５．どんな物件を購入すべきか
前回までで不動産投資の予備知識というか、準備段階のお話をしてきましたので、いよいよここからは本編に入って行きます。
どんな、物件を購入すべきか？
これには答えがありませんが、良い物件とは以下のものです。
①利回りが高い
②土地と建物の価値の割には安い
③市場よりも安く売られている
④今は問題があって安く売られているが、自分だったらその問題を解決できる
⑤自分にしか知らない価値をその物件が持っている
①はこれをキーワードに探している方も多いと思います。
利回りが高いとCFが貯まりやすいため、初心者の方はこの①を求めるのも１つの方法です。
ただ、利回りが高いというのは探しやすいので、みんなが群がってしまい、なかなか購入できないという点と、この想定利回りというのは簡単に細工することができるので騙されないように注意する必要があります。
②利回りだけでなく、不動産という資産性が高いものを安く購入するという視点になります。保有中はそれほどCFは出ませんが、売却時にキャピタルゲインを得ることができます。
初心者に関しては①～③の視点で物件を探すと良いでしょう。
「利回り、利回り」と言っていると不動産屋から「ふっ！」と鼻で笑われてしまうのは、②～③の視点が欠けていることが多いです。
ですので、そのような経験がある方は②～③の視点でも物件をみるようにして下さい。
④から中級者編です。
これは何らかの事情で安くなっていますが、自分ならその問題を解決できる物件です。
例えば全部空室の物件は当然安く売られていますが、リフォームや適正な家賃設定、不動産屋への営業をすれば満室にできる自信があれば、これに該当します。
私も中野区で賃貸併用住宅を購入した際がこれに該当しました。
２～３階は普通のマンション。１階がオーナールーム、地下１階はオーナーの倉庫でした。
１階が１４０平米と広く、地下も広かったのですがかなり汚れていたのと、水周りなども無かった状況ですので、これは１階と地下１階の入居付けは大変だぞということで、割安に売られていました。
私は中野区という立地であれば、必ず埋まるという自信がありましたので購入し、想定以上の家賃で決めることができました。
そうなると、何が起きるか？
そうです、次に売却する時に高く売れることができるのです。
インカムゲインで儲けて、キャピタルゲインでも儲けることができるのです。
２棟目、３棟目を狙う方はぜひこの視点を持って頂きたいです。
また、このレベルになると収益専門の不動産屋にいるような、チャラチャラした営業では対応できません。不動産のプロと関係を築いて、このような物件情報が入るようにしなくてはなりません。
⑤は上級編です。
ここまで来るとセミプロの腕前が必要になります。
イメージが沸きにくいと思いますが、例えばこんなケースです。
「築古、利回りも普通、立地も微妙」このような物件を見たことありますよね。
もしかしたらその物件はお宝かもしれません。
例えば新築建売がたくさん建っている立地で（駅から遠いが環境が良く、小中学校にも近い）、境界が確定していて（すぐに売れる）、道路付けが良い（建売業者が設計を入れやすい）であれば、例えば使っていない余分な土地を購入後すぐに売ることができ、そうなると利回りが跳ね上がります。
上記はほんの一例ですが、プロの不動産投資家はこのような物件を狙います。
本当に儲かる不動産投資は⑤であることを知っているからです。
普通の人は①からはじめて次第に②、③とレベルが上がっていくのですが、③で止ってしまう人がほとんどです。
④以上のレベルにいくには、よほど運が良いか、そのような物件を保有していて、実際に今後も規模を拡大していくような人に巡り合えるかによります。
その点、ここを読んでいる方は大変運が良いと思います。
私もそのような物件を持っていますし、コミュニティの提携業者には私なんかよりも不動産に精通しているプロ中のプロがいるからです。
私はこの方を勝手に師匠と思っています。
私のスタンスとして「私は一般の人よりも不動産に詳しいが、もっと詳しい知り合いがたくさんいるので、必要であればその方を紹介する」です。
話がずれましたが、以上が購入すべき不動産になります。
もちろん①～⑤に該当しない不動産も時と場合によっては購入することもありますが、それはレアケースとして割愛させて頂きます。
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