penguinpenguinの日記

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B社の件 保証会社からヒアリングしました

Twitterですと、字数制限があるので、こちらに記載します。

 

B社と賃貸借契約を結んだ場合、直接B社が入居者と契約する場合と、転貸しているケースがあります。

 

後者のように他社へ転貸している場合は、その会社が存在する限りはマスターリース契約(サブリース契約)が継続しますので、今後はその会社と契約を結べばよろしいかと思います。

 

しかし、前者のようにB社が直接入居者と契約している場合、ほぼ100%は家賃保証会社が入っています。

 

この家賃保証会社は入居者から家賃を徴収して、B社に送金し、B社から所有者へ送金していたのですが、今回はB社から所有者への送金が止まり騒ぎになっているのです。

 

この件については23日に賃貸新聞にも掲載され、社会問題化しております。

 

保証会社としてもB社に送金しては問題になる可能性が極めて高いために、とりあえず送金を停止している会社があります。

 

ただ、保証会社と所有者はお互いに

所有者:「どこの保証会社に加入しているか?」

保証会社:「誰が所有者なのか?」

が不明です。

 

保証会社としては、所有者に連絡を取りたいのですが、B社しか知りえません。

 

そこで、今回は当社がその情報をまとめて、保証会社にリストを流し、該当するかしないかを確認することにしました。

 

該当した場合は、管理を当社が行いますので、今後は家賃入金の心配をする必要がなくなります。

 

ただし、この措置が適用されるのは、現在のところ1月31日までです。

31日までに所有者が判明されなかった場合は、B社に送金しないと、債務不履行になってしまうからです。

 

ということで、このリスト確認に参加したい方はこちらのメールアドレスに

・物件住所

・物件名

・部屋番号

・オーナー名

・今までどのような行動をしてきたか

をご送付ください。急いで書いたために文書に誤字脱字があるかもしれませんが、ご容赦下さい。

 

メール: 1438@ymail.ne.jp

 

 

AIに仕事を奪われる

消えない職業とは?|49%の仕事がAIに取って代わられる可能性がある

 

このような記事がありました。記事はつい最近ですが、機械によって人間の仕事が奪われるということはマルクス資本論でも述べられていますので、新しい説というわけではありません。

 

私は本当にこの通りになると考えています。

 

機械が人間を超える限界点はすぐそこ、いえ、すでに超えている可能性もあります。

 

そうなれば資本家としては人間を選ぶ必要はなくなります。

 

あなたは10年後、20年後にどうなっていると思いますか?

今と同じ会社で、同じような仕事をしていると考えるのは現実的ではないと思いませんか?

 

何事も失敗しないコツは、αプランとβプランを考えておくことです。

 

今の会社で同じ仕事を続けることがαプランであれば、βプランはどうすべきか

 

私は資本家になることだと考えています。

 

AIに絶対に置き換わらない仕事の1つは資本家です

 

サラリーマンのうちに、少しずつ資本を蓄え、その自己増殖の特性を活かし、資本を増大させ、AIが進化するのに備える

 

サラリーマン大家がなぜ増えているのかの答えはそこにあると思います。

 

年金不安とか、副業推奨でサラリーマン大家をしている人もいますが、この事象の核心はAIだと私は考えています。

シェアハウスを解体しました

以前、ブログにも書いていたシェアハウスですが、解体して更地にし売却することになりました。

長期で保有するつもりでしたが、このところの地価高騰によって、売却価格がかなりあがり、これは売却しようとなりました。

よく今は売りどきですか?

買い時ですか?

と聞かれますが、これは誰にもわかりません。

 

ただ1つ言えることは、自分が納得できる利益が出るのであれば売りどきなのではないでしょうか。

 

株式の格言でも

利確百人力という言葉があります。

 

もっと騰がるまで我慢我慢と待っていると、急に相場が下がってしまい売りどきを逃すことが多々あります。

 

現時点で売却益が見込めるなら、いったんは売却して、もっと都心部に物件を購入したり、現金での物件購入に変更するのも1つの手かと思います。

 

一昔前までは不動産でFIREなんてのもありましたが、今ではあまり現実的ではありません。

不動産+αでFIREを追求すべきです。であれば、さほど利回りを追求せずとも、いくつかの仕事をしながら、不動産ではストレスの少ない物件を保有するのも1つの手かもしれません。

 

ストレスフルな物件は本当にヒヤヒヤしますよね。

毎月どこかしらが水を吹く。

孤独死しそうな方がいる。

滞納が常態化している。

このような物件は保有していると大家力は上がりますが、ストレスで本業に影響が出かねません。

 

売って利益が出るというのは、とても貴重な期間ですので、それを逃して公開することがないようにして下さい。

 

不動産投資プラスワン

前回の続きですが、FIREを実践した3人の特徴です。

それは不動産投資をしていることと、賃料以外の収入があることです。

例えば、私でしたら家賃と宅建業からの収入があります。
もっと言えば、太陽光の収入もあります

1名は家賃収入とコンサルティングフィーが収入としてあります
事業を展開する際に助言を行い、売り上げの何%かがフィーとして
入るようですので、ストック収入です

もう1名は介護系の仕事をしていて、そこからの収入があります

これがFIREを成功させる秘訣かと思います

ポートフォリオではないですが、1つのことを掘り下げて、自分は
これだけしかやらない!という状態は危険です

じゃあプラスワンは何かということになりますが
多くの方はサラリーマン時代にやっていたことになります

周りをみていると50%位はサラリーマン時代の本業がプラスワンに
なっていますね

サラリーマン時代に経理とか人事をやっていた私のようなタイプは
なかなか経験を活かしにくいので、宅建業をやったりしている
方が多いです。

とはいっても、サラリーマン時代とは収入の安定性という観点からすれば
やはり不安定になりますが、収入のチャンネルは多ければ多いほどよい
というのは間違いないかと思います。

ここで陥りがちな失敗としてはFC経営があります
私も検討したことがありますがFCは本部だけが儲かる仕組みになっています
ので、99%は儲からないと思って間違いありません。

収益の多角化をしたいからと言って、FCに手を出すことはやめるべきだと
思います。

大阪でFIREした二人と会ってきました

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先日、個人で購入していたアパート売却のために大阪へ行ってきました。

 

この物件は10年ほど前に購入した物件です。再建築不可で利回り20%でも誰も買わなかったので、指値入れて購入しました。

 

当時は指値が通りやすかったですね。

 

その決済の帰りに、FIREした友人と会ってきました。

 

1名は高校の時からの友人で、もう1名はこのブログを通じて知り合った友人です。

 

二人ともFIREしているのですが、私も含めて3人には特徴というか、共通点があることに気が付きました。

 

この共通点によって、FIREが成功していると言えるかもと思ったので、この点を次回に掘り下げていこうと思います。

 

新たな不動産投資の手法

投資家は増えているのに、収益物件が出てこない状況が続いております。

 

物件価格は昨年と比べても10~20%ほど上がっている気がします。

 

こんなエリアの築古物件が。。。こんな気持ちの方も多いと思います。

 

こんなローンで物件買っても地獄が待っているだけなのに。。。でも皆さん買っていかれますね。

 

こんな時はみんながやっていないことに活路を見出すことが重要です。

 

例えば権利調整です。

 

底地権を購入して、借地権者と交渉し底地権を買ってもらう。もしくは借地権を売ってもらい完全な所有権にしてから売却する

 

再建築不可の物件を購入して長期間収益に出し、周辺の土地を購入して再建築が可能な物件にする

 

再建築不可物件近くの土地を購入し、再建築不可な土地を持っている所有者と交渉して買ってもらう。もしくは売ってもらってより広い一団の土地として売却する

 

など、様々な方法があります。

 

方法は多種多用ですが、ここまで価格が上がってしまうと、普通のことをやっていては到底儲からないですね

 

私の実例になりますが、かなり前に関西地方で購入した再建築不可の物件があります。築年数は古いですが、利回り20%ほどで回っている物件なのですが、近隣が地上げにあい、この土地にも手が伸びてきました。

地上げ予定面積の40%ほどを当アパートが占めていましたので、購入価格の2倍ほどで売ることができました。

 

個人投資家は、経験やスキルで我々のようなプロに勝つことはできませんが、時間軸を味方にすれば勝つことができます。

 

プロは1年単位、長くても2年単位でエグジットできるかを考えます。

5年くらい保有すればおいしくなるという物件には手を出しません。

その点、投資家は本業があって、ゆっくりと取り組めるワケですから、じっくり保有しながら物件を磨くなんてこともできるのです。

 

株式でも一般投資家が機関投資家に勝てる唯一の方法が長期投資です。

 

ですので、収益物件でも長期投資という視座を持って頂くと、長期的には良い結果を生むのではないかと考えています。

 

AIによる自宅査定をはじめました

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とある縁からソニーグループのAIを活用した不動産査定システムを導入しました。

 

査定はAIなんて使わずに、経験と足で算出するもの。なんて思っていましたが、実際に利用するとその精度に驚くばかりです。

 

私が2021年12月に売却したマンションも2022年2月に売却したマンションも十数万円ほどのズレしかなく、ほぼ誤差の範囲でした。

 

このシステムはAIが近隣事例を探し回って算出しています。

 

近隣事例を探し回ることは人間よりも機械の方が得意なんでしょうね。

 

不動産業界にもDXが浸透してきているのを感じました。

 

もしもご興味がある方はこちらのLINEにメッセージをください。

 

今は不動産価格が高騰していますので、売却には良い機会だと思います。

 

・マンションを売って、戸建賃貸に引っ越す

・マンションが高く売れたので、湘南で海が近くにある生活をする

・自宅売却益で収益物件を購入する

 

また、おもしろいのは、条件が合えば当社がリースバックをすることができます。

リースバックとは自宅を売却するのですが、そのまま自宅に住み続け、家賃を払うシステムです。

 

長くなりましたが、不動産の価値を把握することは重要ですので、ぜひこの機会をご利用ください。