投資に関する最新情報
サラリーマンを辞めてから、メインの仕事は人に会って相談を受けたり、情報を収集することになりました。
そうなると、サラリーマン時代と比べると格段に多い情報が入ってくるようになりました。
そのような情報を本日は箇条書きで共有したいと思います。
・太陽光発電投資はジャックス・アプラスがメインだったが、今年に入ってから地銀も積極的に融資を出している。
→１５年１％代で融資を出しています。サラリーマンに対して高圧も出てます。（私も１基購入します）
・信金が物件に対する評価が厳しくなっている
→築年数、駅からの距離はかなり厳しくなっています。また容積・建ペイオーバーも前だったら数％ならOKでしたが、最近では１％でもダメなケースが多いです。
少しでも違法性があると厳しいです。
・L&Fやアサックスも物件・属性に対する評価が厳しくなっている
→融資が出ている信販系に投資家が殺到したため強気になっています。
・これから初めて１棟買おうとしているサラリーマンは原則×の信金が多い
→これはどこの信金に聞いてもたいてい同じ答えが返ってきます。新規参入したい方にとっては厳しいです。このような方は上記の太陽光投資がお勧めです。
太陽光発電投資について簡単に理解できる動画を作成してみました。
https://www.youtube.com/watch?v=xjNjXbkzL44
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何か事故やら事件やらがあって株が下がるとウォッチをはじめ、様子を見つつ、これは下がりすぎでしょという局面で買い、リバウンドが起きたところで利確します。
株の格言で、事件は売りで事故は買い というのがありますが、事件という企業そのものに悪質性はないものの、突発的に起きた事件によって株が必要以上に下がった場合に買います。
これはなかなか勝率が高いです。
同じことが収益不動産でも起きていると考えています。
レオパレス物件です。
連日ニュースでも報道されていて、皆さんもご存知だと思いますが、レオパレスの全部が全部に問題があるわけではありません。
中には構造に問題がなかったり、アパート名にもレオパレスという名称が入っていないものもあるのです。
そんな物件は今後もほぼ問題なく運営できるのですが、今回の事件を受けて、価格が下がっています。
そんな物件は買いです。
例えば1500万円の物件を、現金半分ローン半分で買える人はほぼ勝利確定の投資ができます。
この物件は利回りが１２%ほどありますので、毎月キャッシュフローを受け取りながら、１０年間運営し、１０年後に1500万円で売れば良いのです。
実は1500万円というのは土地値の価格です。
土地値の物件を買って、買った同じ金額で売る。これは固いです。
やはり目ざとい人はいるもので、レオパレス物件もドンドン売れているようです。
私も真剣に買おうかと思っています。
興味ある方はLINE @にご連絡ください。
スルガ金利交渉に成功した会員さんがでてきました
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昨年１２月から投資コミュニティLiveFreeをはじめました。
当初は会員に優良な物件を購入してもらうのが主な目的でしたが、スルガで良くない物件を購入し、困っているので助言が欲しいという方が多く入って来られました。
私としてもスルガ銀行には融資をしてもらい、そのおかげで今のような立場にあるわけですから、ある意味で感謝はしていますが、２０１５年以降の杜撰な融資については許せませんし、これで人生が狂ってしまった人も出てきています。
今まで金利引下げに成功した実績もありますし、提携業者のKさんも対スルガ銀行のスペシャリストなので、情報を収集しながら金利交渉のアドバイスをしてきました。
そして３月に入り、ポツポツとその結果が出てきました。
４．５％→３．５％になった方
１年以内に３．５％に下がったのに、更に３．０％になった人
３．５％→２．０％になった人
などなどです。
もちろんうまくいかない方もいらっしゃいます。
では、成功する人と失敗する人の違いは何か？
それは
「担当者が審査部を説得するための資料・情報を提供できているか」
です。
会員さんにはサンプルをお渡ししているのですが、
「金利が○％にならないと、近い将来破綻します。そうなると、返済もできません。そうならないためにも、こんな協力をしてください」
というような資料を作成するのです。
銀行に金利交渉をお願いすると、確定申告書とか最新のレントロールとかの提出を求めてきますが、これだけではダメなんです。
上記のような資料を作成し、担当者を訪問して説明するのです。
もちろん全員ではないですが、これをやった方は高い確率で金利が下がっています。
スルガの金利交渉をしようか、しまいか迷っていてモヤモヤしている方も多いでしょうが、迷っている暇があったらすぐに取り掛かるべきです。
今は金利交渉の連絡が殺到していて、どんどん列は伸びています。
また、スルガ銀行もいつまでもつか分かりません。
少しでも早く結果を出して、金利を下げておくべきです。
実は当コミュニティの講師も良くない物件をスルガで購入してしまい、今現在もスルガ銀行と交渉中の者がおります。
講師と会員と数十人がスルガとの金利交渉という１つの作業に取り掛かり、成功したこと、失敗したこと、こんな資料が効いた、あの担当者はダメだ等々を共有しています。
結局はこういった情報共有しながら取組むのが一番近道だし、良い結果も出ると個人的には思います。
皆さんもオープンになって情報を発信し、交流を広げましょう。
そうすれば道は必ず拓けますよ。
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お金を使うことでお金が入ってくる
サラリーマンを辞めてから、４ヶ月が過ぎようとしています。
辞めて本当に良かったというのが正直な感想です。
辞めたら暇になっちゃうのかな。まあ、それも良いかな。と思っていたのですが、実際にはとても忙しく、毎日東京中を移動しています。
それは、会員さん向けの物件探しだったり、提携業者との打ち合わせだったり、会員さんとの面談だったりするのですが、とても忙しく、そして楽しく仕事をしています。
今年４１歳になりますが、今までで一番充実していると断言できます。
そして、今までのサラリーマン生活と比べると、様々な人に会う機会が増えました。
サッカーや野球選手の資産運用アドバイスをしたり、ネット媒体のインタビューを受けたり、とても刺激的な毎日です。
そんな中で成功してお金持ちになっている人の共通点を見出すことができました。
それは「お金を上手に使うこと」です。
お金持ちは勉強への投資、そして人に会うための交際費に多くのお金をかけることで、より多くのリターンを得ています。
例えば１回１０万円の高額セミナーに参加したり、投資コミュニティに参加するのもその１つです。
仮に入会金５０万円の投資コミュニティに参加したとしても、それ以上のリターンがあれば安いと言えます。
また、すぐには役に立たなくても、近い将来役に立つかもしれません。
同様に人と会うための交際費も重要です。
それなりの人と会うには、適切な場所で会う必要があります。
ドトールやスタバではなく、時にはホテルのラウンジで１杯１５００円のコーヒを数名分こちらが負担することもあります。
でもたかだか１万円程度で１００万円のリターンがあることだってあります。
それを考えたら１万円の出費なんて安いものです。
私もそうでしたが、サラリーマンの思想として必ずリターンを得られるものでなければ投資したくない。これが根本にあると、なかなかお金持ちにはなれません。
これを損失回避性と心理学では言います。
A. １００％の確率で１万円もらえる
B. ５０％の確率で２万円もらえるが、５０％の確率で１円ももらえない
みなさんはAとBのどちらを選びますか？
おそらく多くの方がAを選ぶかと思いますが、期待値としてはどちらも同額になります。
これが５０％の確率で３万円もらえるが、５０％の確率で１円ももらえない
このように変更したとしても、Aを選ぶ方がいるかと思います。
目先のお金を大事にするあまり、将来の得べかりし利益を失わないように注意する。これは私自身の自戒でもあります。
損して得を取れなんて言葉もありますね。そうならないように注意したいと思います。
地場の不動産屋と仲良くなる
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融資が出れば購入したいという方は多いと思います。
それには様々な方法があるのですが、地元の不動産屋を使う方法があります。
それも、ミニミニやエイブル等のFC系ではなく、地場でずーっとやっている業者がおすすめです。
なぜか？
それは、今まで地元で長くやってきた信頼と実績が地元の金融機関に対してもあるからです。
例えば信用金庫とか地銀など、本人が飛び込んでも相手にしてくれない可能性が高いですが、地場の不動産屋で物件を紹介してもらい、銀行にも同行してもらうことで融資の扉が開く可能性があります。
私も地元赤羽の不動産屋さん経由で融資を引くことで、築４０年のRC中古物件に対して、３０年金利１．５％の融資を引くことができました。
このような不動産屋と仲良くなるには、実際に訪問して面談するのが一番です。
もちろんとっつきにくい業者もありますし、相手にしてくれないところもあります。
訪問して良くしてくれるところは、実際には１０社に１社くらいの割合かもしれません。
やはり不動産投資は行動力が大事ですね。
それか、コミュニティを利用して人脈や時間を買うというのも良い選択肢かもしれません。
コミュニティもたくさんありますので、自分が今何を求めているのか、そしてそのコミュニティはそれを提供してくれるのか、それを良く考えてみる必要があります。
最後に地場の不動産屋は１つ欠点があります。
契約書、重要事項説明書などの書類関係がかなり適当なところが多いことです。
今みたいに昔は厳しくなかったので、それでも問題なくやってこれたのでしょうが、その点はかなり緩いのでトラブルにならないように注意する必要があります。
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連帯保証人と家賃保証
連帯保証人の件で、昨日から揉めていますが、大事な点なので皆さんにも注意喚起したいと思います。
家賃保証がついていれば、連帯保証人がなくてもOKか？
答えはNOです。
例えば滞納だけであれば家賃保証でカバーできますが、本人が蒸発してしまった場合、追い出しや現状回復にかかる費用は家賃保証でカバーできないことがあるのです。
また、万が一孤独死が発生し、部屋がひどいことになってしまった場合でも、家賃保証では部屋の修繕費まで出してくれません。
また、そもそも遺体の引き取り人はどうするのか？残った家財はどうするのか？といった問題も生じますので、家賃保証だけでなくできれば連帯保証人もつけた方が良いです。
信じられないことですが、家賃保証を付けておけば、どんなケースでも大丈夫と思っている不動産屋がいます。
私のトラブルもそんな不動産屋が原因でした。
連帯保証人と家賃保証を正しく理解し、無用なトラブルに巻き込まれないようにしましょう。
私の場合は、家賃保証でカバーしきれない部分は不動産屋が負担してくれるということで話がまとまりましたが、このあたりの知識を持っていなければ、自分で負担する羽目になるところでした。
連帯保証人を無許可で解任されました
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最近トラブルが続いています。
今日は管理会社が入居者の連帯保証人を、当時のオーナーに相談せずに解約していたことが判明しました。
なぜ判明したかというと、滞納している入居者がいて、裁判に踏み切ると保証会社から連絡がありました。そうなると、原状回復費や荷物の運び出しに費用がかかりますので、連帯保証人について確認をする必要があります。
前オーナーからもらい受けた賃貸借契約書に連帯保証人の書類があったので一安心していたのですが、何だか悪い予感がして管理会社に確認の連絡をしました。
そうすると案の定、悪い予感が的中しまして、連帯保証人からの要望により、解約しました。その代わり保証会社に加入しました。
！
びっくりしました。連帯保証人の解約なんて聞いたことありません。
しかも前オーナーもこのことは知らないそうです。
保証会社に加入していれば家賃の滞納があっても一定期間は保証してくれます。
でも、部屋の原状回復費用とか、入居者が失踪した場合の荷物の処分費用なんかは保証会社は保証してくれないのです。
そこで、通常は保証会社と連帯保証人の両方を取るのです。
今回の話はどうなるか？
私は購入前に賃貸借契約書を確認しています。そこには連帯保証人に関する書類があり、それに基づいて購入判断をしているのです。
購入を判断する情報が違うということですから、これはかなり大きな問題です。
もっと大きな問題は、オーナーに確認しないで連帯保証人を解約している点です。
ありえないことですが、地場の小さい会社だと結構無茶なこともすることがあります。
無茶なことされたらどうか泣き寝入りせずに、問題を向き合いましょう。
このような経験は必ず役に立ちます。
最近ではトラブルが起きると、ブログのネタができたと少しうれしく思う自分がいます。
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