太陽光発電の利回りが低下していることの意味
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サラリーマンでも融資を受けて購入することが可能な太陽光発電投資ですが、近年では利回りが低下しています。
つまり価格が騰がっています。
価格が騰がっているから、買いたくない、もう手を出せないという方は多いかと思いますが、違った見方も可能です。
例えばビットコインはとうとう１ビットコインが４００万円を一時的に超えました。
ビットコインという実在しない仮想通貨でも価格が高騰しているのです。
ビットコインにはおもしろい話がありまして、十数年前に六本木で怪しい外国人がビットコインを配っていたそうです。
１０ビットコインをもらった人もいて、その人は今頃４０００万円の資産価値があるものを保有していることになりますね。
「そんな怪しい外国人から何ももらいたくないよ」という人はミスミスチャンスを逃してしまっている訳です。
たぶん私なら、ただならもらっていますね(笑)
ビットコインは発行上限が限られています。これが現金とは違う大きな特徴です。
現金は発行枚数は無限大です。
いくらでも増えていくものと、上限が決まっているもの。
皆さんならどちらに価値があると思いますか？
当然、後者ですよね。
実は太陽光発電所も限りがあるのです。
FITという固定買取制度がありまして、簡単に申し上げると、これがあるから２０年間の安定運用ができるのですが、この新規所得ができなくなってしまいました。
なので、現在は過去に取得したものを在庫として売っている状態です。
無限に発行されて価値がどんどん落ちる現金を、株に替える、金に替える、ビットコインに替える、そして太陽光発電所に替える、不動産に替える
こんな大きなうねりが来ているのです。
新規供給が限られている太陽光発電所は、じわじわと価格が高騰しています。
現在は１０％前後ですが、これから９％、８％と利回りが低下していくでしょう。
それでも買いたい人はいるでしょうから、今１０％で買った人は将来的にキャピタルゲインを得る可能性があると私は踏んでいます。
また、インフレによって電気料金も上がっていきます。
太陽光発電はインフレに強いと以前から申し上げてきましたが、それが現実となりそうです。
当社でも代理店として太陽光発電所を販売していますが、残念ながら在庫が全て売れてしまいました。
次に入るのが２０２１年３月以降になりそうです。
今年は全体で３００か所ほどしか、仕入れがないそうなので、早めに手を打たないと購入できません。
予約は可能ですので、興味がある方は早めにご連絡下さい。
既にインフレ状態に突入している
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インフレというのは、お金の価値が下がり、物価が高騰する状態です。
一般的には景気が良い時に起こります。
景気が良くなる→給与が上がる→物がバンバン売れる→物価が上がる
これが今までのインフレです。
でも今回は「給与が上がらないのに、一部の物価が上がる」というインフレです。
コロナで大部分の企業は業績が悪化しています。
個人の飲食店や観光業も厳しいです。
そんな中で給与は全体的に下がっています。
当然ながら購買力も下がっています。
でも株価はアメリカも日本も最高値を更新しています。
また、不動産の価格も上がっています。
中古マンションも、新築戸建も、収益物件も１年前より上がっています。
日本の不動産はコロナの影響で下がると言われていましたが（商業地などインバウンドで好調だった不動産は下がっていますが）、全体として上がっています。
なぜ給与が下がっているのに、インフレが起きているかというと、やはり世界各国が資金供給を行っているからです。
お札は理論上いくらでも刷ることができます。
お金を刷って、自国貨幣価値を下げることを世界各国が競争しているのです。
こうなると、お金が行き先を求めて、株やら不動産やらビットコインやらゴールドやらに向かう訳です。
こうなるとサラリーマンはどうなるのか？
苦しくなります。
企業の大部分は業績が悪化しますから給与は下がります。
でも物価は上がるので、購買力が落ち、暮らしのレベルが落ちてしまいますよね。
じゃあ、どうすれば良いかといいますと、現金を減らして現物資産を購入するのです。
私もビットコインを購入して、ずーっと寝かしていたのですが、先日久しぶりに口座をみて驚きました。約３倍になっていたのです。
金の積み立てもやっていましたが、積立額の１．５倍位になっています。
このような現物資産はインフレが起きても価値が変わらないため、インフレに強いと言われています。
また、インフレを積極的に利用する方法もあります。
それは借金です。
インフレが進行する場合、今日の借金１億円と、１年後の借金１億円は価値がことなります。
インフレはお金の価値が下がります。
つまり借金１億円という価値もどんどん下がっていくのです。
つまり借金１億円して不動産を購入し、インフレがどんどん進むと、同じ物件であっても１年後には１．５億円で売ることができるのです。
これはリスクが伴いますが、インフレで資産形成をする方法ですね。
逆にデフレにおいては借金は不利です。
デフレはモノの価値が下がり続け、お金の価値が上がり続けますので、１億円の借金自体がどんどん負担が重くなっていくのです。
１９７０年代生まれの私はインフレというものを経験したことがありません。
学生時代から就職後も、ずーっとデフレでした。
吉野家の牛丼は学生時代４００円でしたが、サラリーマンの頃には２９０円になっていました。
また、携帯電話も価格が下がって、昔は３万円位で買っていましたが、サラリーマン時代には０円なんて時期もありましたよね。
そんなわけでインフレの経験が無く、今まで気がつかなかったのですが、諸現象を分析するともうインフレのトレンドに突入していると考えて良いのではないでしょうか。
資産が現金のみでは、大きく資産を減らしてしまうことになりますので、くれぐれもご注意下さい。
世界で何が起きているのか
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もうすぐ緊急事態宣言が出る見込みですが、世界各国も良くない状況です。
各国が費やしたコロナ対策の費用は合計で1700兆円にもなるそうです。
そして大部分が国債などでまかなわれます。
そんな状況にも関わらず、世界中の株価や不動産が高騰しています。
日経平均も30年ぶりの高値だそうです。
また、収益物件も高騰し、居住用のマンションや戸建も高騰しています。
これは日々仲介をしていて、実感しているところです。
何でだと思いますか？
それは、世界各国がお金を作りまくっているからです。
昔のお金は兌換紙幣といって、金と交換できるという裏付けがありました。
それがいつしか兌換紙幣ではなくなり、理論的にはいくらでもお金を作ることができるようになってしまったのです。
当然ながらお金を作れば作るほど、お金の価値は減っていきます。
これがインフレですね。
そんな訳で、事情を知っている投資家はお金を持っているのをやめて、株や不動産を購入しているのです。
株や不動産は有限です。
いくらでも作れるものではないので、現金から現物資産に替えているのです。
ですので、近い将来、現金を保有し続けた人と、一定量を現物資産にした人、そして融資を使って現物資産を購入した人の間に大きな差ができるでしょう。
ハイパーインフレが起きてしまえば、現金の価値がなくなり、それにともない借金も大きく目減りするからです。
また、もう１つ怖い話があります。
インフレを起こすのは現金だけではありません。
何だと思いますか？
それは「人」です。
世界的に見れば年々人口が増加していますよね？
ベトナムなどの東南アジア、中東、アフリカそして中国。
どんどん世界人口が増加しています。
日本のサラリーマンをやっていると、年々給与が上がって生活が豊かになるなー なんて実感ありませんよね？
給料がわずかに上がっても、社会保険料は年々上がるし、税金も高いし、可処分所得はどんどん減っていく気すらしませんか？
これは世界中で人が余っていて、インフレが起きているのです。
今まで日本のワーカーがやっていた仕事は、新興国に流れていきました。
また、新興国でも作れる産業はどんどん衰退していきました。
それによって、日本人の仕事が奪われ、より安い労働者がいる国へ流れていったのです。
つまり、自分にしかできないという強みを持っている人以外は、どんどん「人」としての価値が減っていき、それに伴い給与も下がっていくのです。
とはいっても、能力は生まれつきのものもありますし、新しいより価値の高い仕事に就こうと思っても、なかなかできない事情があるでしょう。
そんな方は、せめて「現金から現物資産」へシフトして下さい。
現金もインフレ、自分という人間もインフレではダブルパンチで目も当てられなくなってしまいます。
ただ現物資産を買うと言っても、簡単ではないですよね。
株も博打に近いものがありますし、不動産も融資が厳しくなっています。
今、唯一安心してお勧めできるのは太陽光発電でした。
過去形になっているのは、これすらも物件が枯渇しているからです。
昨年の秋から変調がありまして、太陽光発電の商品が飛ぶように売れてしまったのです。
確かに売電業者になるということは、将来の安心感が大きいです。
電気の需要は増えることこそあっても、減るということは考えにくい状況です。
また、政府も再生可能エネルギーの普及に本腰を入れ始めました。
そして再生可能エネルギーの主役は太陽光です。
サラリーマンで発電業者になるといっても、何をする訳ではありません。
きっちりメンテナンス業者と契約しますので、これと言ってすることはありません。
しっかり発電をしているか、通帳を毎月チェックすることぐらいでしょうか。
そんな簡単さから、サラリーマンが買い求めている訳です。
年収４００万円からローンが組めて、自己資金も７０万円ほどの諸費用が払えれば購入できるので、不動産よりもよほど可能性がある状況です。
私としても不動産・太陽光といった収益の柱以外にも、違う事業を見つけたいのですが、なかなかこれに代わるものはありません。
風力発電所・外国人用両替機・民泊
といった提案を受けたことがありましが、今となってはやらずに良かったと思っています。
ということで、長くなりましたが、今後の世の中はどうなっていくのか？こんなことを念頭に置きながら行動をされてはどうでしょうかというお話でした。
大家の心構え
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偉そうなタイトルですいません。
が大事なことなのでお伝えしたいと思います。
大家の基本は掃除です。
室内も共用部分も大事です。
仮に満室であっても共用部分が汚れていたら、次の更新で退去してしまうかもしれません。
また部屋が募集中であっても、共用部分が汚れている物件はなかなか決まりません。
皆さんも共用部分が汚れている物件なんて入りたくないですよね。
また退去して、リフォームして、クリーニングが済んだ部屋も要注意です。
なぜか空室が埋まらない。
そんな経験がある大家も多いと思いますが、それは掃除がきちんとされていないのが原因かもしれませんよ。
掃除に求めるレベルは
入居者＞大家＞クリーニング業者
となっています。
入居者は些細なゴミでも見逃しません。
でも、クリーニング業者はけっこういい加減なところもあります。
私がお願いする業者には、「自分が入居者になるつもりで掃除してほしい」と伝えています。
このあたりができていない業者は大変多いですので、もしも部屋が長期間決まらないと思ったら、マイペットとぞうきんを持って物件に行きましょう。
クリーニング入れた後に、大家が仕上げにいくのが理想です。
私はいつも以下の様な道具を持っていきます
・マイペット（詰め替えパックも、すごい使います）
・ぞうきん（大量）
・歯ブラシ
・クイックルワイパー
・レンジ磨き
・ステンレス磨き
・ゴミ袋
以上があれば、仕上げには十分です。
遠隔地であっても、年に２回位は現地に行って、空室や共用部分を確認してくるべきです。
その物件の営業は「管理会社が全部やってくれるから、遠隔地の物件を購入しても大丈夫」と言ったかもしれませんが、そんなのは全くの出鱈目です。
大家の基本は「掃除です」管理会社も人の物件は一生懸命やってくれません。
大家が物件をきちんときれいに保つ。これが大家の一番大切な心構えになります。
現在の融資情勢
ハッキリ言ってかなり厳しくなっています。
サラリーマンで一棟目を買うとしたら、O銀行かノンバンクのTが候補になりますが、O銀行はかなり厳しくなっています。
利回りの良い物件を持ち込めば立地が悪いと言われ、立地の良い物件を持ち込めば利回りが悪いと言われます。
かなり属性の良い方がいたのですが、O銀行に振られたので、K銀行で何とか購入することができました。
そして築古を狙うとしたらT一択ですね。
以前は東海地方の地銀も出していましたが、東京支店もやる気を感じられません。
ただ、そのTでさえも、最近では6割融資などと眠たいことを言ってきます。
Tに投資家が殺到しているので、強気な審査をしています。
ここまで融資が厳しくなると、みんな考えることは同じで、現金で買える物件に動きます。
戸建は相変わらず人気で、値段も高くなっています。
外し技としては、
区分にする
関西地方を狙う
などが考えられます。
ちなみに関西には戸建でも利回り15%狙える物件が転がっています。
しかし、関西地方には関東の人間が知らないような地雷が埋まっていますので、土地勘のない方は簡単に買わないようにしてください。
２０２０年の投資成績
といっても不動産投資ではありません。
今回は株の話になります。
私の投資歴としては不動産よりも株の方が長く、かれこれ２０年位取組んでいます。
２０００年からはじめ、かなりの金額を溶かしたり、儲けたりしていましたが、２０１１年に一世一代の勝負に買つことができたので、勝ち逃げをしました(笑)。
なので、今では遊び半分、小遣い稼ぎ半分でやっています。
私の株に対する結論としては、「ハンチョウ博打」です。
再現性があるとか、テクニカルとか、巷には様々な情報が飛び交っていますが、結局は鉄火場で、どんなに頑張っても胴元＝投資銀行・プロディーラーが勝ち、一般人は負ける世界なのです。
私の不動産屋としてのお客さんで、外資系のCやG、日系のNやDの方がいますが、素人は絶対に勝てないと断言しています。
一時は勝つこともありますが、結局は欲をかいて負けてしまうのです。
ということで、株式投資はメインの投資すなわち、株式投資だけで食っていくことは不可能だと考えています。
それでメインは不動産投資にし、遊びで株式投資をしているのですが、
私の手法はとてもシンプルです。
株主優待や配当金の魅力がある物件を継続保有し、ある程度の利益が出れば売却し、損失が出ている間は決して売らないです。
いろんな手法を試しましたが、これが一番安定的に儲かります。
株主優待や配当金に魅力がある銘柄は、あまりプロが手出ししませんので、まずはプロの餌食になる可能性が低いです。
また、素人の方に人気があるので株価が維持されやすいです。
そして大事なことがもう１つあります。
元本に対して１０％の利益が出たら、その年はトレードを止めます。
これが意外と大事です。
私が２０年株をやっていて負けるパターンは、小さく買って増やした元本を全て次の銘柄につぎ込んで大負けするパターンです。
これで今年痛い目に遭った方も多いのではないでしょうか。
株は博打だと申し上げましたが、「博打」の勝ちパターンは勝ち逃げすることです。
鉄火場では勝ち逃げをすると命を取られることもありますが、幸いなことに株式投資ではありません。
ですので、全体の１０％の利益が出たら、その年はもう勝ち逃げするのです。
そうすると、その後に暴落が起きて買い時がやってきます。
その時は来年まで保有できる銘柄を仕込み、上がるのを待てばいいのです。
ということでここ５年位は年利１０％で勝ち逃げできています。
今では利回り１０％の物件を見つけるのはなかなか大変ですので、ありがたいことです。
不動産投資を楽しむコツ
ゴルフでもサーフィンでもうまくなればなるほど楽しいですよね？
何でも上達すれば楽しいのです。
それは不動産投資でも同じです。
では不動産投資で上達するにはどうすれば良いのか？
知識を増やす→宅建を取得する
経験を増やす→物件の掃除や修繕を自分で行う、物件を増やす
これにつきます。
不動産は購入すればするほど良い物件を購入することができるようになります。
失敗はつきものですが、致命的な失敗をしないためにも１棟目は普通の物件を選びましょう。
１棟目が普通で、そこそこのCFが出るようになったら次は再建築不可や築古などのトリッキーな物件に挑戦しましょう。
資金的な事情で１棟目からトリッキーな物件に挑戦する方がいますが、それは危険です。
何事にもものには順序があるのです。
