penguinpenguinの日記

サラリーマンを辞めたい人を応援します。

友だち追加 ←LINEはじめました。ご登録頂いた方には物件情報・セミナーなどのお得な情報を発信いたします。

厳しい融資情勢で投資家が取るべき行動

bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で

ここを押して頂けるとうれしいです


人気ブログランキング

不動産投資をしていると、どうしても大きな物件が欲しくなります。

 

RCで4階建て。1.5億円フルローン

 

こんなフレーズを聞くと心が躍ります。興奮します。

 

でも、最近はそうじゃないのかな?と考えています。

 

確かに金額の大きな物件を購入すれば、CFも大きくなりますし、資産も拡大します。

そして所有欲も満たすことができます。

 

でも、負債も大きくなりますし、修繕費用も大きくなります。

そしてローンもなかなか通りません。

 

それで、最近考えている方法が以下の通りです。

これは会員のSさんがいろいろ行動してくれた結果なのですが、

 

1.信金や地銀のフリーローンで資金調達(1000万円)

 (Sさんが見つけたのは某信金 期間10年 3%台中盤)

 

2.フリーローンで1000万円台の中古物件を購入

 (横浜周辺 木造築30年 利回り13%)

 

3.10年後に購入価格で売却

 

補足説明になりますが、ここで購入する物件は土地値、もしくは土地値以下になります。

私が言う土地値とは、オープンハウスなどの建売屋が購入する価格です。

なぜ、土地値以下のアパートがあるかといいますと、

 

仮に更地だったら1500万円の土地があったとします。

でもここには4世帯が入居していて、もしも追い出すとすると費用が約100万円かかります。

 

また、更地にするためには解体費用がかかります。これも約100万円かかります。

 

つまり、更地なら1500万円の価値があるのですが、アパートがあって、入居者がいるため減価されて1300万円で購入することができるのです。

 

仮にこのアパートを1300万円で購入すると毎月15万円の家賃が入ってきます。

それに対してフリーローンは毎月の返済が10万円です。

満室なら5万円のCFが、1部屋空いてもトントンか少し残るくらいです。

 

そして10年後にはローンの返済が終わりますので、15万円の家賃が全て入ってきます。

 

また、10年後には返済も終わりますので、更地にして売却しても良いです。

 

つまり、持ってよし、売ってよしの投資なのです。

 

不動産投資の本を読むと、とにかくキャッシュフローと書かれています。

確かに経営上はキャッシュフローは大切です。

 

でも、これって資金繰りの影響が大きいのです。

いくら売上げがたっても、手形やファクタリングだと回収が遅くなるので、資金繰りが悪化して黒字倒産

こんなことが起きないようにキャッシュフローの要素は大事なのです。

でも、個人投資家で貸家業というのは現金商売に近いので、資金繰りをそこまで追求する必要はないです。

 

むしろキャッシュフローに着目してしまうと、このような投資は対象外になってしまいます。

 

最後にもう1つ重要な論点があります。これは最後まで私が説明すると問題でそうなので、考えて下さい。考えて分かるレベルの人だけ検討して下さい。

連想ゲーム形式です。

 

・フリーローン

・無担保融資

・用途自由

・現金購入

・抵当権つかない(乙区きれいなまま)

・トラスト

・共同担保なかなか用意できない

・!

 

みなさん分かりましたでしょうか?

 

↓LINE@はじめました。登録して頂いた方には不動産に関する無料動画と希望の方は石澤との通話をプレゼントしています。

 

友だち追加