。

参加方法:LINE@に「セミナー参加希望」とご連絡下さい

 

不動産投資をこれから始めたい、けどちょっと不安

投資家としてどのような火災保険に入ればよいのか

収益物件を購入したいけどなかなか融資が通らない

 

この様な方はぜひご参加下さい。

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