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負けない不動産投資

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不動産投資は欲を出しすぎると負けます。

キャッシュフローが出て、利回りが良くて、融資もついて、積算も出るような物件は一般投資家には絶対に出回らないからです。

そんな物件ありますよと言われても買わない方が身のためです。

何か騙されているハズです。

 

私が最近良いなと思っているのは負けない不動産投資です。

すごく地味なのですが、現金を多めに入れて、規模の小さい、土地値に近いようなアパートをコツコツ買っていく方法です。

 

その良さを知ってもらうために冒頭の表を作成しました。

 

これは

A:2000万円利回り10%木造をL&Fで3.9%20年

で購入した場合と

B:10000万円利回り10%RCをL&Fで3.9%20年

で購入した場合のシミュレーションです。

 

当初はどちらも順調にキャッシュフローが積みあがっていきます。

当然グロスの大きいBの方が多いので、みんなこっちにいってしまいがちです。

(2014年以降にS銀行で購入された方はBのパターンです)

 

でも、Bは10年目で大規模修繕を行うと累積赤字になります。

RCは10~15年に一度、大規模修繕が必要になり数千万円単位のお金がかかります。

このことが頭から抜けている。もしくは仲介業者から説明されていない方が多すぎます。RCというのは資金に余裕のあるお金持ちが持つ物件だと認識して下さい。

 

そしてRCを持っていると、キャッシュが溜まっては修繕費用で吐き出すということの繰り返しになり、何年やってもお金が貯まらないということになります。

むしろ、修繕の内容によっては破綻の可能性もあります。

これがRCや重量鉄骨の怖いところです。

 

今は見せかけのキャッシュが溜まっているだけで、実は将来的に大赤字になってしまうのです。

 

これに対してAはキャッシュの貯まるスピードこそ緩やかですが、あまり出ていく要素が少ないので結果的にこちらの方がお金を残すことができます。

 

Bのように大規模修繕はやらないの?

と思うかもしれませんが、木造築古アパートの場合は大規模修繕をするくらいなら、解体して土地値で売ってしまうことができます。

大規模修繕をしても築古のアパートという根っこは変えようがありません。

であれば、もともと土地値に近い値段で購入しているので、解体して逃げて、また新たに土地値アパートを購入する。

これの繰り返しです。

 

株の格言で利益確定千人力というものがありますが、株でも不動産でも利益確定してはじめて「勝った」と言えるのです。

それを心のどこかに留めておいてください。

負けない不動産投資には必須の考え方です。

 

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