penguinpenguinの日記

サラリーマンを辞めたい人を応援します。

友だち追加 ←LINE@はじめました。ご登録頂いた方には投資の知識がつく無料動画をプレゼントしております。ご覧頂いたらぜひ感想をお聞かせ下さい。

再建築不可物件について

bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で


人気ブログランキング

融資が厳しくなっている中で気を吐いているのがL&Fです。

 

地銀や信金だと融資してくれない物件に融資してくれるのが大きな特徴です。

 

例えば、

・再建築不可

・違法物件(建蔽率容積率オーバーなど)

・築古

テラスハウス(玄関が違うけど、屋根が同じ戸建、大阪に多い)

・借地権

等です。

 

L&Fは緩く融資してくれるので使い勝手が良いのですが、金利が高い(3.9~2.9%)のと、融資手数料が高いので、利回りが高い物件を購入することをお勧めします。

 

そうなると、再建築不可に触手を伸ばしたくなると思うのですが、いざ購入しようと思うと悩むところだと思います。

 

再建築不可っていう位ですので、将来的に物件が古くなっても建て直しできないし、次に売る時も大変に違いありません。

 

ですので、ざっくりですが利回り10%以上の物件を狙うことが鉄則になります。

利回り10%あれば単純計算で10年で回収できますので、リスクもかなり軽減できます。もちろん保有中ずっと満室なんてことはありえないので、あくまでもざっくりした話です。

 

また、再建築不可が建築可能になる可能性もあります。

例えば、公道に面していないので再建築不可になっている場合、公道に面している土地を購入することができ、持っている不動産が建築可能になったら、価格は跳ね上がります。

 

また、土地区画整理を行い、その結果再建築可能になる場合もあります。

 

更に、これはあくまでも私の主観になるのですが、関東、東海、関西等は今後30年以内に大きな地震が来ることが想定されています。

もしも東京に大地震が来たらどうなるか?

例えば若者に人気の高円寺、阿佐ヶ谷あたりは道幅も狭く再建築不可の物件も多いのですが、木造密集地域だけに大地震の時には火事が起き、延焼が起こることが予想されます。

一度火の手が上がったら、あのような密集地域は消防車も入れないし、何しろ防火建築ではない木造住宅はひとたまりもありません。

起きてほしくないですが、あのあたりは焼け野原になると思われます。

そうなると、もしその地域に再建築不可の木造アパートを持っていたら、焼けてしまう可能性が高いのですが、きちんと保険に入っておけば建物部分の損害はカバーされますし、土地に関しても「次は防災のことを考えた街づくりを行おう」となるに違いありません。

例えば両国・錦糸町あたりをグーグルマップで見て下さい。

やけに道が碁盤目状でしっかりしていると思いませんか?

そうです。このあたりは昔、高円寺のような住宅密集地域なのですが、関東大震災で全て焼けてしまい、大勢の方が亡くなりました。行政はその反省を生かして、防災に強い街づくりのいっかんで、きちんと道路を整備したのです。

ちなみにその時に東京の城東地域から焼け出されて、命からがら逃げ延びた人たちは高円寺・阿佐ヶ谷等の城西エリアに多く住居を移しました。そんな人達が、住宅密集地域を形成しているので、庶民レベルでは「のどもと過ぎれば熱さを忘れる」ってことなのかもしれませんね。

 

ということで、話はずれてしまいましたが私は再建築不可の物件を自分でも2棟保有しています。

「出口はどうするの?」

と聞かれれば「10年以内に投下した資本を回収する」と答えます。

 

そのような視点で物件を探せば決して悪い投資ではないと思いますが、なんせインターネットで情報が広まるのが早い昨今ですと、すぐにL&Fを使った投資が広まってしまうので、高い物件を掴まされることだけは気をつけて頂きたいと思います。

 

↓LINE@はじめました。登録して頂いた方には不動産に関する無料動画をプレゼントしています。

 

友だち追加