出口戦略から購入することの重要性
ここを押して頂けるとうれしいです
今更ですが、出口戦略から遡って購入することの重要性を学んでいます。
例えばスルガで地方のRC物件を１億円・利回り８％で購入したとします。
そんな物件を仲介した営業も出口戦略という言葉を口にするかもしれません。
彼らの出口戦略は
「１０年保有して利回り９％で売れば、売却益とCFで２５００万円です」
でも、１０年後に売却した場合は以下の通りとなります
「１０年後に売却するとすると、建物の価値は０円、土地は３０００万円の価値がありますが、RCの解体費用に費用が２０００万円かかるので、１０００万円でしか売れません」
つまり１０年後に残債が７０００万円になっていたとしても１０００万円の価値しかないので売れないのです。
建物付きで購入してくれる人がいるじゃないか！
こう考える方もいるのではないでしょうか。
でも１０年後に首都圏に住むサラリーマンが地方収益物件を購入できるようなローンがあるとは思えませんし、地方の方はそんな値段で購入しません。
なので更地で売却した場合のことを考えるのが真の出口戦略なのです。
もちろん、ずっと保有することもできますが、そもそもずっと保有することも私は疑問を持っています。
RCなんかの物件を保有していると分かるのですが、何しろお金がどんどん出ていきます。
大規模修繕、リフォーム、ポンプ交換、ポスト交換せっかく家賃が入ってくると思えばどんどん出ていきます。
そこでおすすめなのが関東近郊で小ぶりな木造で土地値に近い、低グロスアパートです。
まず土地値に近いので、出口戦略が明確です。債務超過にも陥りません。
そして土地も小ぶりですので、アパートを解体した後に、オープンハウスなどの建売業者にそのまま売却が可能です。
場合によっては解体処理・追い出し処理を負担してもらうという前提で売却することもできます。
そして何しろ木造なので、たいしてお金がかかりません。
今までサラリーマン大家の中ではとにかく大規模な物件を高額で購入し、リタイヤという図式があったかと思いますが、やはりこれは間違いです。
いかにリスクの低い・低グロス・木造アパートをたくさん購入するか。
この戦略が最も安全で、再現性が高い投資だと思われます。
ちなみにこのようなアパートを融資アレンジすることもできますが、自己資金３０％はかかると思って下さい。
２０００万円のアパートでしたら６００万円かかります。
確かに６００万円は厳しいかもしれません。
その時は戸建て賃貸を現金購入です。
もう一度出口についての重要性を検討し、出口から逆算して購入すればそうそう大きな間違いをしないのではないかと思います。
