信金を訪問してきました

そろそろ物件が買いたくなってきましたので、付き合いのある信用金庫を訪問してきました。

その信金は融資に積極的だったのですが、世間で起きていることの影響で、残念ながら少々消極的になっています。

それでも既存の顧客であれば、良い物件という条件はあるもののまだ融資はしているそうです。

信用金庫に持ち込む場合大事なのは、物件の法定耐用年数です。

法定耐用年数とは減価償却の計算に用いるのですが、建物が何年したら価値が０になるかというやつです。

RCなら４７年、木造なら２２年です。

決算では

収入ー経費＝標準価額　であり、「標準価額」に税率をかけて税金を算出します。

つまり収入が大きければ税金は増えますし、経費を多く計上できれば税金は減ります。

そして、建物は経費にできますが、何年も使用できるものですので、１年で全て経費にすると計算がおかしくなってしまいます。

だって１億のアパートで、家賃が１０００万円入ってくる物件の場合、１年でアパートを経費にしたら収入が１０００万円なのに１億円の経費ってそれはおかしいですよね！？

そこで耐用年数２２年のアパートなら、本体価格を２２で割った金額を毎年減価償却していきましょうということになります。

ということで、不動産投資には減価償却という概念がとても大切なので、よく覚えておいて下さい。

話はそれましたが、耐用年数が終わったからといって建物はまだまだ使えます。

だけど、信金は耐用年数を超えた物件には融資をしてくれません。

平成１０年築の木造アパートは建築から２０年経過しておりますので、

法定耐用年数２２年ー２０年＝２年

この２年間でしか信金は融資してくれません。

そうなると１億円を２年で返すってことになりますが、それははっきり言って無理です。

信金で買いたいなら木造なら築５年位までで、利回りが６％位のものが必要になります。

しかし、そのような物件は都内にはなかなかありません。

ただ、だんだんと良い物件が出てきているのも事実。ここは諦めないで探していきたいと思います。