厳しい融資情勢で投資家が取るべき行動
ここを押して頂けるとうれしいです
不動産投資をしていると、どうしても大きな物件が欲しくなります。
RCで4階建て。1.5億円フルローン
こんなフレーズを聞くと心が躍ります。興奮します。
でも、最近はそうじゃないのかな?と考えています。
確かに金額の大きな物件を購入すれば、CFも大きくなりますし、資産も拡大します。
そして所有欲も満たすことができます。
でも、負債も大きくなりますし、修繕費用も大きくなります。
そしてローンもなかなか通りません。
それで、最近考えている方法が以下の通りです。
これは会員のSさんがいろいろ行動してくれた結果なのですが、
1.信金や地銀のフリーローンで資金調達(1000万円)
(Sさんが見つけたのは某信金 期間10年 3%台中盤)
2.フリーローンで1000万円台の中古物件を購入
(横浜周辺 木造築30年 利回り13%)
3.10年後に購入価格で売却
補足説明になりますが、ここで購入する物件は土地値、もしくは土地値以下になります。
私が言う土地値とは、オープンハウスなどの建売屋が購入する価格です。
なぜ、土地値以下のアパートがあるかといいますと、
仮に更地だったら1500万円の土地があったとします。
でもここには4世帯が入居していて、もしも追い出すとすると費用が約100万円かかります。
また、更地にするためには解体費用がかかります。これも約100万円かかります。
つまり、更地なら1500万円の価値があるのですが、アパートがあって、入居者がいるため減価されて1300万円で購入することができるのです。
仮にこのアパートを1300万円で購入すると毎月15万円の家賃が入ってきます。
それに対してフリーローンは毎月の返済が10万円です。
満室なら5万円のCFが、1部屋空いてもトントンか少し残るくらいです。
そして10年後にはローンの返済が終わりますので、15万円の家賃が全て入ってきます。
また、10年後には返済も終わりますので、更地にして売却しても良いです。
つまり、持ってよし、売ってよしの投資なのです。
不動産投資の本を読むと、とにかくキャッシュフローと書かれています。
確かに経営上はキャッシュフローは大切です。
でも、これって資金繰りの影響が大きいのです。
いくら売上げがたっても、手形やファクタリングだと回収が遅くなるので、資金繰りが悪化して黒字倒産。
こんなことが起きないようにキャッシュフローの要素は大事なのです。
でも、個人投資家で貸家業というのは現金商売に近いので、資金繰りをそこまで追求する必要はないです。
むしろキャッシュフローに着目してしまうと、このような投資は対象外になってしまいます。
最後にもう1つ重要な論点があります。これは最後まで私が説明すると問題でそうなので、考えて下さい。考えて分かるレベルの人だけ検討して下さい。
連想ゲーム形式です。
・フリーローン
・無担保融資
・用途自由
・現金購入
・抵当権つかない(乙区きれいなまま)
・トラスト
・共同担保なかなか用意できない
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みなさん分かりましたでしょうか?
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