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最近の融資情勢(耐用年数)

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赤羽にある信用金庫の融資担当と雑談してきました。

 

昨年の秋ぐらいから、かなりの物件を当て込んでいますが中々首を縦に振ってくれないところです。

 

結論から申し上げますと、

法定耐用年数が厳しく適用されるようになっており、残存年数が短い物件は、例え自己資金を多めに入れてもらっても無理と思ってもらいたい。

 

とのことです。

 

もちろん、すごい資産家とか、実績ある大家なんかはこのケースに当てはまらないと思いますが、このブログは一般サラリーマンがリタイヤするためのブログですので、多くの方が当てはまるのではないかと思われます。

 

このブログを読んでいる皆さんには、釈迦に説法かもしれませんが、法定耐用年数をすごく簡単にまとめると以下の通りになります。

 

木造         22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年

 

この年数が過ぎると会計上は価値が無くなる=0円になりますよ。ということです。

 

木造なんて軽く60年は使えるし、鉄筋コンクリートはきちんと修繕すれば半永久的に利用できますが、くだらない国の決まりごとだと考えて下さい。

 

でもこの耐用年数が金融機関の融資に大きな影響を及ぼしているのです。

 

最近持ち込んだ物件で以下のようなスペックのものがありました。

場所:練馬区

構造:木造

土地:60坪

建物:100坪

金額:6500万円

利回り:7.5%

築年数:30年

 

利回りはそこそこですが、この近くの成約事例を見ると土地は坪120万円で取引されています。

土地広めなので、流動性を考慮すると10%程度減額になりますが、それでも土地値以下の物件です。

これに自己資金30%入れるという条件で打診していました。

 

2年位前でしたら二つ返事でOKをもらっている様な事例ですが、今回は散々待たされた挙句否決されました。

 

そこで、担当者を問い詰めたところ冒頭のような答えが返ってきたわけです。

 

ここにはかなりの預金も積んでいますし、融資実績もあります。

それでダメということはおそらく大部分の方も厳しいでしょう。

 

木造は耐用年数が22年ですが、築5年位までは良いけど、それ以降は残存年数が少ないので厳しいかもという話もありました。

 

これは衝撃的ですね。

楽待、インターネットに出ている物件の90%位は耐用年数が厳しいということで、今後融資が受けられない可能性があるわけです。

 

こうなると、現金で買うか、担保を差し入れて買うことになりますが、なかなかそんな財産を持っている方も少ないでしょうから、これからドンドン値段が下がることが予想されます。

 

皆さん融資が通らないことで苦しんでいますが、現実をきちんと見つめて融資に頼らない投資をすることが必要になるのではないでしょうか。

 

これから私は知人と組んで、融資に頼らない投資を始めていこうと考えています。

 

また地銀・信金に関しては「最後の貸出先」と思われる不動産投資に関しても金融庁から梯子を外されてしまいましたので、合併や破綻が出てくるのではないでしょうか。

 

ただ、今まで物件を買えた方はある意味ラッキーです。

これから、サラリーマンが融資を引いて購入しようにも購入できなくなるからです。

今は苦しくても、改善に取組んで持ちこたえれば、そのうち残債は減ってきます。

 

頑張って頑張って走り続け、ふと周りの景色を振り返ると、自分が思っていた以上に高みに到達していたことに気がつくのではないでしょうか。

それは残債が土地の実勢価格を下回る瞬間です。

この時を目指して頑張りましょう。

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