段差が。。

先日、出口戦略のことをお話ししました。

この考えの根底にあるのは

不動産の価格＝土地＋建物

という考えです。

そうなると木造は22年で減価償却が終わるわけですから、平成初期の木造アパートは土地値の価値しか無いわけです。

これに収益還元でお化粧して高値で売り出したのが三為業者です。

収益還元法で購入してしまうと、収益物件に融資がつかない今のような状況になると、値段が下がる、もしくは限りなく０円に近い価値になってしまいます。

でもシンプルに土地値＋建物で購入している方は、土地値でしっかり売ることもできますし、収益還元法で高く売ることもできるわけです。

でも土地値の算出もそんなに簡単ではありません。ただ広くても専用通路、路地状敷地では価値が下がります。

また以外に多いのが、敷地と前面道路との間にギャップがある場合です。

これを宅盤のズレといいますが、宅盤がずれていると、家を新しく建てるときに工事が必要になるので、価値が下がってしまうのです。

関東だと横浜、横須賀辺りは山坂がありますので、注意が必要です。

実は私も過去にこの様な物件を買ってしまいました。

今では絶対に買いませんが、知識と経験が無い時に買ってしまいました。

なので皆さんにはこの様な物件を買ってほしくないですし、ぜひ注意して頂ければと思います。