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11月3日 金利交渉・任意売却セミナーについて

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来月3日に開催予定のセミナーについて、多数のお問い合わせを頂いております。

 

今までは金利交渉という手法をメインでやってきましたが、オーナーの状況を考えると金利交渉だけでは足りないケースが圧倒的に多い状況です。

 

例えば、金利が1%台に下がったとしても、

10年ごとに大規模修繕に3000万円かかったり

入居率がどんどん低下して、改善の見込みがないエリアだったり

2DK×20部屋でリフォーム代が1部屋300万円

 

こんな物件ですと、将来的にはかなり辛い状況になります。

 

前に会員さんで試算したことがあります。

この方は約1億の物件を利回り9%ほどで購入しているのですが、

家賃が入ってきても、ローン返済(2%)や修繕費用、税金を払うと30年間で4000万円の赤字になります。

 

現状では毎月10万円ほどのキャッシュフローが出ているのですが、これはほんの見せかけでして、今後発生する修繕費や家賃・入居率の下落を考慮すると大きな赤字となってしまうことが分かり、愕然とされていました。

 

みなさんは購入時に大規模修繕のことは聞いて理解して購入されましたでしょうか?

 

ほんの目安ですが10年ごとに、建物面積1㎡あたり3万円ほどかかると考えて下さい。

 

500㎡のマンションなら1500万円です。

 

物件をお持ちの方はぜひもう一度、シミュレーションをしてみて下さい。

 

10年に1回の大規模修繕

入居率はエリアにもよりますが

東京23区で95%、地方では50%で見たほうが良いエリアすらありますね。

また、家賃も1年で1%下落すると考えて下さい。

 

この前提でシミュレーションしてみて30年本当に持ちきれるのか、検討してみて下さい。

 

もしも数千万円の赤字になるようでしたら、早いうちに手を打つ、つまり売却に動いたほうがよろしいかと思います。

 

任意売却すると、いろいろなパターンが考えれれますが、

売却金額はおそらく残債を下回ることになります。

 

残債に関しては、銀行からサービサーに債権譲渡されます。

その際には5%~15%にまで減額されて譲渡されますので

 

仮にあなたの残債と、売却金額のギャップが5000万円あった場合でも、サービサーは500万円程度でその債権を譲渡されます。

 

この500万円に関して、無理のない範囲で返してください。

こんな話になるかと思います。

 

月に3万円とかを20年間

 

これでまとまるのであれば、30年後に3000万円の赤字が発生するよりもよっぽどマシかと思います。(若いうちならやり直しがききます)

 

私もそうですが、人間は自分の失敗を認めたくない、直視したくないという気持ちが働くのは良く分かりますが、かなりシビアな状況だと思いますので、よくよく考えて行動された方がご自身や家族のためにもよろしいかと思います。

 

また、某投資コミュニティ(○村氏主宰)からの相談者もたくさん来ています。

マインドコントロールをされている方も多いと思いますが、本当にひどい物件を買わされています。彼らは責任取らないでしょうから、自分の身を守る行動を取って頂きたいと思いますね。

 

 

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