penguinpenguinの日記

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都心高利回りの物件について

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楽待とかけんびやを眺めていると、都内でも10%越えの物件があります。

たいていは再建築不可や容積・建蔽率オーバーの物件です。

このような物件は銀行融資がつかずに、次に買う人も限られるため出口を描きにくいと考えられ安く売りに出されているのです。

私も再建築不可の物件を2つ所有していますが、両方ともローンで購入しました。

 

知らない方も多いと思いますが、再建築不可や容積・建蔽率オーバーの物件でも三井トラストローン&ファイナンスというノンバンクで購入することができます。

5000万円以下だと3.9%、5000万円以上だと2.9%です。

以外と金利安いと思いませんか?

 

このような物件であれば、都内の物件でも十分にキャッシュフローを見込めます。

 

投資家の中には再建築不可物件は出口が見込めない。。。と言って敬遠する方もいますが、私は大好物です。

出口は保有継続です。

私の持っている再建築不可物件の1つは大阪にあるアパートなのですが、これは利回りが25%あります。

金額2500万円で頭金を1000万円入れて4年前に購入しました。(3.9%期間10年)自己資金の1000万円は昨年中に全て回収しました。

あと、4年位で1500万円分のキャッシュを回収できますので、後はダラダラ保有を続けるだけです。売却しなくても十分に回収できます。

自己資金を回収しローンも無くなった不動産って最高です。

 

セミナーや塾で教わるのでしょうか。最近の投資家さんは出口戦略のことばかり気にしている様な印象を受けます。

物件を十分に吟味して、多少の経済変動や金利変動あるいは銀行の融資姿勢が変化したとしても耐えうるものを購入して、ずっと保有し続ける投資が私には合っています。

 

再建築不可や既存不適格の物件にも投資目線で見ましょうという話でした。