penguinpenguinの日記

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築古物件をお探しの方も多いかと思いますが、築古物件は立地が重要です。

経験上、多少古くても、ぼろくても、立地が良ければ何とかなります。

私も中野駅徒歩圏に、築50年のアパートを保有していますので、自信を持って言えます。

 

ということで、お客さんから売り物件を預かりました。

場所は西国分寺です。

 

東京北部出身の私は、あまりなじみの無いエリアですが、不動産屋になって、中央線の西東京エリアに行くようになってから、その繁栄ぶりに驚きました。

 

吉祥寺、国分寺、西国分寺、立川あたりの駅前は商業施設も立ち並び、本当に人が多いです。

 

また駅前で分譲マンションを買おうとすれば、3LDKで1億円の物件もあったりします。

 

これだけ強いエリアでしたら、築古物件でも客付けに困ることはありません。

 

ちなみに管理も当社がやっていますので、購入後も責任をもって物件とお付き合いしたいと考えています。

 

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物件調査のやり方 謄本

不動産の資料請求をすると、まず謄本が送られてきます。
謄本のチェックすべき点をまとめます

1.所有者は誰か →売主と一致しているか、共有者がいるか
2.所有権以外の権利があるか →仮登記、差し押さえがある場合には、解除できるか
3.抵当権の種類 →抵当権が繰り返し設定され解除されている場合には、売主の懐事情が厳しい また金融機関以外の抵当権が入っている場合には事情をヒアリングする必要があり
4.抵当権の債務書 →所有者と債務者が同一か。違う場合には第三者の債務のために抵当権を設定しているので、細かいヒアリングが必要
5.抵当権を抹消できるか →売却価格よりも残債が多い場合は、本当に抹消できるのかを確認する
6.地役権など抵当権以外 →地役権の場合は使用料が入ってくるケースがある

特に注意なのは、売主の財政状態が悪い場合です。
この様な方に手付金や内金を払ってしまうと戻らない可能性があることを認識しておきましょう。

このように謄本からは様々な情報を読み解くことが可能です。

不動産投資家はセミプロにならなければ生き残れない時代に

私が不動産投資をはじめた10年前は、プレイヤーも少なく、さほど知識が無くても良い物件を購入することができました。

 

しかし、昨今では猫も杓子も不動産投資に手を伸ばし、同時に手の悪い不動産業者も増えてきました。

 

はっきり言って、一般の方が良い投資物件を購入するのは極めて難しい状況です。

 

このような状況で不動産投資に成功するためには、自分ならではの必殺技が必要になります。

 

例えば、DIYリフォームができるので極めて修繕費が安くできる、外国人の知り合いがいるので客付けが得意などです。

 

このような必殺技を持っていない方は、せめて宅建士の資格を取りましょう。

 

重要事項説明は宅建士レベルの知識がないと理解できません。

 

ということで、これからも不動産投資をするならば、宅建士取得を推奨します。

 

資格も宅建士までなら、努力すれば取得できます。

でも普通の方なら、努力しないと取れない資格でもあります。

 

試験は10月。今からでも間に合いますし、勉強を始めるにはちょうど良い時期かと思います。

 

物件調査の仕方

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不動産を購入する時、仲介の不動産屋は物件調査をします。

 

法務局、市役所、土木事務所、水道局、ガス会社、電気会社などなど非常に多岐に渡ります。

 

ただ、正解がある訳ではなく、不動産屋の力量によるところが非常に大きいです。

 

そして、大家さんたるもの、自分でも物件調査ができる力が必要になります。

 

私は自分でも十数棟購入した経験がありますし、昨年からは不動産屋としても20棟ほど仲介してきました。

 

その経験を活かして、物件調査報告書というチェックリストを作成しました。

 

これがあれば、自分でも物件調査ができますし、過去の購入したご自身の物件も適切な調査が行われているか確認できます。

 

自分で言うのもなんですが、非常に良くできたチェックリストですし、皆さんのお役に立ちたいので、LINE@に「チェックリスト希望」と書いてメッセージを頂ければ、このチェックリストを配布したいと思います。

 

そして、このシートはなんと

無断配布可能です(笑)

 

悪どい不動産屋から騙される人が少しでも減ることが私の希望でもありますので、知り合いにも広めて下さい。

 

原状回復と経過年数の考え方

【前回の続き】

 

経過年数を超えた設備であっても、賃借人は善良なる管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもない。

 

そのため経過年数を超えた設備であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。

 

具体的には経過年数を超えた設備であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を毀損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば賃借人が故意にクロスへ落書きをしたためそれを消すための費用(工事代や人工代)などについては賃借人の負担となる場合がある。

 

原状回復費用で悩んでいませんか?

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管理会社から退去の連絡が入ると頭が痛いですよね。

 

リフォームして、募集出して、広告料払ってとお金がどんどん出ていきます。

 

もリフォーム費用に関しては、ほぼ全額大家さん負担になっていませんか?

 

まず、退去者からのクレームを恐れて、退去者の負担分を請求していない管理会社がとても多いです。

 

この本を読んだことはありますか?はっきり言いますが、大家さんならこれを読んでいないと話になりませんよ。


 

こちらには原状回復に関するルールについて書かれています。

くだらない大家本を10冊読むよりもはるかに役に立ちますので、このブログを読んでいるすべての人に読んで頂きたいと思います。

 

これを熟読すれば、どこが大家さんが負担して、どこが退去者負担か書かれています。

 

例えばクロスが破れた場合、クロスは普通に暮らしていれば破れるはずがないので退去者負担にできます。

ただクロスは6年で残存価格が1円になってしまいますので、6年以上住んだ場合はクロスが破れていても請求できないと理解しているのが普通の不動産屋です。

 

でも当社は普通の不動産屋ではありません。もともとサラリーマン大家である私が爪に灯を灯しながら経営してきたので、コスト管理は生命線です。

 

確かに6年で残存価格1円になりますが、それはクロスであって人工に関しては書かれていません。つまりクロス単価は0円しか請求できなくても、人工代は請求できてしまうのです。

 

また、これはそもそもガイドラインで合って、法律的に決まっているものではありません。ここには書けないのですが、かなり居住年数が長い場合でも、本人以外から回収できてしまう場合もあるのです。

このあたりはオンラインサロンで次回のZoom会議でお話ししたいと思いますので、楽しみにしていてください。

penguinpenguin.hatenablog.com

 

 

アパマ〇とかミニミ〇の社員は、はっきり言って質が低いです。

勉強が大嫌いで、スーツを着た仕事がしたいからと入って来る人間が多いです(笑)

私もやり取りしていて、いつも心底がっかりします。皆さんもそんな経験があるのではないでしょうか。

 

ということで、原状回復も管理会社任せにせず、自分でもしっかり勉強をして、違うところは違うと言えるだけの知識とスキルを身につけて欲しいと思います。

 

成功している大家さんは、みんなすごく勉強しています。管理会社と信頼関係を築くのは大変重要ですが、管理会社任せにすると食い物にされてしまいますよ?あなたは食い物にされていませんか?

 

保証会社という甘え

ここ10年位で急速に普及したのが保証会社です。

昔から部屋を借りる時は連帯保証人を立てるのが一般的でしたが、民法改正もあり今では連帯保証人を立てることはめったになくなりました。

大家からしても、管理会社からしても保証会社が1枚かんでくれれば非常に楽です。

しかし、楽をしてばかりいても後でしっぺ返しが来そうです。

私が保有しているシェアハウスは、お金もなく、貯金もなく、保証会社にも加入できないような方がやってきます。

初期費用として、1か月分の家賃があれば入居してもらいますが、当然保証会社にも加入できないので、大変です。

滞納、夜逃げ、部屋の破損、近隣トラブルと様々なことを経験しましたが、それらに対処できるスキルをもった大家が減っているような気がします。

 

滞納されないためには、普段から入居者とコミュニケーションを取ることが重要です。そしてコミュニケーションを取ることによって、夜逃げや近隣トラブルも可能性の段階で摘むことも可能になってきます。

 

ところが、保証会社を利用していると、何かあれば保証会社がやってくれますので、このような努力をしなくなります。そうなると、大家と入居者の関係が希薄になって、トラブルが増えてきます。

 

そして保証会社でも対処できないトラブルが発生した場合に困ってしまうのです。いつものコミュニケーションがないので、もしもの時に潤滑な対応ができなくなります。

 

ですので、月に1度くらいは物件の清掃や見回りをして頂き、入居者がいれば挨拶をするなどの努力をして頂ければと思います。