土地は切れるか切れないかで価値が変わる

イケイケの収益不動産屋のマイソクを見ていると、
路線価×土地広さ＝ほぼ土地値と書いてあったりしますが、大事な視点が抜けています。

それは、土地が切れるかどうかです。

例えば路線価200,000で1000㎡の土地に建つ2億円のアパートがあったとします。

先ほどの収益不動産屋の算式に当てはめれば
20万円×1,000＝2億円でほぼ土地値という訳です。

でも、土地というのはそんなに単純なものではありません。

その2億円の土地を買う人がいるかどうかです。

当然、大きなビルや分譲マンション用地としてならば売れるかもしれませんが、そのような建物が建つ土地は非常に希少です。
そうなると住宅を建てることになりますが、1,000㎡の土地を買い求めるエンドは稀です。滅多にいないでしょう。
それも高級住宅地に限られますね。

となると、細かく分筆して売ることになります。
これを土地を切ると言います。

どんな土地でも切れるかというと、そんなことはありません。

4ｍの道路に２ｍ以上接道していること。

これが建築できる条件ですので、これを満たしている必要があります。

つまり旗竿地では土地を切ることができません。

旗竿地に関してはこちらに詳しく書いてあります。
【実例付き！】旗竿地のメリット・デメリット、注意点を徹底解説！ - MY HOME STORY │スーモカウンター注文住宅

ですので、いくら1,000㎡あっても旗竿地では、分筆して売れないので、先の収益不動産屋の計算は、まさに机上の計算となる訳です。

ですので、以上に土地が広いのに、金額がなんか安いなという物件はたいてい旗竿地で、それは決して安くなかったりするわけです。