penguinpenguinの日記

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セットバックの基礎知識

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都内下町エリアに見つけた中古アパート。

相場よりもすごく安くて、利回りも高い。

これは掘り出し物だと買付を入れます。

運良く1番手になれて、契約に進みます。
その重要事項説明で仲介の宅建士が小さい声で「セットバック。。。」と言ってたような気がしたけど、気にせずに購入した。

何年かして、この土地はセットバックが必須で、自分が思っていたよりも小さな建物しか建てられなかった。

ここで「そうか!それで安かったのか!」と気がつく訳です。

繰り返し言いますが、サラリーマン投資家がすごいお得な不動産を購入できることは通常ありません!
※Kさんをはじめとした凄腕不動産屋から紹介を受けた場合は別です

安い不動産には必ず何かあるのです。

セットバックについては、こちらをお読みください。
https://www.athome.co.jp/contents/words/term_519/

購入しようとした不動産が
1.建築基準法42条1項5号道路(位置指定道路)
2.建築基準法42条2項道路(みなし道路)

であった場合は、これは注意だな。と思って下さい。

一般的には道路中心線から2M後退しないと建物を建てられません。

なので、接道している道路が4Mないかな?と思ったら、現地へ行ってメジャーで測り、役場に行って道路台帳をもらって下さい。

5号位置指定道路は民間が宅地開発を行った際に入れる道路ですので、4Mあるケースが多いのですが、「不完全な位置指定道路」というものもあります。
これに該当すると、セットバックしなくてはいけないどころか、位置指定道路の奥の土地は再建築できないことすらあります。

こう考えると、不動産投資は何も勉強していない人がやるには本当に注意しなくてはとつくづく思います。

ちなみに、藤〇なんとかという著名投資家が「法的瑕疵物件を安くしいれて〰」なんて教材を販売していますが、セミナーで話した位でできるようになると思っているのか、聞きたいですね。
セミナーへ参加した方は高揚感からできると思ってしまうようですが、近隣対策やら役場対応とか、はっきりいって素人にできるものではありませんよ。

そんなことが可能な物件でしたら、業者がマーケットに出すわけないのです。