penguinpenguinの日記

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8月31日にスルガ銀行関係のセミナーをやります

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スルガ銀行金利引下げ・元本カット 情報交換会(今回が最終回です)】

スルガ銀行金利引下げ・元本カットに応じる可能性が出てきています。しかし、「どんな方が対象になるのか」、「どんな手続きをすれば良いのか」具体的な手法が分からずにもどかしい思いをしている方も多いのではないでしょうか。

今回は実際に金利引下げに成功した方をお呼びして事例を説明しながらも、元本カットに関してもこちらで入手している情報等を公開し、最後は全体で情報交換会を行う予定です。
※本内容は今回が最終回になります。

■概要

金利引下げに成功した事例紹介

・元本カットに関する情報公開

・質疑応答

・情報交換会

 

[日程]:8月31日(土)

[時間]:14時~17時(予定)

[参加費]:LiveFree会員 500円  一般 5,000円
セミナー終了後に懇親会も予定しております。

※ご参加希望の方はLINE@をご登録の上、参加希望の旨、メッセージをご送付下さい。

詳細をご連絡いたします。

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神奈川に物件を購入しました

今月に入って2棟目になりましたが、物件を神奈川に購入しました。

 

物件は築古の木造です。 

一階が店舗、二階が住居の物件で、全部で3戸あります。

 

もしも満室になれば利回りは30%位になります。

 

今回は現金で購入していますので、特に入居付けを急ぐ必要もないため、ゆっくり募集をしたいと思います。

 

場所は海にも近く、人通りも多い、大通り沿いなので、さほど入居付けは心配していません。

 

私はサーフィンをしているのですが、この辺りは湘南でも波が良いところなので、物件の一部は自分用にリフォームしてサーフィン用の秘密基地にしようかなとも思っています。

 

夢は外にサーフボードラックを作って、横にシャワーを設置。

ボードを積める自転車を買って、波乗りする時にはその自転車に乗り換えて、波チェックしながらシークレットっぽい場所でサーフしようと思います。

 

1ラウンド終えた後は、近くのカフェでビールを飲みながら、タコスでもつまみ、秘密基地で昼寝をして、夕方の波に乗ってから夜自宅に帰る。

 

こんな暮らしをしようかと思います。

 

だいぶ話が逸れましたが、ある程度、物件が増えてくるとこのような遊びの要素を持たせた不動産投資も出来ることを言いたかったのです。

 

例えば釣りが好きな人は、ポイントの近くに物件を購入しても良いですし、何かしら自分が好きな場所に購入して自己利用するのもアリだと思います。

 

先日は伊豆で枇杷の木がたくさん生えている土地300坪が50万円というのもありました。

枇杷は特に手入れも不要ですので、自分専用の農園を持つのも面白いかと思います。

 

私も次は好きな果樹を植えることができるような土地を購入しようと思っています。

 

まあ太陽光の応用みたいな感じですね。

今までとは違う融資を引く

少し前までは億オーバーの物件をフルローンで引きました!なんて投資が人気でしたが完全に潮目が変わりました。

ハッキリいいますが、一般のサラリーマン投資家がフルローンで購入するのはほぼ不可能です。

年収1000万、エビデンス3000万円、一棟目なんて方は出る可能性がありますが、このよう方はほんの一握りです。

一般サラリーマン大家には厳しい現実を受け入れる必要があります。

そこでおすすめなのが、低価格1000万〜2000万円位の物件を自己資金入れながら、公庫もしくは信金のフリーローンを使って購入する方法です。

私もこの方法で今年に入って2棟購入しました。

価格は安いですが、利回り13%〜30%ありますので、そこそこキャッシュフローも出ます。

また土地値以下で購入していて、構造も木造なので出口も容易です。

このような物件をどこで探すかですが、私は神奈川がおすすめです。

横浜、川崎あたりだとなかなか利回りの乗った物件がないので、もう少し外側の座間、大和、海老名、厚木このあたりがおすすめです。

またこのエリアでしたら、私が懇意にしている管理会社の得意としている地域なので管理も安心です。

強いものが生き残るのではなく、変化に対応したものが生き残る。

ダーウィンも言っていますが、我々不動産投資家も変化が必要な時期に差し掛かっているのではないでしょうか。

今までとは違う融資を引く

少し前までは億オーバーの物件をフルローンで引きました!なんて投資が人気でしたが完全に潮目が変わりました。

ハッキリいいますが、一般のサラリーマン投資家がフルローンで購入するのはほぼ不可能です。

年収1000万、エビデンス3000万円、一棟目なんて方は出る可能性がありますが、このよう方はほんの一握りです。

一般サラリーマン大家には厳しい現実を受け入れる必要があります。

そこでおすすめなのが、低価格1000万〜2000万円位の物件を自己資金入れながら、公庫もしくは信金のフリーローンを使って購入する方法です。

私もこの方法で今年に入って2棟購入しました。

価格は安いですが、利回り13%〜30%ありますので、そこそこキャッシュフローも出ます。

また土地値以下で購入していて、構造も木造なので出口も容易です。

このような物件をどこで探すかですが、私は神奈川がおすすめです。

横浜、川崎あたりだとなかなか利回りの乗った物件がないので、もう少し外側の座間、大和、海老名、厚木このあたりがおすすめです。

またこのエリアでしたら、私が懇意にしている管理会社の得意としている地域なので管理も安心です。

強いものが生き残るのではなく、変化に対応したものが生き残る。

ダーウィンも言っていますが、我々不動産投資家も変化が必要な時期に差し掛かっているのではないでしょうか。

ワンルームを購入してしまった投資家が挽回する方法

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このようなブログをやっていると、様々な方から連絡を頂きますが、ワンルームマンションを区分で購入してしまった方から連絡を頂くことが多くなってきました。

 

このワンルーム投資は様々な理由でやってはいけない投資なのですが、一番シンプルな理由は儲からないです。

 

彼らのセールストークは全て論破できます。

 

1.節税になります

 →実際に節税できるのは初年度だけではないですか?

2.生命保険代わりになる

 →生命保険に加入した方が安く・使い勝手も良くないですか?

3.月々わずかの手出しで30年後に自分のマンションとして資産が残る

 →空室期間は全て手出しになりますし、退去があった場合にはリフォームも100万円以上かかる場合もあります。

  また、大規模修繕に対する積立が不十分のところが多く、足りない分はオーナーが新たに負担することになります。

つまり、30年で見ても大赤字です。

 

ということで、何しろ儲かりません。

そして恐ろしいことに家賃もどんどん下落していきます

月々の手出しはどんどん増えていくでしょう。

 

まだ1部屋なら何とかなるかもしれません。

でも2つ、3つになると大変です。自己破産の可能性もあります。

 

また、売却することも視野にいれる必要がありますが、先日アドバイスをして売った方は損きりということで300万円の赤字になりました。

 

それでも売れる体力がある方は良いのですが、そうでない方は保有して、ずーっと損を続けるしかありません。

 

ただ、1つ打開する方法があります。

 

それは「太陽光発電」を絡める方法です。

 

例えば2500万円の太陽光発電をフルローンで購入すると、月平均で2~3万円のキャッシュフローが出ます。

まずこれで、ワンルームマンションの手出し部分はまかなえるのではないでしょうか。

 

また、消費税還付で150万円ほど返金されますので、これを使ってワンルームの繰上げ返済をしても良いですし、再投資に回す方法もあります。

 

損きりしても100万円程度で済むならば、損きりの原資にしても良いです。

 

もう買ってしまったものは仕方がないので、いかにして挽回するかを考えた方が建設的だと思います。

 

 

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太陽光発電どこの会社から購入するか

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家は3回建てた経験が無いと、満足するものはできないといいます。

 

太陽光も同様です。

 

私もちょうど3基購入していまして、今ならすごくいい物件が買えるのにと、とても残念ですが、その代わり初心者の皆さんに物件を紹介しています。

 

太陽光発電が成功するかどうかは購入する業者でほぼ決まってしまいます。

 

ここがきちんとした会社ですと、日照も良く、工事もしっかりしていて安心できる物件が購入できるのです。

 

そしてもう1つ重要なファクターがあります。

 

「それは太陽光発電専業でやっていないこと」です。

 

普通なら専業でやっている方がプロって感じで良さそうな感じがします。

なぜでしょうか?

 

これは太陽光を購入すると最低20年、長くて40年ほど物件を運営することになります。

40年というのはとても長い時間ですので、当然トラブルや機材のリプレイスなんかが発生します。

その時に購入した会社が存在しないと、とても困ったことになるのです。

太陽光発電会社の担当者も言っていましたが、他の会社の物件はいじりたくないし、責任持てないのでやらないそうです。

 

つまり、太陽光発電投資の商品があるのは長くて来年いっぱいだと言われています。

これはFITが終わってしまうこともありますし、そもそも発電に適した土地がなくなってしまったからです。

そうなると専業でやっている会社はどうなるか?

 

これはもう廃業するしかなくなります。

 

ですので、重要なのは太陽光発電以外の事業がしっかりしていて、今後も営業を続けることができるであろう会社を選ぶことが何よりも重要になります。

 

もちろん太陽光発電以外の本業が傾いてしまうこともあるかと思いますが、そこは規模や業種そして決算内容をみての総合的な判断が必要になります。

 

いずれにせよ、太陽光発電1本でやっているような会社を選ばないように、くれぐれもご注意下さい。

 

 

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座間市のアパートを購入しました

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本日は座間市で契約したアパートの決済日でした。

 

今回は融資ではなく、現金で購入しました。

 

現金での購入はすごく楽です。

実印も不要ですし、印鑑証明も必要ありません。

当然ながら審査結果に一喜一憂することもありません。

 

私は戸建を現金で購入しているのですが、ローンの返済も無いので気が楽です。

楽すぎて入居付けが疎かになりやすいので、気を引き締める必要があるのですが、やはりローンがない不動産は真の資産だと思います。

 

ちなみにこの物件の利回りは13%くらいです。

入居付けに工夫すれば15%くらいまでは上がりそうです。

 

そして、なんと土地値以下の物件です。

私が言う土地値とは、建売業者が購入する価格です。

路線価とか公示価格ではありません。

 

ですので、数年で元を取って土地値で売却すれば、ほぼノーリスクで経営することができます。

 

何度も言ってきましたが、利回りで購入するとヤケドします。

土地+建物の価値を鑑みて、価格がそれよりも高いのか低いのかで判断するようにして下さい。

その価値が低いようでしたら、いくら利回りが高くても買ってはダメです。

売るときに今までの儲けを全部吐き出してしまうことになるからです。

 

お金持ちになる、とても簡単な式があります。

それは

「価値>価格」

です。

 

まずは、上に上げたように「価値があるものを安く購入すること」です。

これによって買った瞬間に勝ちが決定します。

 

また、もう1つの意味があります。

「すごく勝ちのある商品・サービスを安価で提供すること」です。

これはサラリーマンの方にも当てはまるのではないでしょうか。

例えば課長なのに、部長レベルの仕事をすれば評価があがり収入も上がるでしょう。

また、私がやっている投資コミュニティも入会金以上の価値を提供することで、より入会者が増えてくれるでしょう。

 

何事も短期的な利益を追求せずに、自分の信じていることを愚直にやり抜く人間になりたいと思います。

 

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