レバレッジは諸刃の剣
ここを押して頂けるとうれしいです
一時期はサラリーマン投資家の間でいかに融資を使って、レバレッジを効かせた投資をするかがもてはやされていました。
フルローン、オーバーローンがもてはやされていました。
しかし、融資というレバレッジは諸刃の剣なのです。
確かに自己資金０円で諸費用分も含めたオーバーローンを引き、毎月のキャッシュフローが３０万円出れば、投資は成功したと思うかもしれません。
しかし、それはキャッシュフローの計算を間違えている可能性があります。
その計算に「修繕積立金」は適切に含まれているでしょうか。
例えば１億円で５階建ての１５戸ファミリータイプのRCを地方で購入したとします。
オーバーローンで購入し、当初は月々３０万円のキャッシュフローが出て喜んでいました。
当初は良かったのですが、年に２回ほど退去のたびにリフォームが必要になります。
ファミリータイプなので割高です１部屋１００万円かかります。
また地方ファミリータイプなので、一度空室が出るとなかなか決まりません。機会損失費用として年間１００万円。
大規模修繕として５年後に１５００万円かかります。
エレベーター改修費用として７年後に１０００万円。
給排水管も老朽化が進み１０年後に露出配管にしました。これで１０００万円。
さて、この物件は修繕積立金としていくらを月々計上する必要があるでしょうか。
答えは５４万円です。
エレベーターが無くても４５万円です。
ということは、正しいキャッシュフローの計算としてはー２４万円なのです。
これはタコが自分の足を食べている状況に似ています。
もっと言うと、大塚家具が経営難なのに、株価下落を防ぐために高い配当を実施していたのと同じです。
両者に共通するのは「将来はない」ということです。
もう一度言いますが、もう買ってしまったものは仕方ありません。
でもキャッシュフローの計算をきちんとしてください。
将来の修繕費は必ず必要になります。
もしも修繕費を含めたキャッシュフローがマイナスになるような物件であれば、素人のサラリーマン大家には手に負えません。
早いところ、適切なプロにご相談下さい。
でも、そのような弱ったサラリーマン大家を食い物にする輩がたくさんいます。
サラリーマン大家の味方といって食い物にする連中は、「ラブスカイ」「Ｍｒ．リスクヘッジ」などたくさんいます。
そんなところに引っかからないように、まずはこちらのＬＩＮＥ＠から連絡頂ければ、時間は多少かかりますが必ず返信します。
新年早々、塩っぱい話になってしまいましたが、現実から目をそらさずに向き合いましょう。
そして早いうちに適切な手を打ちましょう。
