penguinpenguinの日記

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相手の気が変わらないうちに回収する

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本日も中野のシェアハウスに行ってきました。

 

家賃を回収するためです。

 

ベトナムからやってきた留学生、本来であれば学校の寮に入寮するのですが、空きがなかったため、うちにやってきました。

 

契約的には家賃の3ヶ月分を前払いです。

 

月3.5万円(水道電気Wifi込み)×3ヶ月=10.5万円の回収です。

 

外国人相手に家賃を回収する時は、

1.ある時に

2.気が変わらないうちに

3.とにかくすぐに

回収するのが重要です。

 

なので、今回も気が変わらないうちに回収します。

 

そして早速シェアハウスへ向かっている途中に連絡が入りました。

 

「学校から遠いから、3ヶ月の契約を1ヶ月にしてほしい」

 

眠たいことを言ってきました怒

 

逃げてしまうのを防ぐため、とりあえず返信はせずに現場へ急ぎます。

 

現場に到着すると、案の定、友人と二人でいました。

こいつがいらないことを吹き込んだのでしょう。

 

「学校から遠いから1ヶ月で出たい」と言ってきたので、

 

「それは契約上できないし、あなたを成田へ迎えにいったりしているので経費がすでにかかっている」

 

と答え。

 

「部屋も汚い、鍵もぐらぐらしている」とケチをつけてきたため

 

「この部屋は本来5万円の部屋だ。水道電気ガスWifi込みでこの広さの部屋は中野駅周辺でもここしかない」

 

と答えました。

 

最後は、うちのベトナム人パートナーと電話をさせ、そのパートナーがうまくまとめてくれました。

 

そして、無事に10.5万円を回収できたのですが、つくづく外国人はあるうちに回収が大切だなと再確認しました。

 

何か、最近金貸しみたいになってます。

 

昨日は振込方法が分からない中国人に、FaceTimeを用いてリアルタイムにATM操作を指示しました。

 

「あなたがやっていることは振込詐欺みたいね」

と妻に言われ

「確かに。」と思いました。

 

私の尊敬する師匠は「一点突破 全面展開」と良く言っていますが、外国人に対しても「一点突破」が有効です。

 

つまり、

 

「払わなければ学校や警察に電話するぞ!」

 

これが一番効きます。

 

そのためには、学生証だったり、バイト先を把握していることが思いの他重要になります。

 

日本人で学校とか職場に電話したらえらいことになってしまいますが、外国人ならできます。

 

まあ、本等に毎日いろいろなことが起きて、ネタがつきません。

 

そういう意味ではありがたいのですが。。。

 

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悪徳太陽光業者にご注意(コンサルやっています)

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私は2015年から太陽光発電投資をやってきました。

 

年々FIT価格は下がっていますが、必要部材の価格下落があったので、実質利回りはさほど変わらずに推移していました。

 

ところが、今年に入ってジワジワと利回りが下がっています。

 

今までに無かったことなので、なぜかな?と思っていました。

 

これは推測になりますが、収益物件に関する融資が厳しくなっているので、購入できなかった方が太陽光に向かっているのではないでしょうか。

 

ご存知の通り収益物件を購入するには、今までの様にフルローンとはいかず、2~3割ほど自己資金を入れる必要があります。

 

サラリーマンにはまとまったお金を用意するのは難しいので、フルローンで購入できる太陽光に向かうのは自然な流れとも言えます。

 

ただ、これに乗じて詐欺に近いような業者も跋扈しております。

 

スルガ業者の中にはレントロール改ざんをしていたところがありましたが、太陽光でも同じようなことをしています。

 

発電量改ざんです。

 

レントロールは賃貸借契約書や相場を調べればだいたい分かるのですが、発電量に関しては見破ることは困難です。

 

ではどうするか?

 

「信頼できる業者から購入することが重要です」

 

信頼できる業者とはどこか?

 

「過去に購入して、きちんと発電し、トラブルがあってもきちんと対応してくれる会社を選ぶこと」です。

 

ここまで書くと分かると思いますが、これから1基目を購入する方は、当然これからはじめて運営するので、上記の様な業者を選ぶのは不可能です。

 

私としては、犠牲者が出るのを黙って見ているのも嫌ですし、たくさん紹介してスケールメリットをアピールできれば、より良い条件で物件を購入することができるので、太陽光のコンサルを無料で行っています。

 

もしも興味がある方はご連絡下さい。

 

また動画も作っていますので、興味がある方はご覧下さい。

https://www.youtube.com/watch?v=xjNjXbkzL44

 

太陽光発電投資でもスルガ銀行の様な事件が起きるのではないかと危惧しています。

皆さまくれぐれもご用心下さい。

 

 

 

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ベトナムから留学生が来ました

シェアハウスをやっていて、良かったと思うのが大変だけど大家力が上がることです。

 

難易度が高すぎて、たまに嫌になりますが、それでも国際交流に貢献していると自負しておりますのでやり甲斐はあります。

 

昨日はベトナムから留学生がシェアハウスに入ってきました。

 

一番最初にすることは役所に行って住民登録をすることです。

これは役所も慣れているので、スムーズに進みます。

 

次はハンコを作成します。

これがないと、銀行口座が作れないので、早めに作成することが必要です。

 

行きつけの中野にあるハンコ屋に連れて行きます。

 

だいたい2000円もあれば作成できます。

 

ハンコの次は学校の下見です。

 

日本の特に東京の交通網は複雑なので、きちんと教えてあげないとエライことになります。

 

電車に乗ると、日本の風景が珍しいのか窓に釘づけです。

 

でもよく見ると、窓に貼ってある広告に釘づけなんです。

 

その広告がこちら

 

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きれいなお姉さんが片方の鼻に何かを突っ込んで、もう片方からは液体が出ています。

 

表情も微妙。

 

よく見ると日本人の私でも不思議です。

 

日本人はこんなことみんなしているのか。

と思っているに違いありません。

 

そんなこんなしているうちに駅へ到着です。

 

あまり日本語も喋れないので、あまり会話のない2人。と思ったら突然

 

今日は良い天気で気持ちいいですね

 

と言い出しました。学校で習ったのでしょうが、突然で面食らいました。

 

そんなことをしているうちに学校へ到着

 

無理矢理記念撮影

 

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今朝から登校です。

 

無事に学校へ着くこと、そして日本での生活が充実したものであることを、大家としてコッソリ見守りたいと思います。

 

 

 

 

 

シェアハウスの掃除をしてきました

ベトナム人留学生が急遽、シェアハウスに引っ越してくることになったので、空き部屋の掃除に行ってきました。

 

部屋に入ると異臭がします。

 

こう行ったケースは冷蔵庫が原因のケースが多いです。

 

マスクとゴム手袋で開けると、とんでもないとこになっていました。

 

写真はおろか、文章にすることも憚られますのでやめておきますが、とんでもない匂いでした。

 

早速、冷蔵庫の中身を分解して洗い場に持っていきます。

 

洗う前にトイレットペーパーでやばい部分を拭いておくと、洗いが楽になりますね。

 

どうにかこうにか冷蔵庫を綺麗にすると、大量のゴキの死骸が。。。

 

コンバットを食べたからでしょうか、一箇所に大量にいました。

 

これもクールに処理していきます。

 

掃除が終わった部屋がこちら。

 

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こんなにボロくて汚くても家賃を安くすれば入居は決まります。

 

どうせ外国人は汚すので、あまりきれいにしても仕方ないです。

 

大変だけど、部屋がきれいになって気持ちもスッキリ。現場っていいな。

 

 

 

スルガ融資再開

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スルガ銀行の収益物件に対する貸付業務停止が12日(金)で終わりました。

 

本日の日経新聞では5月中旬以降に貸付再開すると書いてありました。

 

今まで業界を引っ張ってきた会社だけに、今度はどんなことをやるのか、とても気になっている方も多いのではないでしょうか。

 

今月に入って、いくつかの地銀が融資を事実上停止していますが、それもスルガの業務停止後の動きを睨んだ動きの可能性が高いです。

 

ここで予想をしてもあまり意味がありません。

 

大事なのは何が起きても対処できるようにしておくことです。

 

今後は相当大きな変化・動きがあります。

 

大事なのは少しでも多くの現金を保有しておくこと、物件のブラッシュアップを行い価値を高めておくこと、そして金利引下げ交渉などもできるうちにやっておくことです。

 

自分ができることを粛々と進めていくことが、いつの時代でも重要です。

 

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すごい提携業者さん

LiveFreeはいくつかの不動産業者と提携しています。

 

その中でAという業者さんはすごいです。

 

何がすごいって、それは

 

目先の利益で動かない ことです。

 

ご存知の通り、不動産屋は物件の売買をしないとお金が入りません。

 

でも、ここの業者さんは、お客さんが持ち込んだ物件であっても、お客さんのためにやめた方が良いと言いますし、物件が良くても納得のいく融資が引かなければ、やはりやめた方が良いですよと言います。

 

はっきり言ってこんな会社は見たことも聞いたこともありません。

 

なぜか?

 

それはお客様のためになる取引をすることが、長い目で見たら、結局双方の得になるからです。

 

例えば私の住んでいる賃貸併用住宅もこの方から購入しました。

 

世田谷で一億オーバーだったため、何しろ融資がつきませんでした。

 

地銀、信金も支店を変えて何店も足を運んで頂けました。

 

また、農協、漁協まで行ってくれました。

 

そして、やっと融資が通ったのが50行目の地銀でした。

 

短期的な費用対効果を考えたら絶対にできません。

 

でも、私も含めてお客様とは一生の付き合いと思ってるので、この様なことができるのだと思います。

 

どこかの売ったら逃げる業者とは大違いです。

 

ちなみに、この業者さんは管理もやっています。

 

管理もオーナーのために様々なことをやってくれます。

 

大家業をやっていたので、この会社と知り合いになれました。

 

私も不動産を通じて知り合う方とは一生を通じたお付き合いをしたいと思います。

 

 

外国人滞納者

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滞納という言葉を聞きたくない投資家も多いと思いますが、賃貸経営をする上で避けて通れないのがこの滞納です。

 

滞納だけでもやっかいなのですが、滞納者が外国人となると、もっとやっかいな気がしませんか?

 

ところが、簡単な方法で滞納を防げたり、すぐに回収できたりするのです。

 

それは外国人の行っている学校なり、アルバイト先をきっちり把握しておくことです。

 

家賃を滞納して本人と連絡が取れなくなっても、学校の電話すればたいていは協力してくれます。

 

滞納ではないのですが以前、シェアハウスに住んでいる外国人が夜な夜なパーティを開き、近隣住民から苦情が殺到したことがありました。この時、ポスターを貼ったり、注意をしたりしたのですが、まったく効果がありませんでした。

 

そこで、学校にその旨を話したところ、学校側で生徒を呼び出し、指導をして頂き、今後このようなことをしない旨の誓約書まで書いてくれました。

 

やはり学校の先生の言うことは聞くのですね。

 

また、アルバイト先を押えることも有効です。

 

外国人からすれば、やっと決まったアルバイト先にクレームがいくのはとても嫌です。

 

また、個人経営のアルバイトなら、本人を捕まえて一緒に乗り込めば、滞納分を給料から差し押さえすることも可能です。

 

学校にもバイトにも行っていない場合はどうするか?

 

その場合は個人的に強制執行して、退去させます。

 

コツが1つあります。

 

前もって言うと準備されてしまうので、突然乗り込みます。

 

そして、立ち退きと部屋の中にある金目のものを没収します。

 

スマホ、パソコン、財布、通帳。

 

少しでも回収することができます。

 

法律で自力救済は禁じられていますが、そんなことは外国人には通用しません。

 

学校もバイトもしていない外国人は遅かれ早かれ犯罪に手を染め、強制送還されてしまいます。

 

法律に頼っていたら、絶対に回収できません。

 

また、そんなことをしていたら日本と日本人がなめられるだけです。

 

ただ、強制執行は1人では行わない方がいいですよ。

 

最低でも2人以上でやって、なるべく彼らに背を向けないこと、凶器が室内にないことを確認してから行って下さいね。

 

大家って言うのは、これくらいの覚悟が必要なんです。

 

 

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