penguinpenguinの日記

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横浜の不動産屋さんと情報交換しました

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週末に保有物件を管理して頂いている不動産屋さんと情報交換しました。

情報交換というか、私が勝手に師匠と思っている方なので、いつも様々なことを教えて頂いております。

師匠は昔、土地開発や地上げで名を馳せた方なので、投資用物件を選ぶ時も「土地の価値」に重点をおきます。

スルガで地方物件をガンガン購入してキャッシュフローを得るのがフロー型の投資ならば、師匠の手法はストック型の投資です。

師匠の場合ですと、キャッシュフローはさほど出ませんが何しろ土地値以下の物件なので、次のメリットがあります。

・これ以上値段が下がらない

債務超過にならない

また、毎月の返済に関しても金利部分は損金になりますが、元本返済部分は確実に減っていきますし、出口で売却する時も物件価格以上で売れますので、毎月減っていく元本部分が着実に利益として積上がっていきます。(要は入居者が家賃を大家のために毎月積み立ててくれるイメージです)

昨今のスルガを中心とした騒動を見ておりますと、フロー型の不動産投資は終焉を迎え、今後はストック型の不動産投資に移行していくのではないかと思います。

ストック型になると、とりあえず毎月のキャッシュフローはあまり出ないので、セミリタイヤを目指すよりかは本業を一生懸命やりながら副収入を得る。そして、10数年後に売却して利益確定し、その利益でセミリタイヤしても良いし、新たに事業をはじめたりしても良いと思います。

例えば町田市私鉄駅徒歩15分利回り6.5%木造築20年1億円なんて情報だけみると、大した魅力もないので物件の詳細すら見ないかもしれませんが、実は土地が200坪あったりします。そうなると坪50万円はどう考えても安いので、まさに買った瞬間にどう転んでも負けないことになると思います。

楽待・けんびやもソート順として土地の広い順を選べないので、利回りだけを追うのではなく、土地の魅力という観点で物件探しをしても良いのではないかと思います。