penguinpenguinの日記

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バルクアパートをみんなで買おう

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知り合いの業者からバルクアパートの情報が入ってきました。

 

バルクっていうのは、簡単にいうと「福袋」みたいなものです。

 

たくさん買ってくれたら、その分安くするよ。っていうイメージです。

 

今回の売主は、高値で転売しようとして、さんざん物件を仕込んだものの、この融資の引き締まりを受けて、売るに売れない状態になってしまいました。

 

業者の場合は1~2年の事業融資で購入しますので、返済期日が近づくと損切りする必要があります。

 

今回はそんな業者の物件が北海道から九州まで200位あります。

 

かなり欲張りましたねw

 

欲張って、サラリーマン相手に高く売ろうとしていたのだから、自業自得です。買い叩きます。

 

私の主宰するコミュニティの会員さんで買いたい人が集まり、スケールメリットを生かして値段交渉します。

 

当然、いっぺんにたくさん売れてくれれば、業者は資金が楽になりますので、安くしてくれます。

 

さらに、このアパートは土地値の物件が多く、出口がしやすいものが多いです。

 

利回り10%で土地値なんて物件も多いです。

購入してから10年くらい所有し、その間はキャッシュフローも出るし、売る時も購入価格に近い金額で売ることが可能です。

 

まさに「持ってよし、売ってよし」です。

 

指値交渉っていうのは、いろいろな方法がありますが、バルクで購入っていう方法があることも覚えておいて損はないと思いますよ。

 

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物件の探し方

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人気ブログランキング</>物件を購入しようとしています。

【ご連絡】2月20日(水)のセミナーについて、残りがわずかになりましたので、このままだと期日前に締め切りになる可能性があります。

 

 

私の方法としては

1.提携業者に探してもらう

2.楽待、けんびやを見て探す

3.住友不動産、リバブル、三井リハウスを見て探す

 

です。

 

1.提携業者さんはプロ中のプロですので、とても良い物件を探してくれます。ただ、最近ではうちの会員さんの物件を探してもらっているので、なかなか時間的に厳しい状況です。ちなみにこの提携業者さんは「なかなか売ってくれません」。お客さんに紹介する前に何度も現場に足を運び、納得いかないものは売ってくれません。お客さんが良いといってもダメだと売ってくれません。そんな業者さんは、世間になかなかいないので、会員さんははじめ驚きますが、考えてみればそんな人ではないと不動産みたいな高額なものは怖くて買えませんよね。

当たり前のことができていない業界が不動産業界なのです。

お客さんのためではなく、自分のために仕事をしているヤツが多すぎます。

 

2.楽待、けんびやで探す

この方法で探している方は多いですね。ここに掲載されているのは出がらし状態の物件が多いのですが、価格交渉が成功すれば、とびっきりの物件になることもあります。

過去に相続絡みの物件を買い叩けて、当初の価格よりも4000万円以上安く買えたこともありました。

これを実現するには毎日の努力(物件チェック)と運が必要ですね。

 

3.住友不動産、リバブル、三井リハウスを見て探す

これらの大手系は、物元であることが多く、価格交渉がしやすいです。

また、売主さんとのやり取りもしっかりしていて、担当者と仲良くなっておくと、たまに「前に資料請求した物件、今月中に契約なら更に1000万円安くなりますよ」なんて連絡を頂くこともあります。

しょーもない物件も多いですが、はまれば面白い物件になることもあります。

 

逆に最も買ってはいけないパターンは、

1.本社が渋谷とか新宿

2.宅建免許番号が(1)などの浅い数字

3.スルガ・オリックス・静岡を使いたがる

4.担当者の身なりが派手

5.担当者の時計が高そう

6.オフィスがきれい

7.受付にきれいな女性がいる

 

もしも上記の様な特徴を持つ不動産屋でしたら、一度うーんと考えてみて下さい。(あくまでも私見です)

 

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なぜスルガ銀行 金利交渉セミナーを開くのか

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2月20日(水)にスルガ銀行金利交渉セミナーを開催します。

 

なぜこのようなセミナーを開くのかをご説明します。

 

まず私は投資コミュニティ「LiveFree」を昨年立ち上げました。

 

当初は不動産投資初心者が集まってくることを想定していましたが、入会してくれたのは既に投資をはじめている方がほとんどで、7割位はスルガ銀行から借りていました。

 

そしてスルガ銀行から借りている人のほとんどは、その物件単体では回らないか、これから回らなくなることが明らかな物件でした。

 

悪く言えば嵌め込まれています。

 

不動産投資のプロ・セミプロが買う金額の1.4~2.0倍近くの金額で買わされています。

 

このやばさに気がついている人もいれば、気がついていない人もいました。

 

現状でキャッシュがマイナスになっている人は気がついています。

今まで相当苦しんで、試行錯誤して、LiveFreeまで辿り着いてくれました。

 

また、現状でキャッシュがマイナスになっていない方は、やばさに気がついていません。

現状はプラスだから、あんまり儲からないけど、何とかなるさ。

何とかなりません。

購入された物件は残念ながら、これから莫大な修繕費がかかります。

1000万円単位の修繕費がかかります。

1000万円までなら、何とか公庫が貸してくれる可能性もありますが、もしも貸してくれなかったり、それ以上の費用がかかった場合には、修理ができません。

修理ができなければ、廃墟になっていき、住民が出ていきます。

そうなると、ますます資金繰りが悪化し、ゆくゆくは破綻を迎えるでしょう。

 

でも、LiveFreeに来てくれた方には私どものノウハウを提供しますので、苦しく長い道のりになりますが、一緒に再生に向けて取り組んでいきます。

サラリーマンが一人でできることや時間には限界がありますので、正しい知識や経験を持っている人に頼ることはとても重要だと思います。

 

話がまたずれてしましました。

 

そんな訳で、当コミュニティにはスルガで苦しんでいる人がたくさんいます。

 

うちだけで、これだけの人数がいるなら、他にはどれだけいるか分からない。

そのような人に少しでも力になりたいという想いで、今回のセミナーを企画させて頂きました。

 

講師はスルガ銀行と昔から対峙してきた人間です。

そして、今回の第三者委員会の報告書300ページ超にもおよぶ資料を読み込んで、様々な対策を練っています。

 

苦しんでいる人にはどうか聞いてほしい。

こんな想いを持っています。

 

スルガで買ったけど、

 どうにかなるだろう

 そのうち国が助けてくれるだろう

 銀行がそのうち助けてくれるだろう

 

なに今更甘いことを言っているのですが、自分から行動しなければ、誰も助けてくれませんよ。

 

スルガで借りていて、少しでも不安な方は、せひセミナーに参加してほしい。

このブログを読んで、参加表明をして、事前予習をして、そして当日会場に来てくれなければ、あなた方を助けることはできないのです。

 

本日は厳し目の内容になってしまいましたが、偽らざる本当の気持ちです。

 

思えば私も2011年にスルガから2億円借りています。

私はたまたま参入が早かったので、利が回る物件を購入でき、何とかなりましたが、あと5年参入が遅れていたら、きっと今頃苦しんでいたと思います。

 

とても他人事とは思えません。

 

何とかスルガの金利を下げて、キャッシュがプラスで回るようにして、来る修繕にも対応できる体力を蓄えたら、

 

次こそは本当に良い物件を購入してもらい、

「あの時は辛かったけど、辛いことから逃げないで取り組んで良かったな」

と言って頂きたいです。

 

次があるのか、次はいつやるのかは未定です。

会場予約の都合もありますので、参加する方は少しでも早く返事をして頂けると助かります。

 

また、自分は該当しないけど、知り合いで苦しんでいる方がいたら、ぜひここを教えてあげて下さい。

 

なにとぞ、よろしくお願いいたします。

 

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【重要】 スルガ銀行 金利交渉セミナーを実施します 2月20日(水)

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セミナーの告知をいたします。

 

スルガ銀行 金利交渉セミナー」を2月20日(水)に実施します。

時間は18:30から、場所は渋谷周辺を予定しております。

 

具体的な会場は人数が確定してから予約しますので、参加希望の方は1月25日(金)までにLiveFreeのLINE@へ「2月20日セミナー参加希望」とメッセージを送付して下さい。

 

今回のセミナー講師は、LiveFree提携業者のAさん。

 

この方は不動産を知り尽くしたプロ中のプロでして、私の知識なんか足元にもおよびません。

 

不動産は25年超のキャリアをお持ちで、大手不動産屋から建売屋、地上げ屋、土地造成、ブローカー、事件屋、賃貸屋と不動産に関してはありとあらゆること、裏も表も経験されており、まさに海千山千の不動産屋です。

 

そんなAさんですが、20年以上前からスルガ銀行とは因縁があって、金利交渉、条件変更、時には裁判までやって来ました。

 

スルガ銀行上層部にも名が知れていて警戒されているので、名前は明かせません。

 

昨今のスルガ銀行から融資を受けて苦しんでいる方がたくさんいることを知り、自分で良ければ少しでも力になりたいと、今回セミナーの講師を引き受けて下さいました。

 

当日の内容として、

Aさんの公演 30分

スルガ銀行三者委員会の報告書を論拠として、特定期間に融資を受けた投資家を被害者、スルガ銀行を加害者とした、条件変更および金利交渉の提案)

 

グループ分けし、

Aさんとの個別相談会

石澤との個別相談会

 

を予定しております。

 

ただ、今回は参加条件があります。

Aさんの意向で、まずは困っている方から対応したいとのことですので、

 

【参加条件】

1.2015年~2018年にスルガ銀行から融資を受けて収益物件を購入

2.キャッシュフローがほとんど出ていない、もしくはマイナスになっている

3.レントロールが改ざんされていて、想定通りの収益が出ていない

4.売った不動産屋が倒産・解散して困っている

5.建物の痛みがひどく、想定以上の修繕費がかかっている

6.参加日までに予習のため10本程度の動画を見れる

 

1~5.はどれかに該当、6.は必須とさせて頂きます。

 

参加費は会場費用として1人3000円、終了後も私とAさんは飲みに行きますので、もしも来れる方はご参加下さい。

 

このAさんは名の通った収益不動産屋、有名なコミュニティの代表、有名塾の代表よりも不動産の知識・経験・踏んだ修羅場の数は比べ物にならないほど多く、Aさんと会うことは今後の不動産投資において間違いなくプラスに働きますので、都合の合う方はぜひご参加下さい。

 

なお、参加者が想定した数を超えた場合には、途中で締め切らせて頂くことがありますので、その際はご容赦下さい。

 

 

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外国人専用アパートの管理

中野区に外国人専用アパートを保有しています。

今までは前オーナーである中国人に管理をお願いしていたのですが、会社も退職したので私が自主管理することになりました。

 

全6室ですが、問題点が山盛りです。

 

<問題点>

・日本語が話せない

・お金がない

・家賃は滞納しても良いと思っている

・早朝勤務、深夜勤務、学生、長期出国などみんながアパートにいる時間がまちまち

・銀行振り込みができない

 

愚痴を言っても仕方が無いので、問題解決するしかないです。

 

・日本語が話せない

 →日本語で通します(笑)

  「やちん」「いつ」「すぐはらう」これ位は分かるみたいなので、何とかなりそうです

 

・お金がない

 →今までは甘やかされていたようですが、今後は厳しく接します。

  無ければ一緒にATMに連行し、それでもなければ埒って友達に借りさせます

  (防刃ベストが必要ですね。。。)

 

・家賃は滞納しても良いと思っている

 →意識改革を実行します。期日をしっかり示し、必ずその日に徴収する。

 

・早朝勤務、深夜勤務、学生、長期出国などみんながアパートにいる時間がまちまち

・銀行振り込みができない

 →いちいちみんなの予定に合わせてアパートに行くのも面倒です。

  ここは銀行振り込みをマスターして頂くしかないですね。

  できるようになるまで、ATMに同行して指導します。

  ちなみに外国人でもゆうちょ銀行は口座が作りやすいので、保有している可能性が高いです。

 

ということで、これからはますます外国人の世界にどっぷりとはまることになりそうです。

 

草刈に行ってきました

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本日は水曜日ということで、私に取っては1日何をしても良い日なのです。

 

天気も良かったので、サーフィンと草刈に行くことにしました。

 

まずサーフィンは九十九里方面に。

片貝あたりに入ろうかと思っていたのですが、日本の北にある低気圧の影響で波が大きかったので、北うねりが抑えられる飯岡に行きました。

 

平日に海へ行ったのは久しぶりだったのですが、やっぱり空いてますね。

空いている海でサーフィンできるなんて、これだけで独立した意味があるってもんです。

2時間ほど波を楽しんだ後は、草刈へ。

 

サーフポイントから車で10分位の場所に太陽光発電所はあります。

 

通常の草刈は3月・6月・10月の年3回です。

なんで中途半端な時期に来たかというと、6月の草刈時に蜂の大群に襲われたため、草刈が途中で終わっていたからです。

今回はきちんと刈りきって、3月の除草剤散布がスムーズにできるようにする必要があります。

 

いざ、現場に行くとやはりぼーぼーになっていました。

 

でもこの時期は暑くないし、草も枯れているので、気持ちいいくらい草刈は順調に進みます。

2時間ほどで全て刈りきり、終了です。

 

ついでにパネルの目視点検をしていると、蜂の巣らしきものを発見。

夏に私を襲ったやつらに違いありません。

彼らに悪気はないのでしょうが、かなり恨んでいます。

3箇所刺されましたので。

蜂がいるようならば「ハチジェット」という殺虫剤をお見舞いしてやろうと思いましたが、蜂の巣は文字通り「もぬけの殻」でした。

 

太陽光発電は安定した収益が得られますし、エネルギー自給率が低い日本のためにもなります。

また地球にも優しいという大変優れた投資ですので、おすすめです。

 

ただ草刈が必要になります。LiveFreeでは「草刈部」を創部する予定です。(部長は会計士大家さんに内定です)

草刈が心配、何が必要か分からない等々、質問がありましたら気軽にメッセージを頂ければと思います。

 

 

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おススメ動画

知り合いでクリエィティブ大家さんという方がいらっしゃいます。

 

漫画描いたり、アニメ作ったりしている方なのですが、収入を安定させるために数年前から不動産や太陽光に投資されています。

 

そんなクリエィティブ大家さんが、不動産の専門用語で過去に苦労した体験があったため、初心者用のアニメを作っています。

 

見た目はかわいいけど、ちょっと毒舌なペンギン二匹がおもしろおかしくやり取りしながら、不動産用語に関して説明してくれています。

 

初心者のみならず、中級者の方も確認の意味でご覧になったら良いかなと思います。

 

■客付け、元付け(1/13 20時追記)
https://youtu.be/5wZMBVrR_l8