出口を考えた投資とは
ここを押して頂けるとうれしいです
宅建業者番号（１）とか（２）の収益不動産専門の営業がしきりに出口戦略という言葉を口にします。
たいがいは１０年後に利回り１０％で転売という内容ですが、私はそれについてハナから懐疑的でした。
私の戦略として、出口は建物がダメになるまで保有です。
売却というのは考えていませんでした。
修繕をしながら使い続け、ローンが終了するまで保有し、ローンが終わったら取り壊して土地を担保に建替。こんなことを考えていました。
ただ、最近はKさんの薫陶を受けて、考えが変わりつつあります。
１０年後を目処に購入価格で売れるのであれば、売却を全体に購入しよう。と
ただ、１０年後に利回り１０％で売るとか、そのような話ではありません。
１０％で売るということはアパートローンを組むような投資家に売るということです。
アパートローンが銀行や金融庁の意向にどれだけ振り回されるかは、みなさんも身をもって体験していると思います。
そうです。１０年後に利回り１０％で売るということは、所詮絵に描いた餅でしかないのです。
ではどうすれば良いか。
アパートローンよりも格段に安定している住宅ローンで購入する層（＝実需）を狙うのです。
簡単に言えば、建売屋に売るのです。
実需層を狙うことで、もう１つメリットがあります。
それは投資家層よりも格段に層が厚いことです。
感覚ですが、投資家が１とすると、実需層は１００はいるのではないでしょうか。
つまり、層が厚ければ、それだけ売りやすいということです。
最近私が購入した実例を多少ぼかして説明します。
この物件は関東某所のアパートで、
金額１１００万円 利回り１４％で購入しました。
毎月１３万円ほどの家賃が入ってきます。
でも、ここの実需向け土地値を調べると１２００万円ほどであることが判明しました。
ではなぜ、土地値以下で売りに出ていたのでしょうか？
それは解体費用が１００万円ほどかかるからです。
また、解体するには追い出し費用（言葉が悪いですが。。。）がかかりますので、それが５０万円ほど。
このような理由から土地値以下で売られているアパートが結構あるのです。
私たちは建売業者ではないので、ゆっくりとこのような物件から家賃を受け取りながら、徐々に追い出しをして解体の準備にとりかかり、１０年を目処で解体→売却を行う。
このプロセスを踏めば、これほど安定して安全な取引はないと思っています。
ただこの物件選定はとても高度な知識と経験が必要です。
私レベルではとても探せないのも事実です。
良く土地値として路線価とか公示価格とかを言う方がいます。それも正解ではありますが、ここで言う土地値とは業者間で認識されている価格になりますので、一般投資家には知りえない情報です。
そこは注意して下さいね。（田舎の土地は路線価を大幅に下回ることが一般的なんです。。。）
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