penguinpenguinの日記

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初心者と玄人のギャップ

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駆け出しですが宅建業者の免許を取ったからには玄人とならねばということで、日々勉強をしております。

宅建士のテキストを読み返しているうちに、民法がおもしろくなり、その次は憲法にいって更におもしろくなり脱線気味です。

 

そんな私も昔は素人だったのですが、素人と玄人では販売図面の見るところが違います。

 

初心者はエリアと利回りを見ます。

 

でも玄人は土地と接道を見ます。

 

エリアと利回りを重視すると、不動産業者に嵌められます。

 

いくら利回りが良くても、土地としての価値が無ければ出口戦略が立てられないからです。

 

ここは大事なところですが

「出口を考えない不動産投資はしてはダメです」

 

どんな出口にするかしっかり想定してから買って下さい。

 

とても駄目な回答として

10年保有して、投資家に売却

というのがあります。

 

10年後に投資家向けのローンが下りるのか、そのエリアに賃貸需要があるのか、そんなに大きな物件を購入する人がいるのか、そして更に今より10年分古くなっている建物をそのまま売れるのかという点をしっかりクリアにしなくてはなりません。

 

端的に言いますと、築古のRC・鉄骨は初心者は買うべきではありません。

保有中に数千万円の修繕費・リフォーム費用がかかります。

サラリーマンでそれを用意するのは至難だと思います。

 

さて、そこでどんな物件が良いのかという話になりますが、

私が推奨するのはエリアでも利回りでもなく、土地が広くて接道がしっかり取れている物件です。

 

このような物件であれば、出口が描きやすいです。

つまり、追い出しをかけて、更地にして、住宅向けとして販売・もしくはアパート用地として販売です。

 

ここでは細かいことを説明しませんが、何しろ接道が貧弱(接道4M)とかだと、様々な制約があって土地値が低くなってしまいます。

 

でもここの部分が一番説明が難しく、お客さんも結局は利回りが高い物件を他の不動産屋で購入してしまいます。中にはそれで人生を狂わせてしまうケースもあります。

 

玄人向けのサイトで「レインズ」というものを聞いたことがあるでしょうか?

このサイトには利回りという検索条件がありません。

 

楽待やけんびやにはありますが、それは玄人は利回りなんかでは買わないからです。

 

かといって、それに拘りすぎても結局は他所にお客さんが流れてひどい物件を買わされてしまいます。

でも、利回りだけの物件を自分が売ることはできないですし、結局私のことを信じてくれる人だけに買ってもらえれば良いっていう話になるんですかね。

 

でも、少しでもこれを分かる人を増やすために来年はセミナーをやりたいと思います。

 

経費を削減したいので、サンワード貿易やメディオテックとの協賛セミナーに参加する予定です。

 

恐らく無料で参加できますので、ぜひ勉強して頂ければと思います。

 

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