L&Fの担当者とランチをしてきました
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スルガ、静岡をはじめ地銀や信金など、今まで緩い条件で融資を出していた金融機関がだんだん厳しくなってきました。
そうなると、みんな考えることは同じで、緩い金融機関に向かいます。
そう、L&Fです。
しかしL&Fに持込が急増して、少しずつ融資が厳しくなっているという情報が入っております。
その真偽を確かめるべく、私の担当とランチに行ってきました。
普通の金融機関は、まず顧客とランチなどには行かないのですが、融資の緩さがここにも現れているのでしょうか。
時間も限られているので、本題から聞いてしまいました。
「最近、忙しそうですが、どうですか？」
「持ち込まれる案件はめちゃめちゃ増えました。ほとんどが他の金融機関に融資を断られてうちに持ってきた案件です。かなり忙しいです」
「物件の評価とか、購入希望者の属性が厳しく見られるようになっているのは本当ですか？」
「はい。本当です。物件の評価算出に用いる掛け目が、かなり厳しくなっています。昔なら９０％融資できたのが、７０％融資とかになっていますね」
「ずいぶん厳しくなったのですね」
「正直言って、お客さんがたくさん来ますので、選別していますね。０円回答もかなり増えてきています」
こんなやり取りをしてきました。
遅かれ早かれ、L&Fもローンが出にくい状況になるでしょう。
そうなると残されたのは公庫ですね。
そして、公庫が出なくなると、いよいよ使える金融機関が無い。。。と思いきや、あと１つだけあります。
それは某信金が某ノンバンクと組んで融資を出している商品になります。
ただ、信金なので使える方は限られます。
東京西部と埼玉西部の方は可能性があります。
不動産投資は時代の半歩先を行く必要があります。
例えばスルガ銀行での購入が増えてきたなと感じたら、地銀や信金に行き、次はL&Fと、ライバルよりも半歩先に行っていた方は、良い物件を買えたと思います。
そんなイメージで、みんなが特定の金融機関を利用して買っている時は、「他にもっと良い方法がないのか？」このような視点を持って頂きたいと思います。
これは私の完全な主観ですが、自己資金が無いサラリーマンが、今後大家になれなくなると読んでいます。
優良な不動産を保有していて左うちわのサラリーマンと、一生社畜として働くサラリーマンと二極化していくのではないでしょうか。
「昔はサラリーマンでもフルローン組めたんだよ。今から考えたら夢みたいだね」
こんな話が行き交うような気がしています。
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最後のチャンス
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金曜日に衝撃の情報が入ってきました。
それは地銀最大手が収益不動産向け融資を実質やらないという通告でした。
実質やらないと書いたのは、年収と資産背景のハードルが高すぎて、合致する人がほとんどいないからです。
つまり地主や成功しているビジネスオーナーにしか貸さないと言ってるのです。
この方針は他の地銀にも波及しています。
また、遅かれ早かれ信金や信販系銀行にも波及するのではないでしょうか。
そうなると、サラリーマンが収益不動産を新規で参入できなくなります。
もしも、参入したい方がいれば、一刻も早く参入することをおすすめします。
信販系銀行や公庫はまだ借りることができるからです。
最後のチャンスかもしれません。
ただし、サラリーマンを締め出したのにはわけがあります。
それは、スルガ＋悪徳不動産屋によって破綻に近いサラリーマン投資家が激増したため、知識と経験が無いサラリーマン投資家に融資するのはリスクが高すぎると思われるからです。
騙された要素が強いとは言え、実績のある大家や投資家は掴まされていません。
厳しい言い方をすれば、知識と経験がないのに自分の判断で買ってはいけない物件を買ってしまっています。
これには道理が通っています。
不動産投資はとても厳しい世界です。
人を騙したり、約束を守らなかったり、そんなことは日常茶飯事です。
入居者も曲者だらけです。家賃の滞納、住民同士のトラブル、近隣からのクレームなんてしょっちゅうです。
それを覚悟の上で新規参入するなら、最後のチャンスです。
ネガティブなことばかり書きましたが、不動産投資は素晴らしい仕事です。
うまくやれば莫大な収入が入ってきます。
それによって会社をリタイヤできる可能性もあります。
良い部屋を安く提供すれば、入居者から喜ばれます。
外国人を入居させれば異文化交流ができます。
知恵と知識と工夫によってライバルに勝つこともできます。
時間はあまり残されていない気がします。
どうか後悔ないように熟慮して下さい。
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地銀ショック
本日は皆さんに注意喚起をしたいと思います。
ある地銀で融資基準の厳格化が行われ、融資の仮承認が出ていた人まで、取消されるという、とても厳しい措置が取られています。
その基準もとてつもなく高い属性が求められています。そんな人ほとんどいないじゃんというレベルです。
この措置は複数の地銀で取られています。
詳しい筋からの情報だと、他の地銀にも広がると考えられます。
そうなると、物件を買える方はかなり限られますので、物件は安くなります。
でもかなりの年収と自己資金が無いと購入できませんので、現時点で金融機関から融資の承認が出ていて、これから購入する方は注意が必要です。おそらく物件の値段は下がります。
ただ、今買わないとこれからは買えない可能性がありますので、買うか買わないかは難しい判断になります。
影響は他にもあります。
この件の影響が出てくれば、例のノンバンクにますます殺到するでしょうから、法的瑕疵がある物件が高騰したり、ノンバンクの審査も厳格化される可能性があります。
法的瑕疵物件を持っている方は売却のチャンスかもしれません。
同様にワンルームも値段が上がるでしょうから、売却のチャンスが訪れるかもしれません。
今のところ、信金や信用組合は影響出ていないので、これらの金融機関と付き合いがある方は、強気の指値で購入できるチャンスです。
情報が曖昧な段階でブログに載せるのもどうかと思いましたが、これを知らずに損をする人が出ないようにすることが最も重要だと考え載せました。
詳しいことが分かり次第、連絡いたします。
都内信用組合の営業担当と雑談しました
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本日は付き合いのある信用組合の営業担当が自宅に訪問して来たので、雑談というか情報交換をしました。
最近はすごく忙しいそうです。
というのも、地銀からアパートローンが出なくなって、その顧客が信金・信組に流れているようです。
ただ、ここが気になるのですが、
「１～２棟保有のサラリーマン大家は、よっぽどのことがない限りお断りしています」
こんなことを言ってました。
もちろん新規もほぼ門前払いのようです。
理由として、経験や知識が浅いサラリーマン大家に大きな融資をするのはリスクが高いから。だそうです。
まあ、もっともな理由ですね。
ただ、例外もあるそうです。
サラリーマン大家でもかなり属性の高い方、もしくは既存顧客の紹介。こんな場合は土俵には乗せてくれることもあるようです。
ここまでで、かなりの方がふるい落とされると思いますが、融資条件に関しても厳しくなっています。
頭金は原則２０～３０％は必要です。
そして、その物件単体で収支がプラスになっていることも必要です。
この場合の収支とは銀行が独自にストレスをかけていますので、かなり厳しい数字になります。
収支がプラスになるにはそれなりの利回りが必要になります。
であれば、築古物件なら利回りがでる？
と連想ゲームになりますが、法定耐用年数分しか融資が出ませんので、築古物件だと融資期間が延びずに、結局物件単体での収支が黒字になりません。
じゃあ、結局どんな物件が融資出やすいの？と聞きました。
「築浅で利回り高くて評価が出る物件です。でもそんな物件ありませんよね」
その通りです。
結論からすると、信金信用組合では２０～３０％の頭金が必要になっています。
フルローンが出ていた今までが異常だっただけで、正常に戻ったとも言えます。
これから、ますます条件が厳しくなっていくと思われますので、もしもフルローンがつく様な方は、今のうちに買っておいた方が良いですね。
フルローンが出ない人も諦める必要はありません。
自己資金を太陽光発電による消費税還付で作れば良いのです。
あの頃は良かったなと懐かしむだけでは進歩がありません。今ここでできることをやる、少しでも可能性のあることは失敗を恐れずに試してみる。
こんな姿勢が成功を呼ぶのだと私は信じています。
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スルガ銀行の弁護士から連絡がきました２
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昨日からの続き
スルガ銀行から委託を受けた弁護士と電話でやり取りをしています。
こう言っちゃなんですが、打っても響かない感じの弁護士なので、こちらもイライラしています。
「そちらがスルガ銀行から委託を受けているってことは、この案件について熟知していて、私とやり取りができると思っていいのですか？」
「はい。その通りです」
「ではこちらの要望を伝えさせて頂きます。私は７年前からスルガ銀行でアパートローンを借りて、一度も遅延することなく返済を続けています。金利は２％ですが、最近スルガ銀行が問題を起こした件で、その被害者の金利を１％にするケースがあると聞いています。７年間取引のある優良顧客である私も１％に引き下げて頂きたい。一部の顧客のみ優遇するのは公序良俗に反すると思いませんか？銀行は社会の公器なのだから、公序良俗に反することなく平等な扱いを希望します」
「いえ。それは銀行内の基準からできないと言われているので、できません。」
全く、話にならないタイプの人間です。
弁護士って結構程度の低い人間が多いので嫌になります。
「あなたじゃあ話にならないので、やっぱりスルガ銀行に問い合わせしますね。」
「いえ。それはできません。」
「あなたじゃあ話にならないじゃないですか？第一、銀行内の基準ってなんですか？内規ですか」
「内規だと思います。」
ここで、カチンときました。
「だと思いますってなんだよ。私はあなたの推測を聞いているんじゃない！こっちは忙しいんだから、きちんと確認してから連絡しろ！」
「はい。分かりました。申し訳ありません」
こんな感じのやり取りをしています。
書面を見ると大手の法律事務所ですが、やり方が汚いです。っていうか脅しです。
まずタイトルの部分に法律事務所名を大きく載せて威嚇しています。
また、弁護士の署名が並んでいてこれも威圧的です。
このような文書を送ればびびって黙るとでも思ったのでしょう。
私としてはかえってやる気が沸いてきています。
LiveFreeでは１５名ほどがスルガ銀行と金利交渉や元本カットをするべく戦っています。はっきり言って、皆さんとても優秀で聡明な方ばかりです。
そんな方が１５名も情報共有して、日々方法を模索しています。
これがもっと増えれば、より有利に戦いを進めることができます。
スルガ銀行から借りてしまって困っている方は、ぜひ当コミュニティに加入して下さい。
ちなみに当コミュニティは１回入会金を支払って頂ければ以降一切お金はかかりません。
それは、コミュニティに入って頂いたらずっと会員であり、仲間でいて欲しいからです。
時には一緒に戦い、情報を交換し、慰め励まし合い、最終的には成功をみんなで喜ぶ。こんな仲間を募集しています！
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スルガ銀行の弁護士から連絡がきました１
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スルガ銀行への金利交渉をLiveFree会員さんが多数チャレンジしています。
そんな中、私も更なる引下げを狙って金利交渉を依頼しました。
もともと２．０％だったのですが、夢の１％台にチャレンジするべく、担当の○川氏に電話しました。
「こんにちは。石澤です。実は金利引下げをお願いしたくて電話したのですが」
「３ヶ月前に下がったばかりですよ。もう勘弁して下さい」
「勘弁できないですよ。１％台に下がったって人いるの聞いてますよ。私は６年以上もきちんと返済を続けている上客じゃないですか。それが下がらないのって公序良俗に反していませんか？銀行は社会の公器という側面もあるのだから、引下げを要求します」
こんなやり取りをしていました。
私の尊敬する不動産屋さんのKさんの格言は、
「一点突破 全面展開」です。
相手の痛いところを１つでいいから見出して、ことあるごとにそれを繰り出して、交渉をこちらのペースにする手法です。
不動産投資をやっていると、銀行員・不動産屋・弁護士と一戦まみえることもあります。
海千山千の彼らと渡り合うには「一点突破 全面展開」なんです。
相手も話をすり替えたり、反論してくるでしょうが、そんな時は相手の痛いところに戻って反撃すれば良いのです。
今回の私のケースだと「他の人が下がっているのだから、私も下げる、でないと公序良俗に反する」です。
かなり強引だとは自分でも分かっていますが、会員さんが金利交渉に取組んでいる以上は私も交渉して少しでも情報を得たいという気持ちです。
そんな中、一度「ダメです」とスルガ側から連絡が入りましたが、「ダメな理由をきちんと文書で示せ」と突き返したら、弁護士から文書が来ました。
金利交渉で相手を追い込むと弁護士から文書が来ることを知れたのは大きな成果です。
（画像はTwitterに載せました）
うれしくなったので、さっそく弁護士に電話しちゃいました
「スルガ銀行と金利交渉をしているPenguinPenguinですが、今後の交渉はこちらと聞いたのですが、間違いありませんか？」
「はい。そうです。」
「そちらが入ると、やり取りは遅くなるし、内容も正確に銀行へ伝わるか心配です。私としてはカッタるいのでお宅とのやり取りをお断りしたいのですが、よろしいですか？」
「私どもはスルガ銀行から、委託を受けているので、当職にお願いします」
私も引っ張るだけ引っ張って多くの情報を引き出したいと考えています。
長くなりましたので、続きはまた次回に
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４月１１日に金利引下げセミナーを行います
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今までスルガ銀行の金利引下げセミナーを何度か開催してきましたが、今回は少々ややこしい物件でも３．９％で貸してくれるノンバンクの金利引下げ方法についてお話します。
当コミュニティの講師がこのノンバンクの金利引下げに成功しましたので、実際に
・どんなお願いをしたのか
・書類は何を用意したのか
・コツは？注意点は？
などをご説明します。
レートは３．９％→２．５％になりますので、成功すればかなりキャッシュフローが良くなります。
会費は
一般１００００円
リブフリー会員２０００円
です。
会費が高めですが、これで金利交渉に成功すればすぐに元が取れてしまいます。
参加希望の方はLINE＠にご連絡下さい。詳細をご連絡いたします。
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