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朝からおもしろいことがありました。

 

私の元には物件情報がメールやらFAXやらで1日に100件くらい届きます。

 

いつもはスルーですが、時に「おお!」ってものがあります。

今日もそんな物件が来ました。

 

「横浜 価格が路線価の2倍! 利回り15%!」

 

価格はちょっと高めでしたが、県央プロジェクトのエリア内でしたので、思わず資料請求してしまいました。

 

その結果は、やはりダメな物件でした。

その理由は以下の通りです。

 

・写真からすると崖・擁壁に囲まれている

 →擁壁工事に莫大なコストがかかる危険性がある

・土地は広いけど、敷地延長なので出口が限られる

 →出口を見越した投資を行っているため、敷地延長だと出口が限られる。

  宅地として実需向けに売れない

 

とてもシンプルです。

 

確かに路線価の2倍かもしれませんが、敷地延長の通路部分は価値が無いですし、仮に土地が5000万円の路線価でも擁壁工事に5000万円かかったら意味がありません。

この様な物件に引っかからないためには「完成宅地」の概念が必要です。

完成宅地とはその状態で家が建てられる土地です。

例えば5000万円で土地を買っても家が建てられない場合があります。

それは擁壁が法を満たしていない場合です。

仮に擁壁工事に5000万円 かかると、完成宅地を手に入れるためには土地5000万円+工事5000万円の合計1億円が必要になるのです。

 

ここを知らないで「路線価以下の物件を保有している」と喜んでいる人がいますが、そんな人にはかわいそうで説明するのが苦痛です。

 

ですから、路線価の2倍でも買ってはいけない物件がゴロゴロしていることを覚えておいてください。

 

ちなみにこの物件の紹介先と以下のやり取りを行いました。

 

<私が送ったメール>

〇〇様
 
資料をご送付頂きましてありがとうございます。
 
写真を見ますと崖や擁壁がありそうに見えますが
本物件の法令上の制限はどのようになっていますでしょうか?
 
お手数ですが、ご確認をお願いいたします。
 
<担当者からのメール>

PenguinPenguin様

 

こちらはまだ調査中です。

話が決まりまして、重説を作成する時に詳細を調査します。

現時点はご回答できかねます。

 

ん?

 

主語が曖昧な文書なのですが、要は私が購入を決めて話が進んで

契約日に重要事項説明書で説明するということなんでしょうか。

 

これも初心者が良く引っかかる手口です。

擁壁のことを隠したまま、契約日当日を迎え重要事項説明をされて

崖?土砂災害警戒区域?造成宅地法?

と疑問を持っても、署名捺印せざるを得ないでしょう。

契約当日にそれを聞いて、席を立てる人は稀だと思います。

 

これを見て物件購入には細心の注意をして頂きたいのと、もしもこんな感じで買ってしまった人は改めて自分の物件をチェックして下さい。

LINE@に連絡頂ければ、無料で物件診断もできます。

ちょっと今たてこんでいますので、お時間頂くかもしれませんが、誠実に対応させて頂きます。

 

 

 

 

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