地方物件の値下がりが顕著です

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収益物件のサイトを毎日見ているのですが、最近明らかに地方物件の利回りが高くなっています。

上記は一例です。

ひと昔であれば、サンタメ業者がS銀行を使って１億円位で売っていたような物件が３５００万円で売られています。

でもこれは安くなったというか、普通の金額に戻っただけなのです。

つまり、このような物件を１億円で買った人が過去に大量にいるということです。

このような３５００万円しか価値がない物件を１億円で買っている訳ですから、完全な債務超過になっているのです。

なぜこのような物件に銀行が融資したかというと、結構積算が出るからです。

でも、それは銀行都合の積算であって、本来価値である実勢価格とは完全に乖離しています。

銀行都合の積算では土地を路線価で計算しますし、建物は再建築費用として算出します。たぶん７０００～８０００万円くらいは積算がでるのではないでしょうか。

でも本来価格である実勢価格はひどいものです。

土地は何とも値付けが難しいのですが、良くて１５００～２０００万円くらい。

そして建物は解体費用を考慮すると－２０００万円です。

つまり価値は０円です。

これがプロの値付けになります。

となると、話はもっと大変なことになります。

つまり、価値が０円しかないものに１億円を融資してもらい購入してしまったことになるのです。

もっとも、更地にしなくても収益還元で購入する人もいるかもしれません。

もう融資はつかないでしょうから、プロが現金で購入する場合を想定すると１５００～２０００万円くらいなら売れるかもしれません。

じゃあ、売ると莫大な損が出るから保有するという選択肢もあるのですが、昨日も書いた通り修繕積立金を適切に考慮するとキャッシュフローは確実にマイナスになってしまいます。

こうなってしまうと、できることはほとんど無いのですが、唯一できるのが修繕費用やリフォーム費用を少しでも安く効果があるものにして、何とかローン期間を乗り切るか、もしくは自己破産という方法を取るということになります。

penguinpenguinの日記