台風前に大家がすること
大きな台風が関東に向けて来ていますね。
先月の台風15号で被害を受けた方も多いかと思います。
特に築古木造を保有しているエリアに台風が来るとヤキモキしますよね。
私の場合はしっかりとした保険に加入し、キチンと請求できるスキームが確立しているので、金銭面では全く心配していないのですが、入居者に迷惑がかかるのは申し訳なく、その点が心配です。
ということで、まだ風が強くない午前中のうちに物件を訪問して来ました。
まずは中野のシェアハウスです。
ここに多く住んでいるスリランカ人は雨でも雪でも冬でも窓を全開にする習性があります。
本日も案の定、全開だったので閉めて、厳重注意です。
帰り際に風呂場の電球が切れたと言われました。
まあ、これもサービスなので替えてあげました。
次は中野駅に近い場所にあるRCの物件です。
RCは台風に強いと思われるかもしれませんが、雨風の吹き込みには弱く、台風で雨漏りしたりします。
一階に老人ホームが入居しているので、訪問して、台風で何かありましたらご連絡下さいと伝えておきました。
現場の責任者と話したのですが、後から社長からお礼の電話がありました。
台風の中来てくれたので感激してくれたようです。これもテナントリテンションですね。
いまのところはこの物件も問題ありません。
この台風はおそらく大きな被害が出るでしょう。
通過後は保険申請が忙しくなりそうです。
シェアハウスに関する質問
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サラリーマンをしながらシェアハウスを運営することはできるのですか？という質問を頂きました。
結論から言いますと「やり方次第では可能です」
私もサラリーマンをやりながら、都内２箇所（計２０部屋）のシェアハウスを運営していました。
シェアハウスをやっていく上で、どんな作業がどれくらいの頻度で必要かをリストアップしてみましょう。
・共用部掃除（週３回）
・ゴミだし（週４回）
・家賃回収（月１回 と思いきや、滞納する奴が出るので４～５日必要）
・入居時、退去時立会い
こんなところでしょうか。
はっきり言ってサラリーマンをやりながらですと、かなり大変です。
サラリーマンの仕事を終えた後に、車で現地へ行って仕事をし、また帰ってくる。こんな感じです。
このシェアハウスをはじめた頃は、宅建士の勉強もしていたので、ほとんど寝た記憶がありませんｗ
とても充実していて楽しかったのですが、さすがに体がもたないと思い、システム化することにしました。
と言っても、シェアハウス専門の管理会社に任せたら面白くないので、このシステムを内製化することにしました。
つまり、入居者の１人を管理人にして、その人の家賃を安くする代わりに業務をしてもらうのです。
通常は家賃５万円の部屋なのですが、１万円にしてこの仕事をやってもらっています。
管理人をやってくれているのは、ベトナム人の女の子で、日本語学校に通っているのですが、４万円というのはとても大きな金額なので喜んでやってくれています。
ということで、質問の答えとしては、まずは自分で頑張ってみる。
そうすると、やるべきことが見えてきて、作業量や頻度も分かってきます。
それからシステム化して、外注するというのが最もお勧めの方法です。
はじめから専門会社にお願いするのも手ですが、これをしてしまうと自分にはノウハウが残りません。
（シェアハウスをやっていなければ、外国人滞納者から滞納の取立てをするという貴重な体験をすることもなかったでしょう）
賃貸経営というのは、このノウハウが何よりも大切だと思うのです。
まずは自分で手を汚して、やってみましょうというお話でした。
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スルガ銀行で購入した方からの相談が増えてきております。
金額：１億前後
構造：RC、鉄骨
築年数：２５年以上
このような物件を購入している方は要注意です。
まず地方都市の物件であるということですが、どこの都市なら大丈夫とかではありません。
需要と供給のバランスが大事です。
私が知っている中では、比較的大きな都市であっても供給が需要を上回っているところがあります。
大阪東部とか愛知県東部、静岡県西部あたりは良くないですね。
大都市近郊なので、相続税対策に駆られた地主が一斉に新築アパートを建てました。
それにより、既存の物件は大苦戦しており、ADも３００とか４００が当たり前になっています。
そんな中、購入時は満室だったのが、ボチボチ退去が出始め、リフォーム代がかかるということと、リフォームしても部屋が決まらずに、資金繰りが苦しくなっているパターンが見受けられます。
仲介業者は満室の方が高く売れますから、AD等を相当無理して埋めたのだと思います。
その様な部屋は早期に退去しやすいので、ポロポロと空室が出てきたのでしょう。
こうなってしまうと、リフォーム費用はかかるわ、収入は減ってしまうわで泣きっ面にハチです。
この部屋を埋めるにははっきり言って家賃を下げるしかないと思われます。
ホームステージングとかモデルルームを設けるとか、巷では様々なことがされていますが、どんなに頑張っても周囲の新築アパートには逆立ちしても勝てません。
新築アパートに勝つには家賃を下げるのが一番の方法だと覚えておいて下さい。
また、購入時はサブリースだったものの、数年したら一方的にサブリースを打ち切られ途方に暮れるというパターンも急増しています。
サブリース契約は毎月毎月定額の家賃が入ってきますので、初心者には安心かと思うかもしれませんが、こんなに危ない契約はないです。
エイブルとかミニミニとかの大手だったらまだ良いのですが、宅建番号（１）の業者に任せたらとんでもないことになります。
余談になりますが、不動産は多くの知識と経験が必要な高度な取引です。最低でも１０年以上経験がないと、とてもじゃないですが安全な取引はできません。
不動産屋を選ぶときは宅建免許番号（３）以上で４０歳以上の担当者がいるとことを選んでください。
ある方は、仲介をした会社とサブリース契約していましたが、この会社が傾いてしまったために一方的にサブリース契約を打ち切ると連絡してきました。
サブリース契約の場合ですと、賃貸借契約書を大家が持っていないケースも多く、レントロールも偽造されている可能性があるために、現状がどうなっているか分かりません。
最悪の場合ですと、空室なのに入居となっているケースすらあります。
そうなると、ある日から家賃収入がなくなり、ローンの支払いだけが続くことになってしまいます。
また、今までの家賃はこの仲介会社が握っているため、これを人質に大家にとって不利な解約を強制されるケースも出ています。
地方物件で利回り１０％を切っている物件は、リフォーム、退去、家賃の下落。この３点でほとんどのケースが回らなくなると思います。
外見上はキャッシュフローが黒字でも、１０年もすれば大規模修繕で２０００万円かかるかもしれません。
一度、将来的にどれくらい費用がかかるかを見積もってはいかがでしょうか？
もちろんやりたくない作業ですので、このブログを見なかったフリをすることも可能です。
でも、問題を先送りしても、もっと深刻な問題になって返ってくるだけです。
懸命な読者の皆さんは、自分を律して現実に向き合って頂きたいと思います。
数年前に地方都市物件を
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短期利益を追わない
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これは私自身の戒めのために書いています。
不動産投資をはじめたころは、とにかく儲けたい。規模を大きくしたいという気持ちが強かったです。
そのため、
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儲けるためなら手段を選ばない場面もありました。
売主企業の役員を買収したり
仲介会社の社員を振り回して、とんでもない指値を入れたり
銀行員に接待したり
やれることは何でもしていました。
もちろん、その時だけのつきあいで終わる人ならそれでも良いですが、これからも付き合っていく人には絶対にだめです。
これからも付き合っていく人には、むしろ自分が損するくらいでちょうど良いかなと思っています。
はじめは損をするかもしれませんが、長いお付き合いができれば、必ず自分にとっても相手にとっても得になるような局面が来ると考えています。
私はLINE＠で連絡をくれた方と電話したり、会ったりしていると、そのあたりを疑問に思う方がいるらしく
「何で無料なんですか？」
「どこで収益化するのですか？」
と心配して頂くことすらあるのですが、
私はあなたと長期的なお付き合いがしたいので、無料なんです。
相手には言わないですが、こんな気持ちでやっています。
この姿勢を学んだのは今取引をしている不動産会社にいる方の姿勢です。
KさんKさんIさんです。
彼らは短期的な利益を追いません。
でもそれが、トータルでみれば最も好ましい姿勢であることを、私に教えてくれました。
私なんて考え方も知識もまだまだです。
これからは勉強する時間も増やそうかなと考えています。
いま思えば、８年前に不動産投資をはじめた頃は恐ろしいほど未熟な状態で１億前後の物件を購入していました。
いまだと考えられないのですが、その時は何も怖いものがなく、本当に運だけだったんだなと思います。
ですので、最近投資をはじめたんだ！なんて言っている方の検討中の物件を見ると恐ろしくて仕方ないですね。。。
本当にやばければ、その人に嫌われてもいいから、やめた方がいいですよと言う様にしています。
その時は嫌な思いをされるかもしれませんが、取り返しのつかない物件を購入してしまう位ならと思っております。
東京はやけに風が強いですね。
明日は次女の運動会です。
消費税増税が太陽光発電投資に与える影響
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消費税が８％から１０％に上がりましたが、今回はあまり世間も騒いでいないですし、物価が上がったなとはあまり思わなくなっています。
キャッシュレス決済時キャッシュバックの恩恵も大きいですね。
期間限定ではありますが、多くのポイントがつくので魅力的です。
また私は太陽光発電投資をやっていますので、消費税が上がれば、その分収入が増えます。
どうしてか？
それは発電した電気を電力会社に売却するのですが、その際には消費税込みで支払ってくれるのです。
例えば年間２００万円の電力を買い取ってくれるのであれば、消費税１０％が付加されて２２０万円になるのです。
ですから、消費税が上がれば上がるほど収入が増えることになります。※注 消費税非課税事業者に限りますが、だいたいの大家さんは非課税事業者です
それでは、消費税が上がると、どんな影響が出るのかを検証してみました。
物件価格は２５００万円 利回り１０％ 年間２５０万円（税込）
こんな物件があったとします。
消費税８％の時に２５０万円（税込）収入があったとすると、税抜では２３１万円になります。
この前提でシミュレーションしてみます。
消費税率 年間売電金額（税込） 利回り
８％ ２５０万円 １０．０％
１０％ ２５４万円 １０．１％
１５％ ２６６万円 １０．６％
２０％ ２７７万円 １１．１％
２５％ ２８９万円 １１．６％
消費税率１０％であればたいした影響も無いように見えますが、１５％、２０％と上がるにつれて、大きな影響が出ています。
日本の財政状態を考えると、とても１０％では間に合わないでしょうから、最終的には２５％位まであがるのではないかと個人的には考えています。
その場合には利回りが１．６％も上がることになります。
ちなみに消費税率１０％というのは、世界を見渡すと安いほうです。
ハンガリー ２７％
デンマーク ２５％
フィンランド ２４％
中国 １７％
ニュージーランド １５％
ヨーロッパ諸国が高いのは高福祉だからですね。
アジア諸国は比較的安いですが、これから急速に高齢化が進む中国も１７％と高い税率になっています。
アパート・マンション経営は消費税が上がると苦しいことばかりですが、太陽光発電などの消費税が受けられるものは、それによって手取りも増えますのでメリットも少なからずあります。
宅建業の申請を出します
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投資コミュニティLiveFreeの代表として活動してきましたが、会員からの相談事項や要望を聞いているうちに、宅建業を持っていた方が様々なことに対応ができると感じましたので、これから宅建業を申請しようと考えています。
また、LiveFreeという良く分からない組織に加入する際には、本当に判断材料が無くて迷われる方がたくさんいらっしゃるのですが、宅建業免許を持っていますよとなれば多少信頼もして頂けるのではないかというのも本音です。
私は３年ほど前に宅建士に合格したので、私が専任の宅建士となって登録しようかと。
これからサービスは考えますが、会員が自ら不動産を見つけてきて、購入する場合には仲介手数料を通常は３％なのですが、２％にしようと思っています。
１億の物件を購入しようとする場合には、仲介手数料が１００万円ほど安くなりますので、メリットは大きいです。
また業者間での情報ですとか、会員が不動産業者とトラブルになった場合にも玄人同士が話をした方が通じる場合も多いです。
という訳で、LiveFreeもサービスを拡充していきますので、会員のみなさん、これからもよろしくお願いいたします。
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なんちゃってにご用心
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大阪に知り合いの不動産業者がいます。
物件管理をお願いしているので、月に１度は連絡を取り合っているのですが、大阪の不動産取引に異変が起きているそうです。
相変わらず１棟系の物件は売れないのですが、その代わりに区分が信じられない値段で売れているそうです。
買っているのは業者です。
買い取って、リフォームして売る業者と思いきや、違うようです。
おそらく「なんちゃって」の業者です。
「なんちゃって」という言葉を知らない方もいらっしゃるので、簡単に説明すると、住宅ローンを使って物件を購入し賃貸に出す行為で、はっきり言って違法行為です。
最近では１棟ものの融資が出ず、太陽光も買いつくしてしまった投資家が、それでも買いたくて禁断の果実に手を伸ばしているのでしょうか。
大阪北部 築３０年の６０平米の部屋
通常は１２００万円で取引されているようですが、これを１２５０万円で買い取って、２１００万円で売っているそうです。
こんな動きがとても多く、とにかく区分はすぐに売れているそうです。
それも業者は東京が多いそうで、おそらく東京のサラリーマンが買わされているのかと想像します。
でも「なんちゃって」は銀行にばれると、融資の引き上げにあいます。
当然ながら残債では売れないので、大きな借金が残ります。
違法なことをして、他人を出し抜いたつもりかもしれませんが、その行為には大きなリスクが伴うことを本当に認識しているのか？
ここを読んでいる方は、そんな危ない取引には手を出さないかとは思いますが、ご留意下さい。
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