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スルガ銀行で購入した方からの相談が増えてきております。
金額：１億前後
構造：RC、鉄骨
築年数：２５年以上
このような物件を購入している方は要注意です。
まず地方都市の物件であるということですが、どこの都市なら大丈夫とかではありません。
需要と供給のバランスが大事です。
私が知っている中では、比較的大きな都市であっても供給が需要を上回っているところがあります。
大阪東部とか愛知県東部、静岡県西部あたりは良くないですね。
大都市近郊なので、相続税対策に駆られた地主が一斉に新築アパートを建てました。
それにより、既存の物件は大苦戦しており、ADも３００とか４００が当たり前になっています。
そんな中、購入時は満室だったのが、ボチボチ退去が出始め、リフォーム代がかかるということと、リフォームしても部屋が決まらずに、資金繰りが苦しくなっているパターンが見受けられます。
仲介業者は満室の方が高く売れますから、AD等を相当無理して埋めたのだと思います。
その様な部屋は早期に退去しやすいので、ポロポロと空室が出てきたのでしょう。
こうなってしまうと、リフォーム費用はかかるわ、収入は減ってしまうわで泣きっ面にハチです。
この部屋を埋めるにははっきり言って家賃を下げるしかないと思われます。
ホームステージングとかモデルルームを設けるとか、巷では様々なことがされていますが、どんなに頑張っても周囲の新築アパートには逆立ちしても勝てません。
新築アパートに勝つには家賃を下げるのが一番の方法だと覚えておいて下さい。
また、購入時はサブリースだったものの、数年したら一方的にサブリースを打ち切られ途方に暮れるというパターンも急増しています。
サブリース契約は毎月毎月定額の家賃が入ってきますので、初心者には安心かと思うかもしれませんが、こんなに危ない契約はないです。
エイブルとかミニミニとかの大手だったらまだ良いのですが、宅建番号（１）の業者に任せたらとんでもないことになります。
余談になりますが、不動産は多くの知識と経験が必要な高度な取引です。最低でも１０年以上経験がないと、とてもじゃないですが安全な取引はできません。
不動産屋を選ぶときは宅建免許番号（３）以上で４０歳以上の担当者がいるとことを選んでください。
ある方は、仲介をした会社とサブリース契約していましたが、この会社が傾いてしまったために一方的にサブリース契約を打ち切ると連絡してきました。
サブリース契約の場合ですと、賃貸借契約書を大家が持っていないケースも多く、レントロールも偽造されている可能性があるために、現状がどうなっているか分かりません。
最悪の場合ですと、空室なのに入居となっているケースすらあります。
そうなると、ある日から家賃収入がなくなり、ローンの支払いだけが続くことになってしまいます。
また、今までの家賃はこの仲介会社が握っているため、これを人質に大家にとって不利な解約を強制されるケースも出ています。
地方物件で利回り１０％を切っている物件は、リフォーム、退去、家賃の下落。この３点でほとんどのケースが回らなくなると思います。
外見上はキャッシュフローが黒字でも、１０年もすれば大規模修繕で２０００万円かかるかもしれません。
一度、将来的にどれくらい費用がかかるかを見積もってはいかがでしょうか？
もちろんやりたくない作業ですので、このブログを見なかったフリをすることも可能です。
でも、問題を先送りしても、もっと深刻な問題になって返ってくるだけです。
懸命な読者の皆さんは、自分を律して現実に向き合って頂きたいと思います。
数年前に地方都市物件を
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