これって管理会社の仕事ですか？
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管理会社の仕事って一般的には、
・家賃回収
・クレーム対応
・入退去立会い
・修繕
・清掃
・近隣対策
などなどです。
でも、私はこれだけでは足りないと思います。
サラリーマン投資家は日中仕事をしていますので、当然ですが電話連絡ができない場合があります。
また、短時間で厳しい選択をしなくてはならない場面もあります。
事例や法律を調べたりしなくてはならないこともあります。
でも、はっきり言いますが、サラリーマンやっているとそんなことできません。
サラリーマン稼業の手を拭けばできるかもしれませんが、そんなことしてしまったら本末転倒です。
例えば、昨日ご紹介した管理会社は過去にこんなことがありました。
悪徳な不動産業者に半ば騙されて、スルガで融資を組んでしまいました。
神奈川の郊外で崖を背負った土地です。
プロから言わせて頂ければ無料でも要らない物件です。
その部分を重要事項説明書に盛り込まずに、セット販売でもう１つしょうもない不動産を買わされてしまいました。
その話を聞いて、もう自分ではどうにもならないと感じたのか、例の不動産会社に管理をお願いしたのです。
その時点で家賃収入ーローン返済＝赤字でした。
ぜんぜん回っていなかったのです。空室がぜんぜん埋まらないのが原因です。
リフォーム費用も捻出できませんでした。
さあ、そんな問題のある物件だったのですが、その管理会社はスゴ技を繰り出します。
都市ガス物件だったのをプロパンガス物件にして、リフォーム費用をガス会社に出させてしまったのです。しかもガス代金は都市ガス時代とあまり変わらない水準です。
こうしてリフォームできたので、空室もうまり、収支もプラスになりました。
そして、ここで終わらないのがその会社のすごいところです。
次は宅建業法違反で、その仲介会社に対して法的措置を取り、取引の無効を訴えたのです。
さすがに取引無効は厳しいですが、損害賠償金を取るのが目的です。
それを聞いて、私は鳥肌が立ちました。
管理会社は管理物件を多く持ち安定収益を得ることが目的なのに、その会社はオーナーのことを考えて、管理物件を失うようなことすらもしてくれるのです。
なんでそんなことをするのか？社長に怒られないのですか？と聞いたのですが
担当のKさんはさらった答えました。
「僕らは損して得を取れ。と社長から言われています。たしかに短期的には損かもしれませんが、オーナーがそれで得をして喜んでくれたら、長い目でみれば必ず自分達に返ってくることを長い経験から知っているのです」
とおっしゃっていました。
こんな管理会社と付き合うことができる方は幸運だと思いますよ。
不動産業界は悪い奴らが多いので、業界不信に陥っている方も多いと思います。
Kさんも時には厳しいことをおっしゃいますが、そこにはオーナーに成功してほしいという気持ちが根底にあります。
そこが本当にすごいと思います。
Kさん今後もよろしくお願いします。
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正しい管理会社の選び方
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以前、管理会社のことをブログに書いたのですが、それを読んだ方から問い合わせが入り、３名ほど管理会社をご紹介しました。
私のご紹介する管理会社はプロ中のプロです。
他ではできない仕事をしてくれますので、当然管理費も５％取ります。
世の中には管理費３％とか場合によっては０％なんていう会社もありますが、そんなところに大事な物件をお願いしてはいけません。
「ただより高いものはない」という諺がありますが、管理費が安い分、必ずどこかで収益化されるのです。
２０１２年の頃ですが、私が横浜で中古RC１棟を購入しました。
その仲介会社が管理会社をやっていて、当時では珍しい管理費０円という管理を提案してきました。
当時の私は飛びついてしまいました。
それでも満室のうちは問題ありませんでした。
しかし、１部屋、２部屋空いていくのに、空室が埋まらないという事態が起きました。
そして空室は増え、１４部屋中４部屋まで空室となってしまいました。
あと２部屋空室になったら赤字になってしまいます。
ローンが返済できなくなってしまうのです。
前のオーナー時代は満室が続き、相手もすぐに埋まる状態だったのになぜこんなことになっているのか。
それは、管理会社の担当者がやる気０だったのです。
空室があっても、レインズに図面を載せておしまい。
あとは客付会社から連絡が入るのを待つだけ。
そして、リフォームや備品の取替えはマシマシの見積もりを送付し、しっかり収益確保
こんな業者だったのです。
まあ、そこにお願いしたのは良い勉強になりますが、当時の担当者と同じ名前の方と会うと、今でもそのことを思い出しむかつきます。
それに対して、正しい管理会社はこう対応します。
・普段から現場に行き、些細なことでも気がついたことをオーナーに連絡
・収益向上のためのアドバイスを行う（屋上看板設置、自販機設置など）
→家賃を上げることができ、今まではローンを返済すると赤字だったのに、黒字になったと喜んでいらっしゃる方もいます
・客付けは一生懸命する（遠隔地でもマイソクを持って飛び込み営業）
・言いにくい事も正直に言う
・オーナーにとって耳が痛い話でも正直に言う、そして打開策も言う
・オーナーに対して不動産の知識を付与してくれる
・業者間で回っているお得な物件情報を教えてくれる
・オーナーの不動産経営のアドバイザーになってくれる
あげれば、キリがありません。
要は本当に親身になって、オーナーのために動いてくれるのです。
私が尊敬する不動産屋がこの店なのですが、過去に横浜で名前を馳せた、伝説の方が、物件が所在する地場の不動産屋を訪問して、頭を下げてチラシを配ってくれるのです。
こんなことをしてくれるところは、他に無いと断言できます。
ただ、ここにお願いするには２つの条件があります。
１都３県（東京、神奈川、埼玉、千葉限定です）
埼玉、千葉も奥地は厳しいかもしれませんが、ご相談下さい。
もう１つは。不動産投資・経営にきちんと取り組み、知識ノウハウを貪欲に得たいと思う方です。任せっきりではだめです。はじめは知識が無くても、きちんと説明しますので、きちんと話を聞ける方。向上しようという気持ちを持っている方のみです。
上記、２点の条件を満たし、かつ管理会社変更に関して検討中の方はぜひLINE＠にご連絡下さい。
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セミナーをやりました
おはようございます。
昨日、サンワード貿易のセミナーで講師をやってきました。
1部が私で、2部がサンワードのパートだったのですが、サンワードの講師は迫力がありました。正直言ってすごいなと感じました。メキシコペソがほしくなってしまいました（笑）
セミナー後はお茶でも行こうということで、近くの店を探していたのですが、酒が早くから飲める店があったので、そこで懇親会をやりました。
まあ軽く一杯ということだったのですが、一杯で済むわけがなく、いつのまにか大盛り上がりになってました。
いつのまにかリブフリーのメンバーも増えていて、ついつい盛り上がってしまいました。
やっぱり不動産という共通した志しがある方と飲むのは楽しいですし、刺激になります。
昨日ご参加頂きましたSさん、Kさん、Aさんありがとうございました😊
Aさん、またスクワットやりましょう。っていうか筋トレ教えて下さい。
狭小アパートに入居者はつくのか
中古のアパートに融資がなかなかつかないので、新築アパートを検討している方もいらっしゃるかと思います。
最近のアパートの特徴としては、利回りを上げるために徹底的にコストカットをして、部屋数を多くしています。
１３平米とかいう部屋もありますが、この広さで入居者がつくのかと心配になります。
心配だったので不動産屋にヒアリングしたことがあります。
返ってきた答えはポジティブなものでした。
要約すると次の通りです。
・若い人は狭さよりもプライベートな空間があることを重要視する
・スマホがあればテレビが要らない
・ミニマリスト、各種シェアにより持ち物が減っている
・とにかく都内で安く住みたい層がいる
・洗濯機不要、近くのコインランドリーで休日にまとめて選択
・２０平米クラスの部屋で生活空間と寝室が同じよりも、１３平米でロフトがあり、生活空間と寝室を分けたいというニーズがある
こんな答えが返ってきました。
もちろん全員に当てはまるわけではありませんが、何となく分かる気もします。
スマホ・シェアリングビジネス・SNSが賃貸物件にも影響を与えているのですね。
普段は狭い空間に、持ち物も最小限で暮らし、おしゃれな場所や食べ物を写真に撮ってSNSに上げる。
普段の生活は質素でも、豪華に過ごすときもある。
そんなライフスタイルが狭小アパートには反映されている気がします。
ベランダが無くても、コインランドリーを使うから問題ない。
バスタブが無くてシャワーだけでも、掃除が面倒でないからかえって楽。
テレビも洗濯機もいらない。
私は４０歳代ですが、年齢を経るごとに若い人の気持ちやニーズが分からなくなっていきます。
でも、それでは賃貸経営者として失格ですから、常に世の中の起きていることやニーズを拾いながら、賃貸経営に活かしていきたいと思います。
投資初心者に太陽光発電をおすすめする５つの理由
会社を辞めてから、毎日インターネットで物件を探しています。
楽待、ケンビヤ、スミフ、野村、リバブルを順番にみていますが、本当に良い物件がないです。
っていうか、昨今は銀行が中古物件に対してものすごく厳しく見るので、ほぼ融資がつかない物件ばかりです。
ほんの数年前には築４０年のRCに対して、信金が金利１．５％期間３０年という条件で出ていましたが、現在ではほぼ無理です。
かといって、現金で購入できる方は限られるため、今インターネットに載っている物件はほとんど動いていないのではないでしょうか。
こんな情勢ですが、これから投資をはじめたい、副業をしたいという人には不動産ではなく太陽光をおすすめしています。
それは５つの理由があるからです。
１．長期間安定した収益を得ることができる
政府により２０年間の買取保証がされています。
物件さえ違わなければ、フルローンで購入しても毎月キャッシュフローを得ることができます。
２．手間がかからない
アパートは入退去やら工事やら住民トラブルやらで手間がかかるのですが、太陽光はメンテナンスを委託してしまえば、ほとんど手間がかかりません。
持っていることを忘れてしまうくらいです。
サラリーマンは仕事に家庭に育児にとても忙しい毎日です。毎週日曜日はアパートに行って様々な仕事ができる方は良いのですが、それができない方が大半だと思いますので、手間がかからないというのは大きな理由になるのではないでしょうか。
３．ローンが通りやすい
サラリーマンで安定した収入があって、年収４００万円あればかなりの確率で融資がでます。アパートで融資を受けようとすると、初心者の方では年収９００万円がボーダーラインになります。
９００万円もらっている方はほんの一握りでしょうから、年収４００万円から購入できるというのは、本当に助かります。
ただし、この融資も年々厳しくなっていますので、借りることができるうちに借りておくべきと考えています。
４．投資の勉強になる
太陽光を購入すると売電収入が入り、メンテナンス費用が引かれ、税金を支払って、税務申告をして。。。と実務をしていくことになるのですが、これは太陽光でも、アパートでも基本的な流れは同じです。
投資家としての行動・業務を経験できるという意味では、とても良いOJTになります。
アパート１０棟とか規模が拡大しても、この内容が１つ１つ増えていくだけになります。
５．消費税還付を受けられる
太陽光はフルローンで購入できますので、基本的に手出しがありません。
それなのに、消費税還付によって１００～２００万円の現金を受け取ることができるのです。
これって考えたらすごいことです。
「自分ではお金を払っていないのに、毎月毎月キャッシュフローが生まれ、１００～２００万円の現金も得ることができる」
こんな投資は太陽光発電しかありません。
キャッシュフロー毎月２～３万円は入るのですが、これを少ないとおっしゃる方がいらっしゃいいます。
でも良く考えてみて下さい。皆さんは実質１円も払っていないのに、毎月毎月お金が入ってくるのです。
そして消費税還付でまとまったお金が入ってくるのです。
以上の理由から、太陽光発電は、現時点でサラリーマンが取組み可能は最上の投資だと考えています。
太陽光発電投資は今から参入しても遅いか
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太陽光発電の売電単価は年々下がっており、さすがに今から参入しても遅いのではないかと思っている方も多いかもしれません。
（太陽光発電って何？って方はこちらの動画をご覧下さい）
→https://www.youtube.com/watch?v=xjNjXbkzL44
確かに買取単価は下がっていますが、反面、工事費用・パネル代が下がっています。
結論からすると数年前と利回りはほとんど変わらない状況でした。
しかし、最近は利回りが下がりつつあります。
それは物件購入希望者がものすごい勢いで増えているからです。
このブログやYouTubeを見て、私のLINE＠に登録してくれる方の半分位は太陽光発電所の紹介希望者です。
昨年末はほとんど不動産だったのですが、最近では本当に太陽光希望の方が増えてきました。
その原因としては、
融資が通るのは太陽光だけ
という方が増えているからではないでしょうか。
今まで融資が出ていたスルガ銀行は新規の貸付を停止したままですし、
静岡銀行も都内拠点を減らしながら本当に属性が高い方にのみ融資をしている状況です。
また、公庫も不動産投資に対して厳しくなってきました。
そんな中で、
太陽光発電所は年収４００万円以上あれば融資を受けることができます。
かつ、
ワンルームマンション投資と違って、月々のキャッシュフローがプラスになります
この条件が揃えば、皆さん購入したくなるのも良く分かります。
物件は日本全国になるのですが、個人的におすすめなのは雪が降る地方です。
なぜ？と思う方が多いと思いますが、そもそも太陽光の想定利回りは天候も含まれいます。雪が多い地方は、その雪も考慮されて利回り計算されています。（信頼できる業者に限りますが）
であれば、本来雪が降る地方も、降らない地方も利回りで選べばいいのです。
かつ、地球温暖化が進んでいまして、降雪量は減る方向にあります。
例えば富山市ではS６２～H２８年平均が２６６ｃｍだったのが、H１９～２８年平均は２４５ｃｍに減っております。降雪量が増えている都市もありますが、概ね減っていますし、年々減っているなというのが皆さんの実感に近いのではないでしょうか。
そうなると、現時点では積雪を考慮して利回り計算をしていますが、積雪が減ってくるとどうなるのか？
実質利回りが上がるのです。
つまり将来的に利回り向上が見込まれる可能性があるのです。
かつ雪国の太陽光発電所は、雪対策として架台が高く、かつパネルの角度も大きめになっております。架台が高ければ夏場の雑草による影響も減りますし、パネルの角度が大きいと発電量も増えます。
ですので、実は雪国の太陽光発電所はかなり有利な要素が大きいのです。
もちろん、これから雪が減るとは断言できませんが、近年の夏って異常に暑くないですか？また、南極の氷もどんどん溶けてしまっています。
地球温暖化を投資にどう生かすかという話でした。
ちなみに秋田で太陽光発電所が出てきました。
過積載のピークカット、日照量のストレスをかけても利回り１０．５％です。
ご興味ある方はLINE＠にご連絡下さい。
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網戸の張替え
大家をやっていると、様々な修理やら工事が必要になります。難しいものは業者に任せる必要がありますが、簡単なものは自分でやると経費の削減になりますし、結構面白いです。
例えば網戸の張替えですが、業者にお願いすると1枚15000円くらいします。
これは人区の兼ね合いで、簡単な修理でも現場まで人が動いてしまうと、結構な費用が発生してしまうのです。
これを自分でやれば費用は1000円もかかりません。時間も１５分位あればできてしまいます。
自分でやれば時給10000円になりますから、悪くありません。
というわけで網戸の張替えをやりました。
まずは必要な道具です。
網、網戸用カッター、ローラー、固定用ゴム
これだけです。
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先ずは古い網戸のゴムを外し、網戸をはがします。そのあとは古い歯ブラシで溝を掃除します。
その後は新しい網を張り、ローラーで溝に固定用ゴムをはめ込んでいきます。
そして、最後に余った網戸をカッターで切り落とす。たったこれだけです。
仕上がりはこちら
まあまあの出来栄えです。
網なんか安いものです。近所のホームセンターで買いました。
DIY初心者でも簡単にできます。
次は庭の縁側部分にペンキでも塗ろうかな
