penguinpenguinの日記

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新築戸建の仲介をしました

不動産屋を自宅で細々とやっています。 ロードサイドの店舗もないし、広告もうっていません。 スーモともアットホームとも契約をしていませんが、お客さんが紹介で来てくれます。 ありがたいことです。 そんな紹介のお客さんの家探しを4か月ほどしてきまし…

土地値はいくらですか?

土地値はいくらなのか。 不動産を買う時にとても気になる要素です。計算方法としては、いくつかの方法で算出した数値を最後はえいやっ!と決めることになります。まず一つの方法は路線価から割り出す方法です。路線価×土地の広さ÷0.8これでだいたいの数字を…

ネット銀行は甘くない

住宅ローンをどこにしようか、悩んでいる方も多いかと思います。 どこの銀行にするか、判断基準として最も重要視するのは金利かと思います。 金利という観点からすると、 信用金庫>地銀>都銀>ネット銀行 だと思います。某ネット銀行は0.3%台というと…

融資可能な銀行開拓の続き

先日、融資ができそうな銀行を開拓しましたとご報告しました。数名の希望者がいましたので、物件を探して持ち込んだところ、なんと2名が事前審査に通りました。融資期間は最大50年、金利は最も良い条件で1.9%です。年収は500万円以上で、ここが最…

融資可能な銀行を開拓しました ※LF会員優先で物件アレンジいたします

以下キーワードに興味がある方は、LINE@にご連絡下さい。 いくつか物件を持ち込もうと考えています。 年収500万円以上 年収倍率は最大10倍 ※一般的には年収×年収の一桁目 500万円×5=2500万円 自己資金10%だが、5000万円を超えると20%が必要になる ローン金…

副業で得られること

不動産投資をはじめ、太陽光発電投資そして株式投資など様々な副業があります。 副業によって副収入を得ることができますが、同じくらい大事なものをえることができます。 それは一生働くことができる。 ということです。 人生100年時代で65歳そこそこ…

自宅でお得に公共料金や税金を支払う方法

大家をやっていると、電気代、ガス代、固都税、水道代。。。とたくさんの支払いがあります。コンビニへ払いに行くのにも面倒で、ついつい支払い期限が切れてしまうこともあるかと思います。そこでおすすめなのがLINE PAY払いです。ただのLINE PAYではポイン…

自宅でお得に公共料金や税金を支払う方法

大家をやっていると、電気代、ガス代、固都税、水道代。。。とたくさんの支払いがあります。コンビニへ払いに行くのにも面倒で、ついつい支払い期限が切れてしまうこともあるかと思います。そこでおすすめなのがLINE PAY払いです。ただのLINE PAYではポイン…

失敗を愉しむ

Some people feel the rain. Others just get wet. Bob Marley (ボブ・マーリー) 雨を愉しむことができる人がいるけど、ただ濡れるだけのヤツもいる 私は25年ほどサーフィンをしています。 サーフィンをしていると人間としての自分の存在の小ささを痛感し…

死ぬ気でやれば何でもできる

アメリカを影で操るのは、アメリカのマネーを握っているユダヤ人と言われています。 彼らは商売がうますぎるが故に世界各地で迫害を受けてきたのですが、この商売上手の根っこは彼らが信仰するユダヤ教にあります。 ユダヤ教には週に一回、安息日というもの…

太陽光の草刈に行ってきました

知り合いの太陽光発電所の草刈そしてメンテに行ってきました。 この物件は長野県の超山奥にあります。 最後の民家から車で30分位はあります。 なので万が一怪我をしたり、野生動物に襲われたら命に関わります。 慎重に草刈メンテを行います。 草刈機は大変危…

バス便の物件に入居者はつくのか

私は東京出身で、最寄りの駅まで歩き、電車に乗って学校や会社に行く生活を送ってきました。 その経験から、不動産投資を行う際に重要視したのは「駅徒歩」です。 駅から遠くなればなるほど、入居付けは困難になるのではないか? そう感じたからです。 実家…

土地値の計算方法で最もシンプルな考え方

購入を検討しているアパートがあったとします。 本当にお買い得なのかを調べますよね? 利回りは、まあ資料をみれば分かります。 しかし、土地がいくらになるのか? どうやって計算していますか。 一番シンプルな方法は、近くにオープ〇ハウスや飯〇グループ…

売買時の条件にこだわる

重要事項説明は長すぎてなかなか集中力が保てないと思いますが、当日に内容を確認しても遅いとこのブログでは何度もお話しさせて頂きました。 最低でも前日までにはドラフトをもらって精査したいところです。 そのせいさの段階で、境界はどうなっていますか…

住宅を購入する際には、まずハザードマップをみましょう

このごろ家探しの手伝いをすることが増えました。 自宅も3回購入していますので、購入者視線でも不動産屋視線でも両方で見ることができるのが強みです。 住宅選びはとても奥が深くて、まずはマンションか戸建か? 新築か中古か?からはじまり、間取り、内装…

収益物件の仲介をしてきました

先日、神奈川県エリアの収益物件を仲介してきました。 6部屋のアパートなのですが、駅から遠いものの、周囲には大工場だらけで入居付けには自信ありです。 工場が多すぎてアパートが足りないような印象です。 買主は高校の時からの友人です。 まさかこんなこ…

既存不適格は消防法にも注意

建ぺい・容積オーバー 既存不適格により再建築した際に同規模の建物は建築できません。 マイソクにこのような記述があったりすると、某ノンバンクで融資を引くしかないので、皆さんご存じかと思います。 でも既存不適格は建築基準法だけではありません。 恐…

HP更新しました

ちょっとした宣伝になりますが、自分が趣味で作成したHPのトップを更新しましたので、良かったら見て下さい。ishizawa-shokai.qwc.jpこのサーバーは無料でHPを作成することができます。文も写真も自由に載せることができます。私は特にITスキルが高いわけで…

片手間で不動産投資は成功しない

1万時間の法則というのが過去に流行りました。 何でも1万時間かけて取り組めば一人前になれるということです。 1万時間というのは途方もない時間でして、毎日8時間割いたとしても3.5年かかる計算です。 ちなみに難関資格と言われている司法書士は3000時間…

物件を売却しました

大阪に保有していた物件を先日売却しました。 大阪でいうテラスハウスという形態で、2戸あるのですが屋根が一緒という物件です。 1戸は5年前に210万円、もう1戸は昨年に130万円で購入しました。 これを780万円で売却しました。 どちらも入居者…

今年に入って3つ目の物件を購入しました

今回は区分マンションです。 リフォームして再販する予定です。 N○は再建築不可やら、法的瑕疵を解消して転売し利益を得ようと言ってますが、これは明らかな宅建業法違反ではないでしょうか。 転売益を目的にした短期で反復的な売買は、宅建業者以外は行って…

土地は縮んだり伸びたりする!?

タイトルは冗談ではなく、本当に起こりえます。登記簿上では100㎡ある土地が、実際に測量してみると90㎡だったりします。昔は測量に「縄」を使っていて、これが温度や湿気によって伸びたり縮んだりすることが原因です。なので、実際に測量をして、登記簿より…

土地はこれで勉強して下さい

www.amazon.co.jp 不動産投資をしていると、日常生活では使わない言葉や単語が出てきます。 単語を知っていても、実務的なことを知らないと結局どう判断すれば良いかが全く分かりません。 でも不動産屋をやっていないと実務的なことは身に付きません。 そこ…

知らなかったでは済まされない話

つい10年ほど前に、住宅用火災報知器の設置が義務となりました。 でも罰則規定はありません。 それでつけなくても大丈夫と思っている方も多いかと思います。 が、、、ちょっと待って下さい。 もしも、設置しなくて火事が起き、人が亡くなった場合には、大家…

ハザードマップは確認していますか

自己居住用はもちろんですが、収益物件でもハザードマップを確認することは、もはや必須になっています。 というのは、某銀行がハザードマップで2メーター以上浸水する物件には融資を出さなくなっているからです。 他の銀行が追随する可能性は大いにあります…

不動産屋はピンキリ

収益物件の決済を5件ほど同時進行していまして、直近の7月末と8月上旬の重説・契約書をやり取りしています。が、今回の2件は、相手の不動産屋が外れでした。私は買い仲介で、重説・契約書は売り仲介が作成するんですが、誤字脱字・調査不足が甚だしいの…

電気代を少しでも安くする

新電力の参入によって、雨後の筍の様に各社が一般家庭向けに参入してきましたが、日経新聞に気になる記事がありました。www.nikkei.com新電力のプランにもいろいろありまして、大きく2つに分けると ・単価固定型 ・市場連動型の2つに分けることができます…

大家さんはチームリーダー

昨日の続きになりますが、大家さんをチームリーダ、管理会社・リフォーム屋・清掃業者等々は部下と例えることができます。ですので、管理会社が空室を決めてくれないと嘆く方は多いですが、部下が成果を上げるために自分は何をしているのか?何をしなくては…

不動産投資を成功させるコツ

これは一言で言うと、良いチームを作り、メンバーに協力してもらうことです。 あなたはお客さんではありません。 チームリーダーなのです。 チームメンバーがいかに気持ち良く仕事ができるかを、いつも考え、メンバーのために何ができるか考えなくてはなりま…

リフォームの値引交渉

不動産投資家のブログを読んでいると、得意げに○円安くしました! とか 五社見積もりで叩きました! とか、得意げに書いている方がいますが、分かっていないなと残念になります。 交渉学をやったことがある方なら分かりますが、見積を叩く行為はロシア型交渉…