penguinpenguinの日記

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大家の情報源

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物件を購入し、晴れて大家さんになると、物件の管理をエイブルとかミニミニなどに任せることがあります。

 

私もエイブル、ミニミニ、ピタットハウスなど複数の業者に任せています。

 

そうすると数か月に1度、機関紙が送られてきます。

 

そこに載っている内容は、大家の情報源として役に立つものもあれば、管理会社側の思惑に沿った内容のものもあります。

 

例えば、築古の物件をリフォームすると、こんなにきれいになって、家賃も上がりました。という記事ですね。

 

私も最初のうちは、自分の古い物件と、機関紙に載っているきれいな部屋を見比べてしまい、「これくらいきれいにしている物件と戦うには、自分の部屋ではかなわない」ともやもやした気持ちになりました。

 

でも今なら分かります。

 

それは管理会社の作戦です。いわゆるポジショントークですね。

 

さも高額リフォームして、部屋をきれいにするといいことずくめみたいなことが書いてありますが、部屋なんてきれいにしなくてもその分家賃を下げればいくらでも決まります。

 

私の経験ですと、きれいなおしゃれな部屋にして若い女性に住んでもらっても、いいとこ3年位で退去します。

そうなると、家賃は下がっていきます。

10年もすればリフォーム前の家賃に戻っているでしょう。

 

それよりか、家賃を今よりか数千円下げて、50才位の仕事を持っている単身者に住んでもらえば、かなりの確率で10年以上、下手したら一生住んでくれます。

もちろん、その間は家賃が下がりませんし、リフォーム費用も基本的にはかかりません。

 

また、下手にきれいにしていると、汚されたくないという気持ちが働き、外国人×、ペット×にしてしまいがちです。

 

ここははっきり申し上げておきますが、今後、外国人を入居者として受け入れなくては経営が立ち行かない時代が必ずやってきますので、もしもそのような考えをお持ちの方は極端な話、賃貸経営から撤退した方がよろしいかと思います。

 

機関紙を真に受けて、下手なリフォームをするのはやめましょうという話でした。(もちろん必要なリフォームはするべきです)