専業大家としてサラリーマンをリタイヤするために必要なこと
私はサラリーマン時代に不動産投資家の書いた本をたくさん読み、様々なセミナーに行って勉強した気になっていました。
物件数も増えて、家賃収入も増えて成功した気になっていました。
でも宅建士を取って、開業し、不動産屋として営業をする中で、自分は井の中の蛙であったとつくづく思い知らされました。
・重説、売契を作成して初めて知ることがどんなに多いか
・土地の形状、擁壁によってどれだけ不動産の価値が変わるのか
・道路がどれだけ大事なのか
・・・
書き出したらキリがないくらい、本当に様々なことを学ぶことができました。
そして、この学んだことによって、今後の不動産投資にどれだけ良い影響が出るか今から楽しみです。
ということで、ある程度のCFが出るようになったからサラリーマンを引退するぞ！という前に、ぜひ宅建士を受けて下さい。
また、業者として購入する場合ですと、向こうから業者価格を提示してくれることも多く、メリットも計り知れませんよ。
犯人探し
行くたびに問題が起きているシェアハウスですが、今日もです。
冷蔵庫が捨てられていました。
冷蔵庫は廃棄するにもお金がかかります。
これは犯人を探さなくてはなりません。
ちなみに大家が泣き寝入りして負担するのは❌です。
トラブルから逃げると、次から次へと良くないことが起きます。これには科学的な根拠はありませんが大家をやったきた経験上間違いありません。
トラブルが次から次へと起こる方は、逃げていませんか？
さて、探す方法ですが、いろんな方法があります。
今回採用した方法は、現地からこんなメッセージを送ります。
冷蔵庫捨てましたか？
今から話を聞きにいきますね
これを送った後に耳を澄まします。
やましい住人は大抵、窓から外を見ます。
外国人は単純です笑
今回も案の定、二階の部屋からそんな動きがありました。
ここまでくれば犯人探しはほぼ終わっています。
あとはその部屋にいって、冷蔵庫捨てた？と聞きます。
今回はそれでもシラをきってきたので、
じゃあ部屋に入れてもらうよ。ほら、新しい冷蔵庫あるじゃん！
。。。
これで今回の犯人探しは終了です。
頭を使うのにはお金がかかりませんので、考えながら楽しんで頂ければと思います。
物件を売却します
大阪に保有している戸建を売却することが決定しました。
この物件は連棟式の戸建なのですが、１つは２００万円、もう１つは１２０万円で購入しています。
それを家賃３．３万円と４．０万円で貸していますので、
利回りは２７．３％です。
まあまあ高いですが、それには訳がありまして、再建築不可なのです。
それでも、不動産投資ブームですので、利回りで売れるだろうと７００万円で出したところ、
中国の投資家が購入してくれました。
７００万円でも利回り１２．５％なので、大阪市内しては安いだろうという判断なのでしょうか。
この様な連棟物件は片方だけだと買いたたかれます。
それを逆手にとって、連棟物件の片方を購入し、気長に隣家が売りに出るのを待てばよいのです。
そして連棟の両方を同時に売り出せば、購入時よりも高く売ることができます。
個人投資家であれば時間を味方にした投資をするのもおもしろいですね。
融資が出なくなって不動産投資家は中古戸建に向かっているようです。
関東であれば埼玉の奥地、神奈川西部などで３００～６００万円位で戸建を購入することができます。
ただ、だいぶ相場は上がっているので、今買う方は私のような過去に仕入れた方の出口物件を買っているという認識を持って頂く必要があるかと思います。
今は地方の５０００万円以上の物件が安いですね。
安いと言っても一時期の異常な相場になる前に戻っているだけですので、まだ下がると思いますが、コロナ禍の影響で今後地方へ経済・人口の軸足が移るようでしたら地方物件も妙味が出て来るかもしれません。
虎視眈々とその時を待っています。
物件管理はじめました
私は収益物件のおかげでサラリーマンをリタイヤでき、今では好きなことだけをする生活を送れていますので、人にも収益物件を進めます。
私は収益物件が好きで、これで食っていかなくてはならない理由がありましたので、それこそ寝食を忘れて取り組んでいました。
そのせいである程度の成功を掴むことができたのかもしれません。
でもいろんな人と接していて気になるのが、「不労所得」と考えて収益物件とつきあっている人です。
私の経験上ですが収益物件は「不労所得」という生半可な気持ちで取り組むと牙をむいてきます(笑)。
買う時も、買った後も同様です。
特に以下のことをしていない人は危険な傾向です。
・自分の物件を自分で清掃したことがない
・滞納者の取り立てをしたことがない
・入居者とトラブルになったことがない
・。。。
要は大変なことに正面から向き合ってきたかどうかです。
このような経験をしていると、大家としてのレベルが上がりますので何かあった時に対処できますし、次に物件を買う時も、変なものを買わないで済みます。
ただ、サラリーマンというのは仕事も家庭も忙しいので、時間を割けない方が多いのも事実です。
そんな方に収益物件を安全に保有してもらうにはどうするか？
この回答が管理会社の立ち上げです。
うちの会社で物件を管理して、今まで私が培ったスキルを全て投入すれば、よりレベルの高い賃貸経営ができるのではないかと考えました。
これは今年の４月から始めたのですが、おかげさまで月に１棟のペースで増えています。
逆に言えば、月に１棟以上は当面の間増やすつもりはありません。
きちんと管理しようとすれば、月に1棟が限界です。
私の会社が宅建免許を持っているので、窓口は私が担当し、現場での管理や家賃回収そしてトラブルは、火災保険やリフォームでお馴染みのグランドスラム高橋さんに担当してもらいます。
管理は一生懸命やるべきことをやらせてもらうのですが、一番のメリットは台風や地震などの災害があった場合に、いの一番、現場へ直行し、被災箇所の確認、修繕の手配、居住者の安否確認、そして保険請求とワンストップでできることです。
あとは何でしょか。私どもや高橋さん、二階堂さんを仲間として認識して頂き、一緒に楽しく、時に辛いことがあれば愚痴を言い合うような、家族経営的な物件管理を私たちは目指しているので、そんなウエットな関係をお望みの方（そんなに数はいないと思いますが）はぜひ門を叩いて下さい。今依頼頂ければ１０月以降に管理を開始できます。
不動産投資のホンネ
収益物件を1棟、2棟と持っていると、もっともっと買いたくなります。
そうなると、次は業者が買うような物件を、業者価格で買いたいと思うようになるかと思いますが、それは無理な話です。
断言できますが、業者価格で素人が買うことはできません。
どうしても業者価格で買いたければ、業者になるしかないです。
私も過去に5棟目以降は業者が買うような条件で購入できたと思って錯覚していました。
今思い出せば恥ずかしい黒歴史です(笑)。
プロとなった今になって思い起こせば、確かに安かったけど、それなりに訳アリだったなと。
そして、プロになると、転売というファクターが入ってきます。
賃貸経営なんてたいして儲かりません。（でも家族を十分に食わせて、好きなことができる位の収入は得ることができます。うまく買い進めればの話ですが）
でも、転売を出口に据えた業者の手口はかなり儲かります。（これは家賃100万円超の家に住むとか、ベントレーが新車で購入できるレベルです）
後者の方が儲かるので不動産業者やその営業は自分では賃貸物件を持たないことが多いのです。
ただ、プロでもない素人サラリーマン投資家が、プロ向けの取引を最初にできるわけがありません。
それで手始めのエントリーチケットとして収益物件を購入するのです。
ここで実績を積んで、つらい体験をして経験値を増やし、キャッシュを積み上げて、宅建試験に受かった者がおいしい取引をできるようになるのです。
そうなると、そこに至るまでは家族との時間、会社で過ごす時間、仲間と楽しく遊ぶ時間など犠牲にするものも多く、そこまでやって割に合うかというと、私は割に合いやって良かったと思いますが、割に合わないっていう方の方が多いんじゃないかと思う訳です。
本日はメディオテックのセミナーに呼ばれて、講演の空き時間にこのブログを書いている訳ですが、太陽光発電はそこまでの覚悟と犠牲を必要としませんので、不動産なんかに手を出さないで太陽光だけやっていれば良いと思うのはここだけの話です。
でもちゃんと取り組めば不動産ほどすばらしいものはないと思います。
家族５人を食べさせることはできるし、管理会社・修繕会社・入居者と様々な人との出会い、トラブル(笑)があるのは、株などのペーパーアセットでは味わえない醍醐味です。
私はもともと友達は少ないのですが、不動産に取組んでから仲間は増えたなとつくづく実感するのです。
法人の振込手数料を安くする方法
個人のネットバンキングだと、月に１０回までは手数料無料などありますが、法人ではなかなかありません。
唯一、住信ＳＢＩネット銀行のみが条件付きで手数料無料になります。
それは入金振込が月に10件以上あった場合に、振込手数料が10回無料になります。
10回無料というのは大きいですね。
１件660円として、6,600円分のベネフィットがついてくるイメージです。
大家さんをやっていると、家賃の入金がありますので月に10件の入金というのはクリアできる方も多いと思います。
ぜひご活用下さい。
でも10回では足りません。
修繕費、退去時精算、会費、業務委託費など払っていると、私の会社では月に30～40回位振込があります。
それで何とか振込手数料が安くなる方法が無いかと（３年位）考えていました。
そうしたら、急にアイデアが浮かびました。
個人でのネットバンキングを利用すれば良いのです。
会計的にも問題ありません。
例えば修繕費を振込む場合の仕分けは、通常
修繕費 ／ 普通預金
となりますが、個人で振込して
修繕費 ／ 事業主建替
とすれば良いのです。
そしてある程度「事業主建替」がたまったら、次のような反対伝票を切れば良いのです
事業主建替 ／ 普通預金
つまり、法人の口座からまとめて個人の口座に振込めば良いのです。
この方法ならば年に１回、法人から個人に振込んで精算すれば良いので、振込手数料が大幅に節約できるという訳です。
節約できるところは少しでも節約しましょう。
保有する民泊物件をどうするか？
上記のような質問がかなり来ております。
結論から申し上げると、痛みは伴いますが、撤退するのが結果的には傷が浅くて済むのかと思います。
民泊は多くの投資家が参入しすぎました。
コロナの影響が出る前から過当競争に陥っていたのではないでしょうか。
また、東京オリンピックを照準にしたホテル建設も凄まじく、繁華街の景色が一変するほどホテルが乱立しております。
この状況で将来的に勝ち続けるのは、かなり厳しいのではないでしょうか。
ただ投資物件として１棟を購入してしまった場合には、なかなか撤退も厳しいと思います。（昨年あたりは住宅ローンを使ったグレーな民泊物件が多数ありました）
もしも賃貸住宅にコンバージョンできるのであれば、すべきです。
そして賃貸需要が無いようなリゾート地の場合はかなり悩ましいのですが、貸別荘の様な契約で長期契約をするのもおもしろいかと思います。
その場合は、地元に別荘を売買・賃貸している不動産屋がありますから、そちらに相談して下さい。とアドバイスしています。
大阪も民泊がかなり熱いエリアでしたが、完全に需要は蒸発してしまいました。
大阪であれば幸いなことに、賃貸のニーズはあるでしょうから、賃貸もしくはウィークリーマンションのような形態にするのも一手だと思います。
知恵と工夫でこの困難を楽しみながら乗り越えましょう。
