penguinpenguinの日記

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収益物件相場

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今年に入ってから顕著なのですが、収益物件で良いものがほとんど出なくなってしまいました

 

相場的にはかなり厳しいです

 

そして、どこの業者に電話しても、物件が無い、そして逆に何かありませんか?と聞かれる始末です

 

私は不動産投資でサラリーマンをセミリタイヤしたので、それを推奨していましたが、これから1棟目を購入してセミリタイヤすることが不可能な相場になってしまいました。

 

ですので、これから1棟目を購入する方には会社を続けながら、コツコツと不動産投資をして豊かな生活を送る方法を推奨しています

 

それくら売り物件が無くなっています

 

相場的にいえば、昨年の同時期に比べて10~20%ほど値上がりしています

 

今までの残像があるだけに、本当に手が出せなくなっています

 

値上がりしているのは

・4000万円以下の築古アパート

・戸建

・区分

 

逆に1億円前後の物件に関しては、さほど変化はありません。

 

融資が出やすい、もしくは現金で購入出来る価格帯の値上がりが顕著になっています。

 

このような局面では「売れる物件を持っている人は売る」ことが大事です

 

無理して買わなくても、買い手市場の局面は必ず巡ってきます。

 

ですから、売りやすい4000万円以下の築古アパートで、昨年以前に購入されている方はキャピタルゲインを得ることができるので、ここで売って現金を蓄えておいて、来るべき買いの局面に備えて頂きたいところです。

 

私も、いくつか物件を売るつもりですが、売りは本当に引き合いが強いです。

入居者との距離感

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あまり近すぎても良くないし、遠すぎるのもだめですが、サラリーマン投資家の中には入居者との距離感が0というか、まったく交流がない方も多いと思います

 

入居者と良い関係を構築することは不動産投資家の重要なスキルであり、大家業の醍醐味でもあります

 

交流が0という方は、今からでも遅くないので、ぜひ交流してください

 

一番良い方法は、定期的に物件へ行って清掃や草むしりをすることです

 

2時間ほど作業していれば、入居者ともすれ違いますから

「こんにちは。大家の○○です。暑いですね!」

こんな感じで挨拶するのです。

 

そうやって少しずつ交流をします。

 

このような努力はクレーム時に威力を発揮します

 

人間の特性として、顔も知らない相手には感情的になったりひどいことも言えますが、顔を知っている相手にはその衝動がだいぶ抑制されます

 

トラブル回避もしくはダメージの軽減にもつながりますので、まあ大事なことは現場にいくことなんだと思います。

 

思考は現実化する

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以前このようなタイトルの本が流行しましたが、これは本当だと思います

 

学生時代にかなり本気でスキーに取り組んでいました

モーグルという種目です(コブを猛スピードで滑る競技です)

 

これをやっている時は、昼間はひたすらコブを滑り、夜はひたすらイメージトレーニングをします

 

また夏場も雪がないため、ひたすらイメージトレーニングをします

 

夏場のイメージトレーニングを頑張ると、ゲレンデを滑ったわけではないのに、次のシーズンはなぜか上達しているのです

 

人間はイメージできないことをすることはできません

まだできないことでも、明確に明瞭にイメージすればするほど、「できる」に近づくのです

 

これはモーグルというスポーツを通じて得た経験ですが、社会人になってからも大変役に立っています

 

極端な話ですが、会社員生活が合わず、早く独立したいな、不動産収入と宅建業での売上で食っていきたいなとイメージしていたら、本当にそうなっていました

 

自分の夢を具体的な映像でイメージすること、そして数値的な定量的なハードルを設けることも重要です

 

5年後に100室保有で、年間家賃収入5000万円を目指す

宅建業収入では仲介手数料の売上1000万円を目指す

などです。

 

このような映像を明瞭にイメージし、数値目標を設ければ、後は脳がこれを達成するべく働いてくれます

 

人間の脳は、キャパシティの10%も働いていないと言われています

でも、このような仕事になれば猛烈に働いてくれます

 

まず、今まで入ってこなかった情報が入ってきます

それは「今まで興味がなくてスルーしていた情報」です。この目標を達成すべく脳が必要な情報を集めているのです。わかりやすく言えばアンテナを張り巡らしている状態です

 

こうなると、我々は休んでいても寝ていても、脳は潜在意識という領域を活用して働き続けてくれます

 

仕事をしていても潜在意識の中でヒラメキがあり、それが目標達成の重要なヒントになります

 

このような状態になったら、必ずいつもメモと筆記用具を携帯してください

 

ここでのヒラメキやアイデアはすぐにメモして、後で見返してください

 

この潜在意識からのヒラメキは、一瞬で消えてしまうのです。私は布団の中にもメモと筆記用具を持ち込んでいます

 

このようにして、アンテナを張り、ヒラメキをメモして、それを吟味し実行する

それだけで目標を達成することができます

 

そのためには脳に強く意識させる必要があります

 

人間はすぐに忘れてしまう生き物です

 

忘れないために、私は毎朝、一日のはじまりに目標を紙にボールペンで書くようにしています。そうすることで、脳は強く目標を意識し続けることができるのです

 

 

水漏れしているか確かめる方法

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古い物件でよくあるのが、漏水です。

 

大抵は下の階からの連絡で発覚しますが、そうなるとまず上の階を疑います。

 

そして、水道メーターを見て、コマが回っていないかを確かめます

 

www.mizu-rescue.com

 

こちらに詳しく書いてありますが、水を利用するとパイロットという部分がクルクルと回ります。つまり、水を使っていないのに、ここがクルクル回っているということは、どこかしらから水が漏れている可能性が高いのです。

 

水を使っていないのに、コマがクルクル回っているということは、この水栓から住居までのどこかで水漏れが発生しているということになりますので、それがどこかは大工さんに探してもらうことになります。

 

管理会社をやってみて思ったこと

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当社は東京世田谷区にありますが、管理物件は一都三件にまたがります

 

厚木、座間、川崎、鶴ヶ島、さいたま、川口、新座、そして23区と点在していますが、世田谷に本社があっても郊外物件で客付けができる。地元の業者と十分に伍していけると思っています

 

普通は地元の不動産屋が強いと思うところですが、彼らは自社物件を自社客にしかつけないという方針をもっているところが多数あります

 

つまり、自分の店の店頭に来た客にしか紹介しないのです

他社からこの物件を紹介してほしいという問い合わせが来ても、断ってしまうのです

 

これは「手数料両手」を狙っているからです

これは不動産業者の都合でしかありません。大家さんには1つもメリットがありません

 

当社の場合は、レインズ、ATBBそしてアットホームに空室情報を乗せると、片手だけ狙って幅広い業者に情報をわたし、競争させます

 

時には大家さんから当社にもらえる仲介手数料1ヶ月分をADとして渡すこともあります

 

そうすることで、たいていの物件は埋めることができます

 

当社のメリットは、もともとわたしがサラリーマン大家をしてたので、その気持に沿った提案ができるということです。

 

サラリーマンは金がない

時間もない

物件を見に行く時間もない

コネもない

 

これをみんな解決できます

 

地元の不動産業者で、ここまでできる営業はいないとまでは言いませんが、私は出会ったことがありません

 

とうことで、これからも管理物件を増やしていく予定ですので、管理で悩んでいることがありましたら気軽にご相談ください

 

クレーマーは寂しがり屋

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隣がうるさい、エアコンの効きが弱い、戸の締りが悪い、家賃が高い。。。

 

この様なクレーマーは寂しがり屋が多いです

 

クレームを言うことで、管理会社の人間と話をしたい

 

この寂しいという気持ちの現れがクレームとなるのです

 

彼らはたいてい話を聞くと、音の件はもういいわ!となります

 

そのような彼らの話をよく聞いて、クレームを収めるのは管理会社として基本ですが

 

私のような攻めている管理会社は、あえて彼らから連絡がなくても、電話します

 

「暑いけど元気?クーラー弱くて申し訳ないね」

「夏休みだから隣の学生うるさいかもしれないけど、若いっていいよね」

なんて、あえてクレームになりそうなことをさらっと話してしまうのです

 

そうなると、「コイツ分かってくれてるな」となって共感が芽生え、それが仲間意識となりクレームが減り、ついては入居者満足度の向上につながるのです

 

私は高速道路での移動が多く、運転中に眠くなることも多いのですが、そんな時に彼らと話をして眠気覚ましと入居者満足度の向上を図るのです

 

これは大家さんにもぜひやってほしい手法です

 

大家業なんてサービス業ですから、これができないのであれば、はじめから大家業なんてやらない方がいいです

 

弱肉強食の世界

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不動産投資は思いっきり実力主義で、弱肉強食です

 

宅建業者と一般投資家は、それこそライオンとシマウマ位の差があります

 

なぜ宅建業者が強いかと言いますと、まず資金力と資金調達力があります

 

一般投資家では引けない様な物件であっても融資を引くことができます

 

そして、情報力や経験もありますし、宅建業者が買主であれば、後から変なクレームが入らないという安心感があります(プロである宅建業者が判断して購入したのであれば、後からグチャグチャ言うなという制度になっています)

 

なので、良い物件というのは宅建業者が買ってしまいます

 

一般投資家がそのような美味しい物件にありつけるチャンスは「ない」と断言できます

 

全て現金で購入できる位の資金力があれば話は違いますが、「できればフルローンで・・・」なんて言っている層には、絶対に美味しい話は来ません

 

それで大事なのは「平均点以上の物件を購入する」ことに目標を切り替えることです

 

大儲けはできないけど、大負けはしない これが一般投資家には大事なのです

 

また面白いのは、宅建業というプロ同士の戦いであれば、時には小が大を負かすこともあるということです

 

少数精鋭の組織が肥大した組織に勝つということもよくある世界なのです。

まるで上田城で徳川の大軍をやりこめた真田父子のように

 

真田昌幸、幸村は戦略家として名高いですが、彼らの記録を読んでいると大変勉強になり不動産投資にも通じるところがあります

 

彼らは正面から大軍とぶつかることは極力避けています。そして策謀を弄して相手を混乱させ味方同士を疑心暗鬼にさせて、そこを突くのです

 

つまり一般投資家も何らかの策を持たずに物件を購入してはいけないということなのです

 

具体的にこの物件を購入したら、現オーナーができなかったような何らかの策が打てるのか、具体的に言えば自分が得意とする必殺技を繰り出せるのか

 

このあたりが大事になってきます

 

ちなみに私の必殺技は

・どんな国の外国人でも入居させ、家賃を回収する

・家賃を回収するためには、その友達のところに同行して家賃を借りさせる

・アポイントを取らずに乗り込む

・入居者話を30分位愛想よく聞ける

・嫌な不動産屋が相手でも10分は愛想よく対応し、それ以上は遠慮なくキレる

・ケンカしてから仲良くすることができる

・トラブルから逃げない

 

しょぼいですがこんな感じです

 

コンサルの世界では一時期SWOT分析が流行りましたが、

不動産業界における自身の「SWOT分析」をしてみてはどうでしょうか

 

ものごとを客観的に見るためには有効なフレームワークだと思います