不動産投資でリタイヤできるか
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世間ではFIREという言葉が流行っていますが、私も２０００年に会社員になった瞬間からこのことを考えていました。
当時はそのような概念のかけらもなかったので、自分で切り開くしかなかったのですが、先行者利益というか、まだ目指す人も少なかったので、株やら不動産やらいろんなものがまだまだ安かったです。
私も不動産投資でリタイヤした一人ですが、結論として不動産投資でリタイヤ可能です。
以前は自己資金０でフルローンで地方大型物件を買いまくってリタイヤというのが定石でしたが、これははっきりいっておすすめしません。
地方の大型物件は「大規模修繕リスク」という隠れた負債があるからです。
月々ネットで５０万円のキャッシュフローがあったとしても、この大規模修繕は軽く数千万円かかることもありますので、そんなものは吹っ飛んでしまいます。
むしろ、本当におすすめなのは、土地値に近い、一都三県のアパートを自己資金３０％位入れて購入する堅実な方法です。
築古の木造アパートは確かに様々な不具合が生じますが、壁を壊したり、穴を開けたりが容易なので費用が安く済みます。これがRCだとコア抜きという穴をあけるだけでも数万円かかりますが、木造なら穴をあけることぐらい大工さんならおまけでやってくれます。
私も現金で買った木造の築古アパートが４棟あります。
それぞれ１５００万円位で買いましたが、だいたい利回りが１０％前後ありますので、毎月５０万円位が入ってきます。
５０万円の生活費があれば、贅沢しなければ、家族６人生活していけます。
うちは自宅も中古ですし、車もみんな中古です。
外食はそんなにしないし、本も極力図書館、庭で子供と楽しみながら家庭菜園で野菜を作って、そんな生活であれば５０万円あれば十分です。
ちなみにこの４棟の現金アパートを購入するのにかかった費用は６０００万円です。
いっきに６０００万円というのは現実的ではありませんが、何とか１０００万円貯めて、１棟目を購入し、引き続き貯蓄を頑張れば、１棟目からのキャッシュフローと相まって２棟目はもっと早く購入することができます。
株をやっている方にわかりやすく説明すると、
配当金９％で毎月分配、そして１０年後にも買った値段で売れる（可能性が高い）
こんな商品が有価証券であれば夢のようですよね。
融資がつきにくい状況というのは、今後も変わらないでしょう。
そんな中で、融資がついた昔を羨ましむのではなく、今できる今しかできない不動産投資を行うことが重要だと考えます。
水漏れが発生しました その１
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保有している物件から水漏れが発生しています。
現在進行形ですが、良い機会なのでネタにしたいと思います(笑)。
水漏れが発生したのは１階です。
悪いことに、入居者が４か月ほど留守にしていて、帰ったら水が垂れていたという状況です。
賃貸借契約書には通常、長期間留守にする場合は管理会社に連絡することと書かれていますが、これが守られていないことになります。
本題から外れますが、賃貸借契約書はオーナーとして熟読して下さい。これを読まない様では大家としての資格が無いと言わざるを得ないです。
また一見、なぜかと思うような条文にも必ず意味があります。
今回のように長期間留守にする場合は連絡するという条文も、このようなケースを早期発見するためのものだったりするのです。
また漏水に戻ります。
今回はRC４階ということで、漏水箇所を発見するのはかなり困難です。
木造でしたら、簡単に壊せるはがせるので、力業でもっていけますが、RCはそうもいかず。またクラックやPSを通じてとんでもない場所から水が回ってくることがあるため、RCもしくは鉄骨で水漏れが発生した場合は、大家として長期戦になる覚悟が必要です。
順番的には大工さんに依頼して、後に漏水専門会社という流れになります。
なぜかと言いますと、漏水専門会社は１発数十万円の費用がかかるため、原因を発見するまでに１００万円以上かかるケースがあるからです。
であれば、経験と勘がある大工さんにまずは任せて、見つけてもらうのが、ファーストチョイスになります。
漏水階と直上階の２部屋の入居者にアポイントを取って、調査をはじめました。
初回調査では原因が不明です。
ただ２Fの床下をはがしたところ、かなり水が回っていたため、少なくても２Fかその上から水が漏れていることは間違いないようです。
RCは鉄骨の古い物件は金がかかるよと、かねてから申し上げていましたが、はからずも身をもって証明することになりました。
でも良い機会なので、情報共有して、築古RC・鉄骨の恐ろしさを分かってもらえればと思います。
クラックは安易に埋めてはいけない
保有する物件の部屋から水漏れが発生しています。
雨でもないのに、天井が落ちてきて、入居者はさぞびっくりしたことでしょう。
まだはっきりとした原因は掴めていませんが、昨年実施した大規模修繕に原因がある可能性があります。
大規模修繕時にベランダにあったクラックを補修したのですが、今まではそこから水が逃げていたのですが、それを塞いでしまったために、水が逃げ場を求めて居室天井に移動してしまったようです。
雨漏りがあった場合、どうしてもその穴を塞ぎたくなるのですが、それは最悪の選択肢です。
雨漏りは原因箇所を特定するまで、穴を塞いではダメです。
雨漏り箇所を特定し、修理をしないと、思いもよらない部分から水が溢れてくることになってしまうのです。
マンションで水損事故がありました
保有するマンションの住民から連絡が入りました。
この方は中国人なのですが、ずっと中国にいて、４ヶ月ぶりに部屋に帰ったら部屋の天井が水で膨らんでいたそうです。
私もはじめは何を言っているのか分かりませんでしが、ビデオ通話しながら天井を映してもらい理解できました。
給排水管からだと思いますが、本人が長期間留守にしていたので、被害が拡大していました。
おそらく修繕に数百万円かかると思います。
この物件は火災保険の（汚損・破損）特約に入っていたので、全額補填されると思います。
これが保険入っていなかったらえらいことになっています。
私も昨年、火災保険の見直しを行いまして、全ての物件で、全ての特約を網羅したものに変更しました。
これで保険金が数百万円かかりましたが、このように１回の事故で、その費用分は賄えてしまいます。
みなさんもぜひ保険を見直して頂き、極力、汚損破損特約には加入するようにして下さい。
信金で融資開拓するチャンスです
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ただし、既に物件を持っている方が対象です。
サラリーマンの１棟目に関しては相変わらず厳しいままです。サラリーマンの不動産投資はあくまでも副業という位置づけで、副業に融資をするのはリスクが大きいとの判断が働いているようです。
ただ、２棟３棟を持っている方はちょっとしたチャンスが来ています。
私の地元の信金担当者も融資や借換のハードルが以前に比べると下がったと言ってました。
例のSOS系銀行で購入し、居住地が比較的近いものに関しては居住地に近い信金に持ち込んでも良いかもしれません。
ただハードルが下がったといっても、相変わらずの厳しさなので９９％は玉砕する位の気持ちで取り組んで下さい。
銀行開拓はそれくらいの成功率なのですが、これでうまく行けば、築４０年RCで３０年１．５％という夢のような条件が出ることもあります。
同じ銀行でも支店や担当者が違えば、全く結果は変わってきますので、そこもおもしろいところです。
融資情報はこちらでこっそりやり取りしましょう。ブログには書けないことも載せる予定です。
すごいのが入って来ました
中野のシェアハウスにすごいのが入って来ました。
完全に振り回されています。
ストレス溜まったのでここで吐き出したいと思います泣
・中国人で日本語が全く喋れません。
・シェアハウスなのに勝手に猫を飼っています。(=^・^=)
・家賃が高いと値切った割には３食ウーバーイーツで注文しています（僕はまだ一度も注文したことありません）
・ウーバー来てもドア開けないので、ドアを叩き続ける配達員とシェアハウスの住民がケンカになりました
・知らない男をたくさん連れ込んでいます
・見たこと無いものすごい刺青が入っています
・顔は蒼井優を１００発殴った感じです
・電気をめちゃくちゃ使ってます
・テクノの様な音楽をかけていて、聞いていると気持ち悪くなります
書けばキリがないのですが、とにかくヤバいです。
これ夜逃げされたら大変なので、賃貸借契約書を交わして、連帯保証人とりました。（夜逃げされたらネコをどうしよう？）
本当にいい経験積ませて頂いています。って考えることにします。
ヤバいヤツ入居させてしまったら、こちらで愚痴りましょう。
その投資に勝算はありますか？
前のブログで「その取引にいるメンバーを見渡して、カモを見つけることができなければカモはあなただ」なんてことを申し上げました。
融資が出るから、自己資金で買えるから買ってはいけません。
この物件であれば、売主側が見落としている、あるいは買主側しかできない方法でバリューアップできるから、いくらまでなら購入しても大丈夫だ。
このような勝算をはじくことができなければ、その投資は失敗に終わる可能性が高く、今後も物件を購入していくのであれば、ぜひともそのような視点をお持ちいただきたいと思います。
不動産投資はカモを見つけて、カモと取引するから儲かるのです。
不動産の資料を取り寄せると、謄本やレントロールが送付されてきますよね。これを見るだけでカモが誰かがすぐに分かるのです。
これを聞いてピンと来ない方は、失礼ですが、今までの取引でカモだった可能性が高いかと思います。
今後もカモにならないために、ぜひこちらで学んで下さい。
