利回りで購入した人は失敗します
私は専業の不動産投資家として、今も物件を探していますが、探すときは利回りを見ません。
見ないと言ってはうそになるかもしれませんが、参考程度にしか思っていません。
なぜかというと、不動産の価格は「土地+建物」だからです。
土地と建物でしっかり価値があるものを選び、それで利回りが高ければラッキーぐらいの感覚です。
ここではっきり言いますが、悪徳業者は
「土地+建物」の金額で購入して、「利回り」で素人投資家に買わせます。
しかもその利回りも、「レントロール改ざん」「サブリース」で改ざんされていることも多いです。
ですから、ものすごい化粧をされていて、それを素人投資家に高値で買わせているわけです。
もちろん、私もはじめは利回りで購入していました。
ただ私がはじめた2011年頃はそれほど悪質な業者も少なく、収益還元法の価格と積算価格でそれほどの差がなかったのです。
それで救われたようなものですが、買い進めていくうちに「利回りで購入してはいけないな」ということが、感覚として分かってきたのです。
2014年以降にスルガ銀行で購入されている方はの90%は、かなりの高値で物件を買わされている可能性が高いです。
もしもこのままの状態で保有を続けるとどうなるかというのを考えてみました。
まずサブリースを組んでいる方は、近いうちにサブリース契約を解除されることになります。
仲介会社は高値で買わせた利益でサブリース代を払っていますから、売買が低調になっている状況では、自転車操業状態でそのうちに倒れるでしょう。(もちろん経営者はがっぽり貯めこんでとんずらです)
そうなると、自分で管理会社を探すことになります。
そして、経営のかじ取りをしなくてはいけなくなりますが、おそらく退去のたびに結構な額のリフォーム代がかかるでしょう。
月々のCFもこのリフォーム代で飛んでしまいます。
次第に本業の給与収入から補填するという、本末転倒の状態に陥るでしょう。
この時点で気が付けば、まだ何とかなります。
金利引き下げ、元本カット、任意売却、仲介会社への損害賠償を行い、自身の負担を減らす必要があります。
このまま何もしないとどうなるか?
おそらく年で100万円位を本業の修理から補填する状態が続くのですが、ある日に管理会社から電話が入ります。
「〇〇号室の入居者から、天井から水漏れが発生しているとの連絡がありました。こちらで業者を手配してもよろしいでしょうか」
あなたは、嫌な予感を抱えながらも、「はい。お願いします」と返答するのがやっとでしょう。
そうして1週間後
「現場を確認した結果、雨漏りの原因は屋上防水切れと外壁塗装の劣化だと判明しました。足場を組んで工事することになりますので、見積もりは2500万円です」
このような返事がくるのです。
ここでやばいと思ってももう遅いです。
修理をしなければ、住民はみんな退去してしまうでしょう。
それでローンを払えなくなり、返済が滞ると、期限の利益を喪失し、競売にかけられます。
競売ですとかなりの安値で取引されますので、あなたには数千万円の借金が残ります。
その後の人生は、保有していもいない不動産の残債処理のために働くことになるのです。
また、今回は手持ちの資金があったので何とか2500万円を払うことができたとします。
でも大規模修繕は10~15年ごとに必ず必要になります。
この費用は運営ではとても捻出できないでしょうから、やはり本業から補填することになります。
もうお解りでしょうが、このような物件を持ち続けてはいけないのです。
はっきり言うと「買ってはいけない物件を買ってしまったのです」
どうすれば良いかは「私たちと一緒に考えましょう」としか言えません。
こうすれば救われるという決定的な方法はありませんし、うまくいく保証もありません。
みんなで集まって、情報を共有し、時には集団で行動して、一人一人がそしてみんながどうすれば救われるかを考えあうしかないのです。
スルガで物件を購入できたということは、皆さんは世間的にはエリートサラリーマンだと思います。
そのエリートサラリーマンが何十人も集まれば、必ず何とかなる。楽観的かもしれませんが、私はそう考えています。
もちろん、石澤も協力しますし、私の師匠でスルガとは過去に何度も訴訟等でやりあってきた方もいらっしゃいます。
そして顧問弁護士もいます。
このような話を11月3日にセミナーでしようと思っています。LiveFreeで一生懸命取り組んでいる方の報告もありますので、どうか参考にして頂ければと思います。
まだ数席空きがありますので、ご希望の方はお早めにLINE@にご連絡下さい。