penguinpenguinの日記

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今年の目標

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2019年もあと1か月弱になりました。

年初に立てた目標の進捗はいかがでしょうか?

 

私は物件を5棟購入するという目標を立てていました。

 

多く持ってれば偉いのかと言われれば、それは全く違うと思いますが、会社員をリタイヤして不動産投資を本業にするからには、それくらいの活動量と結果を残したいという意味で立てた目標です。

 

先月までで4棟購入していたのですが、残り1棟の取得に向けて動くことにしました。

 

最近は神奈川に購入することが多くなりました。

その理由はとてもシンプルです。

 

それは心から信頼できる管理会社と担当者が横浜にあるからです。

 

その担当者が管理できるようなエリアで買う価値がある物件を逆算して購入しているのです。

 

不動産投資は購入してからが大変です。

それは今まで8年やってきて身に染みて理解しています。

いかに信頼できる管理会社に任せるか、それは良い物件を購入するのと同じくらい大事なことです。

 

もちろん手数料も5%をお支払いします。 (5%では安い位の動きをして頂けます)

 

ということで、最近ではすっかり神奈川が好きになってしまいました。

 

東京だと利回り出ないし、高くてなかなか買えません。

建物が密集しているので窓先空地の問題も頭が痛いです。

 

でも神奈川だと東京ほど利回りが低くない割には、お値段も手ごろですし、割と敷地に関しても余裕があるケースが多いので、問題も少なく感じます。

 

ということで、恐らく来年も神奈川中心に物件を購入していくことになるかと思いますが、皆さんも年初立てた目標に少しでも近づけるようにぜひとも頑張って頂きたいと思います。

 

 

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大丸松坂屋外商カードとステータスマッチ

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不動産のブログをやっていますが、実は株式投資やクレジットカードも大好きです。

保有しているカードは、

スルガプラチナ

アメックスプラチナビジネス

JCBプレミアゴールド

などです。

 

JCBはザクラスを目指して、こつこつ育てているところです。

自分でも好きなのですが、カード会社の営業マンが友達で、その関係で入ったカードが多いです。

 

この様に、ゴールドやプラチナカードが多いのですが、最近デパートの外商カードからインビテーションが来ました。

 

でも私は、服はユニクロやワークマンですし、靴はナイキです(笑)。

何でデパートから外商カードの案内が来たのかよく分かりません。

 

ある日突然、ポストに大丸松坂屋からのインビが来ていたのですが、

年会費3000円

買い物しなくても駐車場利用可能

10%引き

という条件に惹かれて、作ってみることにしました。

 

申込書を送ると、松坂屋上野店から連絡が入りました。

内容は外商担当就任の挨拶とお礼ということでした。

 

外商というのはどんなものだか良く分からないのですが、とにかく何でも言ってくれと、できることはやります。ということで、ホテルのコンシュルジュのようなイメージです。

 

ちょうど妻へのクリスマスプレゼントの時期だったので、バンクリーフのアクセサリーを買いたい(妻は私と違って高価なものが大好物です。私が稼いで妻が使うという生態系が成立しています)というと、松坂屋上野店では取り扱いがないけど、大丸京都店にあるので取り寄せて自宅にいくつか持ってきてくれるということでした。

 

今は楽天やアマゾンで気楽にものを買えますが、ちょっと面倒というか、疲れている自分がいるのも事実です。例えばお歳暮を贈るにしても松坂屋でしたら変なことはしないだろうし、包装紙も松坂屋だったら相手も嫌な気はしないはずです。

ですから、このようなアナログな付き合いも逆に新鮮で楽しいです。

 

また外商会員は、知り合いを紹介することもできるそうですね。

紹介であれば年間に100万円単位でデパートの利用実績がなくてもOKだそうです。

 

そしてもう1つ考えていることがあります。

それは「ステータスマッチ」です。

 

これはマリオットなどのホテルチェーンで有効な交渉の手口ですが、要はヒルトンに対して「私はマリオットのプラチナで利用実績もあるので、ヒルトンでも相応の地位が欲しい」と要求することです。

 

私も世田谷に住んでいるので、東京の東にある大丸や松坂屋よりも、新宿の高島屋を利用したいと考えていました。

ですので、できるかどうか全く分かりませんが、大丸松坂屋の外商カードを持って高島屋の外商窓口を突撃しステータスマッチを持ちかけてみようと思います。

 

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株式投資の考え方

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不動産投資は2011年からやっていますが、株式投資は2000年からやっています。

かれこれ20年位は続けています。

会員さんから株式投資について聞かれることがあったので、ブログにも書いておきたいと思います。

 

株式投資のメリット・デメリット

一番のメリットは小額からはじめることができる点です。

日本株の個別銘柄は5万円位から購入することができます。

不動産投資は100万円単位で必要になりますので、自己資金があまりない方は株式投資からはじめて、お金が貯まってきたら不動産投資に手を出すのがよろしいかと思います。

デメリットは市場の変動です。

私はITバブル崩壊リーマンショック東日本大震災の波を経験してきました。

それこそ1000万円の資産が300万円まで減ったことがあります。

このような経験から、今では不動産投資をメインとし、株式は金額を抑えて趣味でやっております。

ちなみに東日本大震災東京電力株が暴落した際には、一世一代の大勝負をしました。

東電株を信用で9000万円分購入し、これに勝利したのでその一部を不動産投資に回しました。

 

○市場の暴落は近い

2000年 ITバブル崩壊

2008年 リーマンショック

2011年 東日本大震災

 

数年に一度は様々な要因で大きな暴落が起きています。

NYは最高値を更新していますし、そろそろ天井を叩いた感があります。

 

私は3度の大暴落を経験していますので、感覚的にそろそろ大暴落に備えて現金を厚めに保有しておき、暴落時には一勝負しようと準備しています。

 

○初心者におすすめの投資方法

キャピタルゲインを狙うよりも、インカムゲインを狙う投資がおすすめです。

配当金と株主優待を狙い、下がっても損切などせずに保有を続けるのがおすすめです。

そう考えると

JTは配当金も高いし、優待ももらえるのでいいですね。

アサックス、フジ製糖、イエローハット、はるやま、キングジム西松屋サンマルクも優待が良いのでずっと保有しています。

 

○大事なこと

市場から退場にならないで継続することが最も大事だと考えています。

そのためには、

1.信用取引をしない

2.半年に1回、定期的に買い増しを行い、頻繁な取引をしない

この2点がコツになります。

初心者のうちは、とかく毎日価格をチェックしてしまうものですが、買ったことを忘れて放置し、半年後に爆騰していたら売却する。

こんなスタンスがストレスも感じないですし、結果的に儲かることが多いです。

 

アノマリーは結構あたる

アノマリーとは経験則による市場の格言のようなものです。

例えば年末年始は株価が上がるとか、3月末にかけて金融機関の換金売りが出るために株価が下がるとかです。

年末年始高は私の経験上70%くらい当てはまり、毎年狙っています。

 

○まずは小額ではじめましょう

これからボーナスも出るでしょうし、はじめてみるには良い時期かもしれませんね。

証券会社について聞かれることも多いのですが、これはどこでもあまり変わりません。

マネックスでも楽天でも、皆さんが普段利用しているサービスに関連する会社を利用して頂ければと思います。

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不動産投資では勉強が必要です

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2011年から不動産投資をはじめました。

 

2008年に自己居住用のマンションを購入していたので、恥ずかしいのですが自分では不動産についての知識があるつもりでした。

 

それで2011年に

名古屋で新築6000万円

横浜で中古RC1億円

の物件を購入したのですが、今考えればかなり危ない橋を渡っていました。

 

この2棟を購入したことで、自分は不動産のセミプロだと思ってしまいましたが、今考えれば赤面ものです。

 

以後は年に2棟のペースで購入を続けていくのですが、購入すればするほど知識・経験が増えていくので、「何で前にあんな物件を購入したのだろう」と反省します。

 

ただ「反省はするけど後悔はしない」が私のモットーです。

 

これはきちんとした知識をつけなくてはということで、宅建士の資格を取りました。

 

宅建士の資格があれば、不動産屋と対等に話ができると考えていたのですが、やはり上には上がいました。

 

それはKさんです。

 

Kさんは宅建士の知識以外にも法学の知識、そして修羅場を実地で経験したとんでもない経験値をお持ちです。

 

私も何とか近づこうと思って勉強するのですが、お話しするたびにあまりの違いに暗澹とした気持ちになると同時に、もっと勉強しなくてはと思います。

 

最近いろいろ考えさせられることが多いのですが、では自己居住用のマンションや戸建てを購入するなら必要なけど、収益不動産をやるなら早いうちに宅建士を取得した方が良いと考えています。

 

宅建士の資格を持っていても最低限の知識ですが、これがないと人生を狂わせるような物件を購入しかねません。

 

でも、最初から宅建士を取ってから収益不動産を購入するというのも難しい話なので、まずは信頼できる不動産屋・コミュニティを頼りながら物件を取得し、運営を行いながら宅建士の資格を取るというのが最も効率的な方法かと思います。

 

ということで、このブログを読んで頂いている方は勉強熱心な方が多いと思いますので、収益不動産をやるならぜひ宅建士の勉強をして下さい。

 

ちなみに私はテキスト・問題集を古本屋で購入して、2年間勉強して受かりました。

でも法改正があって何問か落としたので、これはぜひ新品を購入して頂きたいと思います。

 

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三井トラストL&F 共同担保の考え方

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他の金融機関が及び腰なのに、融資を出してくれる頼もしい金融機関が三井トラストL&F(以下トラスト)です。

 

このトラストは独特の手法を持っていまして、基本的に自己資金30%が必要ですが、共同担保として不動産を差し出すことができれば、必要自己資金額を減らすことができます。

 

この共同担保ですが、どのように価値を算出しているのか担当者にヒアリングしました。

 

〇価値の算出方法

 基本的には実勢価格に70%の掛け目をかけて計算しているようです。

 ただし、あまりにも田舎はNGとのことで、お住まいの方は大変失礼かと存じますが、東北の日本海側、北陸の一部、山陰、四国なんかですとNGの場合もあるそうです。

 

〇再建築不可でもOK?

 こちらもエリア的に問題なければ、共同担保にできるそうです。

 

〇共有の場合は?

 例えば夫婦共働きで自宅を購入すると、妻と本人と持ち分が50%・50%になる場合があると思います。

 そのような物件でも、両者の持ち分を担保にすることができれば、共同担保として利用できるようです。

 

〇諸費用分は融資してくれるの?

 これはNGです。

 自己資金部分をすべて賄うことができる担保を用意できたとしても、諸費用部分は現金を用意する必要があります。

 

〇その他

 融資金額が1憶を超えると、かなり審査が厳しくなるそうです。

 属性にあまり自身が無い方は、まずは5000万円未満で挑戦されてはどうでしょうか?

 

ということで、私もトラストで2件購入していますので、ノウハウや融資アレンジ得意です。

 

宣伝みたいになっちゃいましたが、トラストで物件購入を検討されている方は、ぜひご連絡下さい。

 

 

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太陽光発電投資の終焉

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太陽光発電投資に5年前から取り組んでおります。

当時は知り合いで誰もやっている人がおらず、イチかバチかの決断ですが、結果としてとても満足しておりますし、自分でやって良かったと思っているので、代理店として登録し累計200件以上を販売してきました。

 

ところが、この太陽光発電もほとんど時間が残されていません。

 

来年4月にFITが終了してしまうので、新規発電所が建設できず、在庫を販売している状況です。当然ですが、在庫が終わってしまうと販売終了です。

 

中古も多少は出回るかもしれませんが、市場として確立されたとは言い難い状況ですので、ここを狙っての購入はかなり難しいかと思います。

 

太陽光発電に関してブログ読者の方から質問が来ていますので、この場でお答えしたいと思います。

 

 

太陽光発電投資に興味がありますが、どのような物件・業者を選んで良いか分からないのでアドバイスを頂けないでしょうか?」

 

これはとても簡単です。

素人の方が、業者が出してくる図面や資料を読み解いて、良否を判断するということは非常に困難です。

ですので、知人・友人が実際に購入して、問題なく運営できている物件を提供している信頼できる業者から購入することが一番良い方法です。

 

また、物件資料は素晴らしくても、業者がダメなケースもあります。

 

私の知り合いは、太陽光発電所を購入しようとして手付金300万円を支払ったのですが、3年たっても一向に建設されず、手付金返金を請求してもそのままにされ弁護士を入れて争っています。

恐らく裁判には勝つでしょうが、会社に余力がないので、資金の回収はできない見込みだそうです。

 

ということで、信頼できる業者を紹介してもらうのが一番の方法です。

 

手前味噌になってしまいますが、私どもでもまだ紹介できますので、ご興味がある方はLINE@にご連絡下さい。

 

物件が枯渇しており、最後のチャンスとなっておりますのでお早めに。

 

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地主からサラリーマンへ

シェアハウスの問題もあって不動産投資も下火になるかと思ったのですが、全くそんなこともなく、収益物件の売買は活況が続いております。

 

今まではフルローンで購入する一般サラリーマンが多かったのですが、最近は年収1000万円オーバーの方が、しっかり自己資金を使って購入しているイメージです。

 

大家さんといえば地主というのがこれまでの日本でしたが、その地主が代替わりで手放したり、没落して手放したりと理由は様々ですが、とにかく物件が地主からサラリーマンに移転しています。

 

ちょっと前に上級国民とか下級国民とかそんな言葉が流行りましたが、これは中級国民が上級国民に移行するチャンスだと思っています。

 

サラリーマンは自身の労働力というヒューマンキャピタルしか持っていないが故に中級国民なのですが、不動産というファイナンシャルキャピタルを得ることで、無限の収入を得ることができるようになるからです。

 

このことに気がついた一部のサラリーマンが収益物件を買いまくっている訳ですが、そこにエントリーできる属性が年々上がっているのはみなさんも感じている通りです。

 

勉強してからはじめるとかいっていると、一生エントリーできないなんて事態も十分にありえますから、何でもそうですが、いつエントリーすべきかという問題は本当に難しいですね。