普通の物件を普通に買っても儲からない
２年前の話ですが、当時、北区赤羽に住んでいた私は北区内の収益物件は毎日インターネットでチェックしていましたので、ほぼ全て把握していました。
北区以外にも板橋区、中野区も全て把握していました。
そんな中で、楽待に北区某駅近くに相場よりもかなり安い収益物件が出てきました。
感覚的には２０％位安いイメージです。
RC４F建て約１億利回り１０％です。
これは！と思いさっそく楽待の業者に連絡しました。
案の定、問い合わせが殺到していると言われましたが、とりあえず資料を依頼しました。
いつもの４点セット（謄本、公図、評価証明、レントロール）です。
販売図面はすぐに来ましたが、他の資料はまだ出せないと言われました。
販売図面を見ると「媒介」になっていました。
ここは「客付業者」であることが判明しました。
さあ、ここで、皆さんならどんな行動に出ますか？
何が正解かは分かりませんが、これだけの物件なので、このままこの業者で進めても、入手できる可能性は極めて低いと考えました。
そこで私は元付業者に当たることにしました。
元付業者を探す方法はいくつかあるのですが、レインズを見れない一般の人が取れる方法としては現地に行って、管理会社の看板を探し、そこに電話して聞いてみることです。
「空室あり ●×不動産」という看板です。
電話すると教えてくれることもあるし、もちろん教えてくれないこともありますが、ダメでもやってみるしかありません。
私の場合は、大当たりでその看板を出している管理会社が「元付業者」でした。
ただ、当初はかなり怪しまれました。
話を聞いてみるとレインズにのせたら、楽待業者が勝手に広告を載せてしまい、迷惑していると。
案の定、その業者はすぐに広告を停止していました。
私は「なぜここが元付と分かったのか？」と聞かれましたが、正直に「物件にあった看板を見て連絡しました」と言いました。
そうすると、「あんたは筋がいい！」となぜか気に入ってもらえ、買付を出すことができました。
そればかりか、「地元の信金の支店長を紹介してやる！」と融資の斡旋までしてくれました。
余談ですが、この紹介の破壊力は凄まじく「築４０年RC」なのに、１．５％３０年でローンを引くことができました。
また、ここの不動産屋さんになぜか気に入って頂き、業者から現金で購入の話も来たのですが、私の融資が下りるまで２ヶ月も待ってくれました。
このように、かなり運もあったと思いますが、私なりに運を手繰り寄せる努力はしました。
ひとつは「もしもこの物件が買えたら、管理をずっとお願いしますよ」と依頼したことです。この不動産会社はメインが管理だったので、購入後も管理をお願いしてくれる人に売りたいと思うのは当然だと思います。
また、「これからも御社で管理されている物件が出てきたら、私にご連絡下さい。ぜひ購入したいですし、管理もぜひお願いします！」というメッセージも伝えました。
雑談の中でこの不動産会社に物件を預けている地主が高齢化し、所有者が変わるタイミングで管理会社を変更されていることを知りました。
そこで「私に売って頂ければずっと管理をお願いしますよ！」という明確なメッセージを伝えることで、私に売るインセンティブを見出してもらえたわけです。
収益物件を買う際に大事なことは「普通の物件を買っても儲からない」という事実です。上記は一例ですが、一工夫、二工夫することで初めて「買っても良い物件」になるのではないかと考えています。
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