サブリース契約の恐ろしさ
ここを押して頂けるとうれしいです
サブリース契約とは簡単にいうと、入居が無くても定額の家賃が入ってくる仕組みです。
例えば
満室賃料 ５０万円
サブリース契約料 ４０万円 の契約を結んだとします。
その場合、満室であれば管理会社が１０万円の利益を得ることができます。
また、賃料が３５万円しかなければ、差額の５万円は管理会社が負担することになります。
毎月安定した賃料を得ることができるようにみえるので、不動産に詳しくない方には安心だと好評なのですが、おそろしいスキームがあります。
これは実際にあった話です。
初心者投資家のAさんは、副収入を得るために、１棟収益不動産を探していました。
自己資金が無いためにオーバーローンで買える物件を探していて、インターネット検索で「アパート×オーバーローン」と入力したところ、ある不動産屋がヒットしました。
早速休日に訪問したところ、以下のような提案を受けました。
・中国地方 築古RC １億円
・３０部屋中１５部屋 入居だが、レントロールを偽造して満室にする（未入居分はサブリース契約を結び家賃は満室分保証される）
→満室なら月額８０万円だが、現状は４０万円
→ローン返済は５５万円 サブリース料６４万円 なので月＋９万円のCF
経験者の方なら、いかに上記の提案がヤバイかお分かりだと思いますが、このAさんはこの物件を購入してしまいました。
はじめの３ヶ月は問題なくサブリース料が支払われていました。
Aさんは月９万円のキャッシュフローを得て、こんなに簡単に副収入が手に入るのかとホクホクしていました。おれも不動産投資家になったぞと。
しかし、４ヶ月目にサブリース料が滞納となりました。
担当者宛に電話すると、既に退職して別な担当者を紹介されます。
１ヶ月遅れで何とかサブリース料が振込まれましたが、それが最後となります。
この管理会社は計画倒産したのです。
Aさんはキャッシュフローどころか、毎月１５万円のマイナスを今後３０年間支払い続けることになったのです。
この契約にはどんな問題があったのでしょうか？
裏をあかすと以下の通りです。
まずこの１億円のRCですが、仕入れ値は４０００万円です。
サンタメをして業者は莫大な利益をあげています。
この時点でAさんは大きな損をしています。
この会社は購入時に大きな利益を出しているので、それを原資として、ばかげたサブリース料を提案し、見かけの利回りを上げて、投資家そして銀行を騙していたのです。
（もちろんスルガ銀行はこのことを黙認していたのです。騙されたのは投資家だけです）
この会社は未来永劫サブリース料を支払う気などさらさら無く、時期を見計らって計画倒産するつもりだったのです。
融資が引き締まって、不動産が売れなくなったので、ちょうど良いタイミングだと思ったのでしょう。
そこで、倒産させ投資家を泣かせているのです。
驚くべきことにこのような事例があちこちで起きています。
私の方でも１週間に１件ほど、このような相談が来ています。
毎月１５万円を給料から負担することの心労は大変なものだと思います。
まだサブリース料が支払われている方も、遅かれ早かれ打ち切られてしまうでしょうから、今のうちから対策を取る事を強く勧めます。
現実を認めたくないのは良く分かりますが、起きていることに目を背けても意味がありません。辛い現実を直視し、やれることをやっていくのが傷を浅くするためには必要なのではないでしょうか。
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