penguinpenguinの日記

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Future creations フューチャークリエーションズ で新築アパートを購入された方へ ③

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フューチャークリエーションズをはじめ、スルガ銀行が絡んだシェアハウスや賃貸併用住宅を購入してしまった方から連絡がきています。

もう買ってしまったものをキャンセルするのは難しいので、これからどうやって運用していくかを考えなくてはなりません。

まずやって頂きたいのはスルガ銀行への金利交渉です。

2%もしくは1%台になった方もいるようです。

また、当初1年間は金利のみの支払いだけでOKという条件も出ています。

金利だけでOKならばその間のキャッシュフローを貯めることができますので、運用の難易度が若干下がります。

 

次にすることが、最も重要です。

この物件とは長くて40年付き合わなくてはなりません。

つまりどうやって空き部屋を埋めて、借金を返していくかを考える必要があります。

 

アパートの方は信頼できる管理会社を見つけることです。

ただ今回のケースは見かけ上の利回りを上げるため、とても狭い部屋の物件があるため、入居付けには苦労することになります。

想定家賃では埋まらず、10~30%ほど減る可能性があります。

家賃を少しでも上げるためには、

・ペット可能

・外国人可能

生活保護者受け入れ

・シェアルーム可能

などの方法がありますが、オーナーもそれだけのリスクを背負うことになります。

ただ、空室が続くようだとそうも言っていられませんので、上記の1つないし2つを組み合わせて募集することになるかと思います。

まずは上記なしで募集してみて、反応を見ながら決断していくことになります。

 

次にシェアハウスを購入した方ですが、こちらの方が難易度が高いです。

でも考えようによっては、これをしっかり運営できれば今後中古アパートなどを買っても余裕で運営できるでしょうから、前向きに考えましょう。

 

まず一般的なのはシェアハウスの管理業者にお願いする方法です。

管理費は10~30%でしょうか。

管理業者の選定はほとんど賭けになります。

一度依頼してみて、ダメだったら傷が浅いうちに変更しましょう。

業者によって客付けのスキルが違いますし、ダメなところは全然ダメです。

金ばっかり取られて肝心の家賃が入ってこないということになりかねません。

 

もう1つは自分で運営する方法です。

シェアハウスといっても不動産屋が仲介することも可能ですので、シェアハウス近隣の不動産屋を回って客付けをお願いしましょう。

シェアハウスの管理で大変なのは共有部分に水周りがあるので、掃除が大変なこと。ゴミ出しがトラブルになりやすいこと(特に外国人)、備品の補充(トイレットペーパー、洗剤など)が面倒なことです。

 

立地が良ければ上記の方法でも埋まるかもしれませんが、それでも埋まらないければ外国人も視野に入れましょう。外国人の受け入れはまだまだ進んでいませんので、外国人が住めるぞということは口コミでどんどん広がります。

私のシェアハウスも半分くらいは口コミで決まっております。

 

最後に大事なことですが、シェアにしろアパートにしろ家賃を低くせざるを得ないかと思いますが、家賃が低いといわゆる属性の悪い人が入ってきます。

そうなると家賃を滞納する、近隣とトラブルを起こす、夜中に騒ぐなどということが起き、オーナーの寿命を縮めてくれます。(私もトータルで5年くらい縮まった気がします)しかし、これも勉強という気持ちで、もう前に進むしかないです。

 

やれば何とかなりますので、ぜひ頑張って下さい。