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節税目的の不動産購入

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不動産の価値は土地+建物の合計です ということは、前々から申し上げています。

本来はこの価値と実際の価格を比較検討して購入すべきですので、絶税目的で不動産を購入するということは避けるべきなのですが(メガネが曇ってしまいダメな物件を買ってしまいがちになります)、給与所得が高い方に関しては例外的に購入しても良いケースがあります。

 

日本の給与所得は累進課税なので、給与が増えれば増えるほど税負担が重くなります。

 

所得が900万円を超えてくると税率は33%にもなります。

 

ここで例えば築古土地値のアパートを3000万円で購入したとします。

ノンバンクで70%融資3.9%あたりで引くと、満室でおおよそのキャッシュフローは15万円/月 となります。

まあ、これはこれで悪くは無いのですが、築古アパートは4年で償却できます。

 

ということは、仮に土地:建物=6:4とすると1200万円を4ねん償却ということは年間300万円程度を所得と相殺することができます。

 

税率が33%の場合は約100万円ほど税金が安くなる計算です。

月額8万円ほどの節税になりますので、先ほどのキャッシュフローと合わせると23万円/月と悪くない数字になります。

 

ただ我々は出口を想定しながら不動産を購入しますので、5年以降に売却をします。

そうすると当然売却益がでますので、それに対して課税されてしまいます。

でも長期譲渡の場合は税率20%で済みます。かつ、分離課税となりますので本業の給与所得には影響を及ぼしません。

 

本来33%の税率が適用されるところを、不動産というツールを使うことで20%に抑えることができます。

 

富裕層はこうやって節税しているのですね。

 

つくづく不動産は奥が深いと思いますし、まだまだ勉強することが山ほどあると思いました。

 

でも自分で勉強するのには時間的にも物理的にも限度があります。

 

不動産投資で大切なことを言います。それは

「自分が何を知っているかではなく、自分が誰を知っているか」です。

 

人脈・専門家の知識というレバレッジを利用することが 、成功への最短ルートだと思います。

 

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