土地値の考え方
ここを押して頂けるとうれしいです
土地値です。最近の口癖になっています。
でも土地値と言っても、様々な算出方法があります。
土地は「一物四価」と言いまして、同じ土地でも価格が違ってきます。
四価とは以下の通りです。
１．実勢価格
結論から言うと、収益不動産を扱うならこの実勢価格で考えなくてはなりません。
これは更地で売った場合の価格です。
つまりRC物件が建っていれば、その解体費用を差し引かねばならず、数千万円の減額となる可能性がある訳です。
スルガで地方RC物件を購入した人はこの視点が抜けている方が多く、現在は月に５０万円のCFが出ていたとしても、１０年ごとの大規模修繕に１５００万円、エレベーター更新に１０００万円、そして３０年なんとか持ち切ったとしても、そんな地方に賃貸ニーズが残っていない可能性も高く賃貸物件としては売れないので更地にして売ろうとした場合に解体費用の高額さに呆然とするであろうことは目に見えています。
話がずれましたが、この実勢価格で土地をみることが大事です。
当然ですが、旗竿地や高低差がある土地ですと大幅な減額は避けられません。
２．公示価格
１月１日時点の土地参考値として国土交通省が公表しています。
この指数は金額よりも、いくら上がった・下がったという増減率に注目すべきです。
それによって、このエリアのニーズがどうなのか一応の目安になります。
３．相続税評価額
路線価ともいいます。
収益不動産屋は相続税評価額×土地広さ でほぼ土地値ですよと言ってくるケースがありますが、これは大きな判断ミスをする場合がありますのでご注意下さい。
土地値といっても、その金額では売ることができないからです。
すごくざっくりに言いますと、都心部では実勢価格＞路線価です。
地方では 実勢価格＜路線価となります。
一番危ないのは地方物件を売るセールストークとして、「これは土地値ですよ」と言うことがあるのですが、路線価で５０００万円でも実勢価格では１０００万円とか、そもそもニーズが無いもしくは、土地の高低差が酷すぎて０円の価値しかない場合も、嘘みたいですが本当にある話です。
ですから営業に「土地値です」と言われたら、「その算出根拠は？」と聞いてください。路線価とか言い出したら良く分かっていない営業です。
４．固定資産税評価額
固定資産税を算出するために３年に１度公表されます。
３．と似たような金額でやはり都心と地方では実勢価格と大きな乖離をおこします。
と長々と述べましたが、何しろ実勢価格を重視して下さい。
でもお気づきかもしれませんが２～４は公表されていますが、１だけはどこにも公表されていません。
この実勢価格をいかに正確に算出するかが不動産投資家の腕の見せ所ですが、長くなったので次回にでもご説明したいと思います。
