大家として成功するコツ
本日はセミナーに登壇していました。
原稿を作成しながら、どうすれば大家として成功できるのかを考えていました。
考えているうちに出てきた答えは
「自分ばかり儲けようとしない」
という結論に至りました。
もちろん「儲ける」ことは大事です。
しかし、他人をないがしろにして自分だけ儲けようとしてもダメです。
その場では儲けられるかもしれませんが、長期的に儲け続けることはできません。
例えば、管理会社から原状回復工事の見積もりが５０万円できたとします。
大家としては「高いなー」となります。
ここで、いつも良くしてくれている信頼ができるリフォーム業者に相見積もりを取り、その結果４０万円という見積もりが出てきました。
その見積もりを管理会社に提示し、３８万円にまけてくれました。
この行動はどうでしょうか？
当然ながら×です。
見積もりを作成するには、業者も経費がかかります。
工事もするという前提で下請けに動いてもらいます。
そこまでして作成した見積もりなのに、相見積もりの当て馬にされたら、次からは動いてくれません。
また、管理会社にしても相見積もりを出されて、金額を下げられたら面白くありません。
この安くなった１２万円は必ずどこかに上乗せして回収に動きます。
つまり、瞬間的には１２万円得したかもしれませんが、長期的にみたら
・管理会社の反感をかい
・良心的な炉フォーム業者の信頼を失った
このような結果になったのです。
もし、あなたが大家として成功したいなら、一度任せて「いいな」「良心的だな」と思ったら、どんどん付き合いを深めましょう。多少高いなと思っても発注を続けることによって、あなたの優先度が高まってより安く良い工事をしてくれるようになります。
管理会社も同様です。
良い会社だなと思って、これからも管理をお願いするとなったらリフォーム費用が多少高くても発注し続けましょう。
そのような長期的な考え・対応ができるかどうかによって、大家として成功できるか否かが決まります。
どうしても短期的な成功や利潤を求めてしまいがちですが、今この瞬間にもあなたにとって利益をもたらしてくれるはずの業者からそっぽを向かれてしまうかもしれませんよ。
Ｗｉｎ－Ｗｉｎという言葉を良く聞きますし、使う人が多いと思いますが、
大家業としてこれを実践できている人は、たいてい成功しています。
大家業として成功している人が少ないのは、Ｗｉｎ－Ｗｉｎという関係を構築できている人がほとんどいないことの裏返しではないかと思います。
賃料減額請求があった時の手順
テナントから賃料減額要請があったという相談が増えています。
このご時世なので、助け合いの精神も必要だと思いますが、基本的には断るようにアドバイスしています。
それは、この騒動がいつ終わるか分からないので、ずっと賃料減額に応じるのは経営的に厳しいということと、そのようなテナントは遅かれ早かれ倒産する可能性が高いので、夜逃げ等をされる前に退場してもらった方が結果的には大家のためになると考えているからです。
ただ、テナントからの賃料減額要請があった場合には、一応相手の状況というか話を聞くことも大事だと思いますので、私の場合はテナントに以下の書類を提出するように指示をします。
・直近の決算書
・銀行通帳直近３か月分のコピー
これでテナントの財務状況やキャッシュフローを押さえることができます。
稀にいる、「この状況に乗じて家賃を下げてもらおう」というテナントは、このような書類提出を求めれば排除することができます。
また、書類をみた結果、あまりに内容が悪い場合は家賃減額をしても近いうちに飛んでしまうでしょうが、飛ぶ時期だとか、心の準備をすることができます。
原状回復費を踏み倒して倒産しないように、大家から退去を促すこともできるかもしれません。
何しろテナントの夜逃げほど悲惨なことはないですから、退去も好ましくないですが、自分の傷を広げないためにも、損切することが必要です。
賃貸需要は郊外にシフト
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6359441
製造業は長年、生産拠点を海外に移動する動きが顕著でしたが、国内回帰に向けての動きが広がりそうですね。
私は東京出身で、２３区内の生活しかイメージが湧きませんでした。
それは歩いて駅まで行って、電車に通って会社や学校に通う生活です。
それが神奈川県央に物件を持つようになって、視座が広がりました。
郊外には郊外の生活があります。
それは地元の工場や学校に、バスや自転車で通い、都心には行かない生活です。
人間は自分がイメージできる範囲が全てだと考えてしまいがちですが、不動産投資をやっていると本当にいろんなことを知ることができます。
このような郊外の生活は、根強いものがあり、賃貸需要も堅調です。
今回のコロナ禍でも、座間あたりでは電車に乗る方が少ないので、感染者も感染の危険性も少なく、日常生活は意外と普通でした。
お店もやっているし、公園も遊んでいる子供がいます。
何よりも違うのはピリピリしている人が少ないことです。
このピリピリ感は都会に行くほど感じますね。
製造業が国内に回帰すれば、郊外の賃貸需要が高まるでしょう。
また、テレワークにより、都心の狭いマンションに住む理由が薄れつつあります。
特にエレベーターは乗りたくないですよね。
マンションはエレベーター、ゴミ捨て場、駐輪場など他人と接する機会が多くなりますから、かなりストレスが高いと思います。
また、都心の狭いアパートよりも、家賃の安い郊外にうつりたいという方も出てきています。
ですので、郊外には今まで見向きもしなかった方も、これからは検討してみてはどうかなと思います。
コロナ禍を乗り切るために
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給料が減ったり、経営している店の売り上げが立たないなどで、家賃の支払いに困っている方も多いようです。
私のところにも賃料減額や免除の申し出が来ています。
そればかりか、夜逃げも発生しました。
夜逃げはこれで５回目ですが、今回はベトナム人です。
外国人が夜逃げした場合は、まず捕まらないので、私はベトナム人コミュニティのSNSにお尋ね人として、賞金首にしてしまいます(笑)。
情報提供を募り、最終的に身柄確保につながった場合には賞金を払います。
これは意外と有効です。
ベトナム人同士でかばうと思いきや、良く思っていない友人などが告げ口をするケースが多いのです。
外国人相手に商売をするなら、なめられないことが重要です。
相手が不義理をしてくるなら、こちらは数倍にして返します。
外国人であれば、日本にいられなくします。
こちらはパスポートやビザ、就労先を知っています。
気持ちの良い仕事ではありませんが、外国人相手に商売するなら、これくらいの覚悟は必要です。
そんなコロナ禍による影響を一番受けるのが、テナント物件を保有されている大家さんではないでしょうか。
やっと埋まったテナントが、これから退去してしまうという可能性が出てくると思います。
下駄ばきの１Fテナントですと、総賃料に占める割合も大きいでしょうから、月々のCFに大きな影響を与えることでしょう。
私が不動産投資をはじめた２０１０年は、まだリーマンショックの名残があって、テナントは空きが多く、また埋めるのも大変でした。
下駄ばき物件も１Fのテナント部分は全て空室というケースもたくさんありましたので、これからはそんなことが起きえると思われます。
高金利でフルに近いローンを引っ張っている人はかなり厳しい状況になるでしょう。
であれば、売って逃げることもアリだと思います。
頑張ってもどうしようもないとこはたくさんあります。
テナントが空いてしまうと、結構どうしようもないです。
なぜかと言うと、住居は家賃を下げれば必ず決まります。決まらない物件は無いと断言できます。
でもテナントは違うんです。
決まらない物件は、家賃をいくら下げても決まりません。
テナントはそこで商売をします。
リフォームして、商品を仕入れて、人を雇って商売をするのです。
人生を賭けて勝負をするのです。
つまりいくら家賃が安くても、人が集まりにくい場所なら、そこを選ばないのです。
アパートローンでテナントには融資しないのは、そこに理由があります。
ちなみに私も一度だけあるのですが、テナントの夜逃げはキツイです。
残置物、原状回復にも莫大な費用がかかります。
対峙する度胸や気力がないならば、傷が浅いうちに手を引くべきです。
アフターコロナ サラリーマンはどうなるか？
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折角のGWも自宅で自粛している人が多いと思います。
私もご多分に漏れず、家で仕事したり、家庭菜園を耕したり・収穫したり、じっくり本を読んだり、割と楽しく過ごしています。
ただ、家賃減額の話はチラチラと出ていますが、安易に応じてしまいますと、後々のトラブルになりますし、何しろ自分の首を絞めてしまうことになりますから慎重にご検討下さい。
このコロナ騒動はいつ終わるか分かりませんが、集団免疫を獲得すれば必ず終息します。
その間は自粛していれば良いのですが、アフターコロナは社会的に経済的にかなり大きな変化が起きると言われています。
まず、企業業績が悪化しますから、職を失うまたは給与が下がる方が増えるでしょう。
一部企業で認められつつあった副業も、今後は認める会社が増えるでしょう。
給与を下げる代わりに、副業を認めるという流れは加速すると思われます。
でも大部分のサラリーマンは副業といっても何をしたら良いか、皆目見当がつかないでしょう。
いま副業をされている方は、その道を究めるつもりで、GWはその研鑽に使って頂ければと思います。
また、まだ副業に着手されていない方は、自分にどんなことができるか、どんな道があるのかを研究して下さい。
本来はLF会員限定動画なのですが、社会貢献のために副業初心者向けの動画を無料公開しています。
https://www.youtube.com/channel/UC_Isi6SzV5zwdxKb85F4tNg/
ぜひチャンネル登録して下さい。定期的に更新していきます。
コロナによって世の中が分断されました。
仕事がある人、なくなってしまった人
経済的に困窮する人、しない人
財産を失ってしまった人、失わない人
特に社会的弱者が大きなダメージを受けていると思われます。
副業をすすめておいて、こんなことを言うのもなんですが、
「積み重ねることは大変時間がかかりますが、積み重ねたものが崩れるのは一瞬です」
何が言いたいかというと、投資は魑魅魍魎が跋扈する世界です。
騙されてとんでもないものを買ってしまうと、今まで積み上げた富・地位・家族などの大切なものが一瞬で崩れてしまいます。
くれぐれも良く勉強した上で取り組んで下さい。
家賃減額要請
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とうとう家賃減額要請が来ているようです。
私の周りでも数件来ていますが、今のところテナントです。
家賃の半額できれば全額免除をとりあえず３か月などという要望ですが、大家さんとしてもかなり苦しい判断を迫られるのではないでしょうか。
法的に応じる必要はないのですが、応じなければ退去となってしまう可能性もあります。
地域によっては一度退去してしまうと、再度入れるのが大変なので減額したくなる気持ちも非常によく分かります。
応じるか応じないかは、その会社の体力によって決めてはどうでしょうか？
資本金が大きかったり、幅広く事業をやっているところは、運転資金も厚めに持っているでしょうし、何かあった場合に地元の信金が運転資金を貸してくれたりします。
そのような会社はとりあえず突っぱねても大丈夫かと思います。
問題は零細の場合です。
特に飲食店などは日銭が入ってくるため、もともと運転資金が薄かったり、水商売であれば信金も貸してくれない可能性が高いですね。
でもここで家賃を減額しても、今回のケースでは潰れてしまう可能性が極めて高いと考えています。
最悪なのは家賃を減額した上に夜逃げされてしまうことです。
夜逃げをされたことは何度かありますが、かなり大変です。
まず店舗内に勝手に入れません。
日本の法律は店子が極度に守られるからです。
店に入って、残留物を撤去するのにも弁護士費用がかかります。
そんなことを考えると、本人が捕まるうちに、店内を始末して退去してもらった方が、あとあとのダメージを考えると好ましいと考えてしまします。
それくらいテナントの夜逃げはキツイです。
また政府も家賃減額に関する補助を検討しているようですので、すぐには返事をしないで「政府の方針を待ちましょう。それまでは同様の家賃で。。。」とはぐらかすのでもよいかもしれませんね。
とにかく、これから何があるか分かりません。
ショートしないように資金繰りだけは気をつけて下さい。
恥ずかしい話ですが、私も過去に危なくショートしそうになったことがあります。
その時は恐怖で夜も眠れないというか、数日寝れませんでした(笑)。
ということで、夜逃げとショートは大変恐ろしいので、これを読んでいる方は他人事と思わずにどうか準備して頂きたいと思います。
コロナ融資の方法が変更になりました
信用保証協会からのコロナ融資の方法が変わりましたね。
今までは、
地区商工会議所→銀行→融資実行
という流れでしたが、
銀行に書類を提出して、銀行が代行して手続きをすることになりました。
これは商工会議所の会場に事業者が殺到し、感染拡大の温床になりかねない
このような配慮からだと考えられます。
また政府としても、早く多くの方に融資をしたい
コロナ融資に関しては、このような態度があるように思われます。
このブログを読んでいる不動産投資家の方は、サラリーマンでも、個人でやっている方でも
融資が出る可能性がありますので、今からでも遅くありません。
すぐに準備をして、申し込みを行って下さい。
繰り返しになりますが、これから大量の退去者が出たり、物件からコロナの感染者が出て
施設閉鎖ですとか、風評被害が出ることも考えられます。
資金繰りは「最悪を想定して準備しておく」ことが大事になりますので、必ず準備して下さい。
もしも分からない方は、日中１０～１７時の３０分程度でしたら無料相談をやっています。
自分は大丈夫だと思わないで準備しておきましょう。
