境界の立会いに行ってきました
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昨日は名古屋へ境界の立会いに行ってきました。
このように隣地から立会いの依頼があった場合、たいていは交通費をもらうことができます。（だいたい新幹線代＋タクシー代が相場です）
もしも、話が出なければ要求しても大丈夫です。
もらえるものはもらっておきましょう。
東京～名古屋であれば３万円くらいもらえると思ったので、新幹線も良いですが車で行くことにしました。
私は世田谷の奥地に住んでいますので、私鉄に乗って、東京駅から新幹線に乗ってというルートよりも、東名の用賀インターから車で乗ってしまった方が楽だし時間も変わらないのです。
師匠のKさんは現場を大事にする方です。
どんなことでも、必ず現地！現地！です。
現地を見なければ正しい判断もできないですし、必ず何か気がつくことがあります。
境界立会いも、機会があれば絶対に現地へ行くべきです。
今回も発見がありました。
それは隣地ですが、とても古い戸建てが建っていて前々からこの土地の取得を狙っていたのですが遂に建物の周辺に区役所土木事務所のカラーコーンが置かれていました。
おそらく、建物が古くて危険だと土木事務所にマークされているのだと思います。
所有者にも連絡がいっている可能性がありますので、タイミングが合えば入手できるかもしれません。
皆さんの中には地方に物件を持っていて、購入してから一度も現地に行かず管理会社に任せっきりという方もいるかもしれませんが、それではダメですよ。
夜行バスでも格安航空券でもよいので、必ず年に１回は現地に行きましょう。
現場が第一です！
シェアハウスの案内をしてきました
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私の携帯電話は、夜中でも昼間でも知らない番号から電話がかかってきます。
東京に住んでいる外国人（中国、ベトナム、スリランカ等）の一部に、テッペイサンという日本人は外国人に部屋を貸してくれるらしいぞという噂が広まっているからです。
部屋探しなら業務の範囲なので良いのですが、たまに、母国にお金を送金したい（地下銀行はやっていない）、ビザの更新をしたい（行政書士ではない）などという無茶な依頼が来たりするので、そんな時はしかるべき筋を紹介したりするのですが、今回は部屋探しの依頼でした。
ちょうど、部屋の電球も切れていたので、たまたま遊びに来ていたLF会員のIさんと一緒に現場へ急行しました。
ちょっと時間に遅れて行くと、ベトナム人の女の子が待っていました。
外国人と待ち合わせする時はドキドキします。
知らない外国人と電話で話して待ち合わせするので、当然、どんな人が来るか分からないのです。
男の人がカタコトの日本語を使うので、てっきり中国人だと思って行ったら、金髪のナイジェリア人だったり、女の子と思って行ったら男だったり、何ら油断ができないのです。
ですので今回もどんな人が来るかドキドキしていたのですが、普通の女の子です。
せっかくIさんが同行してくれたので、もっとおもしろい人が来てくれれば！と心の中では思っていたのですが、ちょっと残念です。
でも、仕事ですので普通に案内しましたが、この女の子は「舌打ち」するのがくせらしく、嫌なところがあるたびに「ちっ」と言います。
それが気になりましたが、まあいいです。
でも本来なら家賃60,000円なのですが、お金がないらしく40,000円という金額を提示されました。
さすがにそれは無茶なので、週に１回、シェアハウスのキッチン・トイレ・バスルームを掃除してくれることを条件に45,000円でどうだと交渉中です。
経験上シェアハウスの場合は、かわいい女の子が入ってくれると、空室があっても決まりやすいです。男としては、どうせならかわいい女の子がいるシェアハウスに住みたいですよね？であれば、多少家賃を安くしても女の子に入ってもらった方がありがたいというのも事実です。
逆にむさくるしい、汚い、汚す男性なら高い家賃をもらっても入居してほしくない場合もあります。
前にそんな男性を入れたところ、あまりにも掃除をしないのでネズミが大量発生し、床を食い破り、その男性も夜中にネズミにかじられるという事件がありました。
かじられた本人が悪いので、ざまあみろと思いましたが、部屋も床が抜けてしまいました。このような獣害は保険も使えないし、この男性もお金がないしということで、泣く泣く修理費用を払ったことを思い出して嫌な気分になってきました(笑)。
とりとめない内容で申し訳ないのですが、Iさん同行して頂きましてありがとうございました。
明日がんばってくださいね。応援しています。
不動産投資1棟目を買うにはどうすれば良いのか
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不動産投資に関する事件がたくさん起きていますが、それでも不動産投資をしたいという方が減らないのは、それだけ魅力があるからだと思います。
ただ、多くの方は融資を引いて購入することになるかと思いますので、いくつかの条件を満たす必要があります。
その条件は以下の通りです。
・定職について２年以上
・年収500万円以上
・過去にクレジットの事故を起こしていない
・自己資金が500万円以上ある
これを満たせば融資を引いて物件を購入できる可能性があります。
どこかの不動産屋ではフルローンで購入できるとうたっていますが、不動産投資は資金カツカツでやるものではありません。
きちんと500万円を貯めてからやった方が本人のためだと思っています。（賃貸併用住宅などの一部例外はあります）
まず500万円の自己資金が必要となる根拠ですが、利回り10%前後の築古物件を狙うとなるとノンバンクで借りることになります。
このノンバンクは70～80%融資になるケースが多く、それ以外の諸費用を7%と考えると1500万円の物件を購入する場合でも27%つまり405万円の資金が必要になるのです。
仮に1500万円利回り10%の物件を80％融資で20年3.9%で借りると、月々の返済が8.3万円です。
満室想定で月に12.5万円の家賃が入ってきますので、月のキャッシュフローが7万円ほどになります。
年間のキャッシュフローが84万円として、諸費用を入れた自己資金400万円は5年で回収することができます。
物件を買い進めたい人は、これにコツコツと貯蓄も加えて貯金すれば、２年後に同じようなスキームでもう１棟購入することができます。
雪だるまはまず芯を作って雪面を転がすと、どんどん大きくなっていきます。
この1棟目は雪だるまの芯だと考えて下さい。
こうして購入した物件は、神奈川エリアであれば私どもの方で管理、メンテナンス、そして出口まで扱うことができます。
そうすれば2年に1度は中古アパートを買うことができます。
つまり2年毎にキャッシュフローが月額8万円増やすことができるのです。
サラリーマンやっていてもなかなか昇格昇給できないご時世ですが、それならば副業でそれを求めれば良いだけの話です。
サラリーマンの給与は1990年代から実質的に上がっていないそうです。
日本のサラリーマンがなぜ副業をやりたいのかが良く分かりますし、やらないという選択肢を選ぶことの危険性すら感じてしまいます。
アパートの電球交換をしてきました
本日はアパートの電球交換をしてきました。
こんなタイプの外灯です。
こんなこともあろうかと思って、車のトランクにはいつも工具や脚立を積んでいます。
脚立はホームセンターで3000円くらいです。
工具はマキタが好きで、こだわりがあります。
工具は良いものを使うと、やはり仕上がりが違います。
電球は特殊なタイプでしたが、ビバホームでそろえました。
サラリーマン時代は建設会社でしたので、現場は好きです。
机に座っているよりも現場で手を動かしている方が性に合ってます。
洗練されていない投資家てすね（笑）
あんまりでしゃばると大工の高橋さんの邪魔になってしまいますが、これからも自分でできることはやっていきたいです😅
火災保険の入り方
物件や融資に関してはトコトン調べて購入する方が多いと思いますが、火災保険に関してはどうでしょうか？
知り合いの代理店や銀行に任せっぱなしの人が多いのではないでしょうか。
はっきり言いますが、それ損していますよ。
保険代理店は儲かっていますが、大家さんは損しています。
保険を分かりやすく説明しますと、アマウントという概念があります。
これは火災などの事故が起きた場合に、最大限いくらまで払うかという設定です。
これは自分で決めることができます。
当然高くも低くもできます。高い方が保険金が高いというのは言うまでもありません。
不動産投資家が入るべき保険内容は、「アマウントは低く、オプションはフル装備」です。
オプションはフル装備というのは、オプションで設定しておけば出るはずの保険金を受領できないということを防ぐためです。
例えば「汚損破損」というオプションがありますが、これに入っておけば、例えば大家さんが自分のアパートを掃除中に誤ってバケツの水をこぼしてしまってアパートを汚してしまった場合でも保険金がでます。
汚損破損に入っておけば、様々なケースで保険金が出やすくなるのです。
またアマウントは低くの部分ですが、そもそも火災で全焼というのはかなり起こる確率が低く、統計的には４世代で１回あるかないかと言われています。
実際によく出るのは風災や水災ですが、１０００万円を超えるような支給は滅多にでることがなく、保険会社も給付を絞ってきます。
であれば、数千万円のアマウントをかけるべきではないというのが私の考えです。
でも、火災は恐ろしいのでリスクをヘッジする必要があります。
そこで以下の数式での算出をおすすめしています。
アマウント＝残債ー土地の実勢価格
万が一火事が起きて全焼してしまった場合でも、とりあえず土地として売って残債がチャラにできればよいのではという考えです。
この方法からすると、今進めている「県央プロジェクト」の土地値アパートはせいぜい1000万円位のアマウントで良いことになります。
アマウントを下げることで保険金が半分になった方もいます。
良く分からない方は、保険証券とか物件情報を教えてもらえれば、どのような保険に入ればよいのか、今の保険はどうなのかアドバイスもできますので、LINE＠までご連絡下さい。
昨年10月に保険料が上がってしまいましたが、適切なアマウントにすれば保険料は抑えることができます。
保険の負担は決して小さくないので少しでもコストを抑えて頂きたいと思います。
こんな業者はダメです
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朝からおもしろいことがありました。
私の元には物件情報がメールやらFAXやらで１日に100件くらい届きます。
いつもはスルーですが、時に「おお！」ってものがあります。
今日もそんな物件が来ました。
「横浜 価格が路線価の２倍！ 利回り１５％！」
価格はちょっと高めでしたが、県央プロジェクトのエリア内でしたので、思わず資料請求してしまいました。
その結果は、やはりダメな物件でした。
その理由は以下の通りです。
・写真からすると崖・擁壁に囲まれている
→擁壁工事に莫大なコストがかかる危険性がある
・土地は広いけど、敷地延長なので出口が限られる
→出口を見越した投資を行っているため、敷地延長だと出口が限られる。
宅地として実需向けに売れない
とてもシンプルです。
確かに路線価の２倍かもしれませんが、敷地延長の通路部分は価値が無いですし、仮に土地が5000万円の路線価でも擁壁工事に5000万円かかったら意味がありません。
この様な物件に引っかからないためには「完成宅地」の概念が必要です。
完成宅地とはその状態で家が建てられる土地です。
例えば5000万円で土地を買っても家が建てられない場合があります。
それは擁壁が法を満たしていない場合です。
仮に擁壁工事に5000万円 かかると、完成宅地を手に入れるためには土地5000万円＋工事5000万円の合計1億円が必要になるのです。
ここを知らないで「路線価以下の物件を保有している」と喜んでいる人がいますが、そんな人にはかわいそうで説明するのが苦痛です。
ですから、路線価の２倍でも買ってはいけない物件がゴロゴロしていることを覚えておいてください。
ちなみにこの物件の紹介先と以下のやり取りを行いました。
＜私が送ったメール＞
〇〇様資料をご送付頂きましてありがとうございます。写真を見ますと崖や擁壁がありそうに見えますが本物件の法令上の制限はどのようになっていますでしょうか？お手数ですが、ご確認をお願いいたします。＜担当者からのメール＞PenguinPenguin様
こちらはまだ調査中です。
話が決まりまして、重説を作成する時に詳細を調査します。
現時点はご回答できかねます。
ん？
主語が曖昧な文書なのですが、要は私が購入を決めて話が進んで
契約日に重要事項説明書で説明するということなんでしょうか。
これも初心者が良く引っかかる手口です。
擁壁のことを隠したまま、契約日当日を迎え重要事項説明をされて
崖？土砂災害警戒区域？造成宅地法？
と疑問を持っても、署名捺印せざるを得ないでしょう。
契約当日にそれを聞いて、席を立てる人は稀だと思います。
これを見て物件購入には細心の注意をして頂きたいのと、もしもこんな感じで買ってしまった人は改めて自分の物件をチェックして下さい。
LINE＠に連絡頂ければ、無料で物件診断もできます。
ちょっと今たてこんでいますので、お時間頂くかもしれませんが、誠実に対応させて頂きます。
節税目的の不動産購入
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不動産の価値は土地＋建物の合計です ということは、前々から申し上げています。
本来はこの価値と実際の価格を比較検討して購入すべきですので、絶税目的で不動産を購入するということは避けるべきなのですが（メガネが曇ってしまいダメな物件を買ってしまいがちになります）、給与所得が高い方に関しては例外的に購入しても良いケースがあります。
日本の給与所得は累進課税なので、給与が増えれば増えるほど税負担が重くなります。
所得が900万円を超えてくると税率は33%にもなります。
ここで例えば築古土地値のアパートを3000万円で購入したとします。
ノンバンクで70%融資3.9%あたりで引くと、満室でおおよそのキャッシュフローは15万円／月 となります。
まあ、これはこれで悪くは無いのですが、築古アパートは４年で償却できます。
ということは、仮に土地：建物＝６：４とすると1200万円を4ねん償却ということは年間300万円程度を所得と相殺することができます。
税率が33％の場合は約100万円ほど税金が安くなる計算です。
月額8万円ほどの節税になりますので、先ほどのキャッシュフローと合わせると23万円／月と悪くない数字になります。
ただ我々は出口を想定しながら不動産を購入しますので、5年以降に売却をします。
そうすると当然売却益がでますので、それに対して課税されてしまいます。
でも長期譲渡の場合は税率20%で済みます。かつ、分離課税となりますので本業の給与所得には影響を及ぼしません。
本来33%の税率が適用されるところを、不動産というツールを使うことで20%に抑えることができます。
富裕層はこうやって節税しているのですね。
つくづく不動産は奥が深いと思いますし、まだまだ勉強することが山ほどあると思いました。
でも自分で勉強するのには時間的にも物理的にも限度があります。
不動産投資で大切なことを言います。それは
「自分が何を知っているかではなく、自分が誰を知っているか」です。
人脈・専門家の知識というレバレッジを利用することが 、成功への最短ルートだと思います。
