L&Fについて

各行が融資を絞っている中、気をはいているのがL&Fです。

ここは銀行ではないのですが、他の金融機関がやらないような

・再建築不可

・容積率オーバー

・建蔽率オーバー

・借地権

などの物件に融資をつけてくれることがあります。

私も大阪府豊中市で再建築不可＆連棟の物件をL&Fで購入しましたが、５年前で利回り２５％でした。

金利３．９％期間１０年間でもCFがバンバン出るような物件で、今でも稼いでくれています。

このように一癖あるが利回りが高い物件を購入できるのが大きな特徴ですが、なぜかシェアハウスだけはやってくれません。

ですので、L&Fだから何でもやってくれると思って、「この物件シェアなんですけど・・・」と言った瞬間に全てが終わってしまいますので、要注意です。

また、昨今ではここでしか融資が付かないような方も多いので、逆に再建築不可の価格が上がりつつあるようです。

ここで１つ気をつける必要があるのですが、それは

「いつまでもL&Fが再建築不可に融資するかは分からない」ということです。

当たり前のことですが、融資が出るから物件を買うのであって、融資が付かなくなれば買う人はいなくなります。

そうなると、当然ですが価格は下がります。

特に再建築できない物件を現金で買う人なんていないでしょうから、暴落することが予想されます。

ですので、再建築不可の物件を購入する時には、

１．極力利回りが高いものを購入して、早めに資金を回収してしまう

２．周囲を地上げして、再建築できる土地に仕上げる見通しが立っている

この２点に注意する必要があります。

池袋で再建築不可で８．５％なんで物件があったとします。

このようなエリアですと当然、周囲を地上げするといってもグロスが張るでしょうからなかなか困難です。

仮にL&Fで買ってしまって、数年後にL&Fが融資を再建築不可に対して閉めてしまうと、この物件は暴落してしまうでしょう。

まあ、気長に持ち続けて回収するっていう手もありますが、あえて効率の悪い投資をする必要もありません。

L&Fの特徴とリスクをしっかり理解した上で利用して頂ければと思います。

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