サブリース契約の恐ろしさ
ここを押して頂けるとうれしいです
サブリース契約とは簡単にいうと、入居が無くても定額の家賃が入ってくる仕組みです。
例えば
満室賃料 50万円
サブリース契約料 40万円 の契約を結んだとします。
その場合、満室であれば管理会社が10万円の利益を得ることができます。
また、賃料が35万円しかなければ、差額の5万円は管理会社が負担することになります。
毎月安定した賃料を得ることができるようにみえるので、不動産に詳しくない方には安心だと好評なのですが、おそろしいスキームがあります。
これは実際にあった話です。
初心者投資家のAさんは、副収入を得るために、1棟収益不動産を探していました。
自己資金が無いためにオーバーローンで買える物件を探していて、インターネット検索で「アパート×オーバーローン」と入力したところ、ある不動産屋がヒットしました。
早速休日に訪問したところ、以下のような提案を受けました。
・中国地方 築古RC 1億円
・30部屋中15部屋 入居だが、レントロールを偽造して満室にする(未入居分はサブリース契約を結び家賃は満室分保証される)
→満室なら月額80万円だが、現状は40万円
→ローン返済は55万円 サブリース料64万円 なので月+9万円のCF
経験者の方なら、いかに上記の提案がヤバイかお分かりだと思いますが、このAさんはこの物件を購入してしまいました。
はじめの3ヶ月は問題なくサブリース料が支払われていました。
Aさんは月9万円のキャッシュフローを得て、こんなに簡単に副収入が手に入るのかとホクホクしていました。おれも不動産投資家になったぞと。
しかし、4ヶ月目にサブリース料が滞納となりました。
担当者宛に電話すると、既に退職して別な担当者を紹介されます。
1ヶ月遅れで何とかサブリース料が振込まれましたが、それが最後となります。
この管理会社は計画倒産したのです。
Aさんはキャッシュフローどころか、毎月15万円のマイナスを今後30年間支払い続けることになったのです。
この契約にはどんな問題があったのでしょうか?
裏をあかすと以下の通りです。
まずこの1億円のRCですが、仕入れ値は4000万円です。
サンタメをして業者は莫大な利益をあげています。
この時点でAさんは大きな損をしています。
この会社は購入時に大きな利益を出しているので、それを原資として、ばかげたサブリース料を提案し、見かけの利回りを上げて、投資家そして銀行を騙していたのです。
(もちろんスルガ銀行はこのことを黙認していたのです。騙されたのは投資家だけです)
この会社は未来永劫サブリース料を支払う気などさらさら無く、時期を見計らって計画倒産するつもりだったのです。
融資が引き締まって、不動産が売れなくなったので、ちょうど良いタイミングだと思ったのでしょう。
そこで、倒産させ投資家を泣かせているのです。
驚くべきことにこのような事例があちこちで起きています。
私の方でも1週間に1件ほど、このような相談が来ています。
毎月15万円を給料から負担することの心労は大変なものだと思います。
まだサブリース料が支払われている方も、遅かれ早かれ打ち切られてしまうでしょうから、今のうちから対策を取る事を強く勧めます。
現実を認めたくないのは良く分かりますが、起きていることに目を背けても意味がありません。辛い現実を直視し、やれることをやっていくのが傷を浅くするためには必要なのではないでしょうか。
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