２０代向け不動産投資

私は３０代から不動産投資を始めて、今では９棟１００室を保有していますが、これが誰でもできる訳ではありません。

私はそこそこ大きい企業に所属していて、給与も平均より良かったため、ここまで規模を拡大できたと思います。

でも、誰にでもその人なりの方法があると思います。

１棟を購入するには年収７００万円、頭金１０％は必要になります。

自分がもしもそこまでの属性が無かったらどうするか考えてみました。

私が２５歳で年収４００万円のサラリーマンだったとします。

まずは太陽光発電所２５００万円をフルローンで購入します。

これで月々２万円のキャッシュフローと消費税還付で２００万円の現金を手にすることができます。

次にもう１基太陽光発電所を購入します。

これで月々４万円のキャッシュフローと消費税還付で４００万円の現金を手にすることができました。

次は都内の中古区分を購入します。

これもフルローンで２０００万円以内で購入します。

ただし、手出しが１万円程度発生しますが太陽光発電所からのキャッシュフローが４万円ありますので、これで十分にカバーできます。

ここまでが１年目。

２年目は４００万円の現金と貯めたキャッシュフローで関東の戸建賃貸を現金で購入します。できれば一都三県が良いです。

３年目がいよいよ勝負の年になりますが、今までの運営実績と、貯めたキャッシュフローと担保として提供する戸建をひっさげて公庫に融資を依頼します。

公庫の審査では

１．運営実績

２．現金

３．担保となる物件

が必要ですので、これで必要な要素が全て揃ったことになります。

つまり１棟目の戸建を担保として、２棟目の戸建に融資してもらうのです。

当然２棟目に購入した物件は担保がつかないので、これを４年目に担保として差し出します。

この方法を使えば年に１棟ずつ戸建が増えていきます。

戸建が５棟位になれば、太陽光発電所２基と合算して収入が７００万円を超えて来ると思いますので、ここで信用金庫を訪問してアパートローンの融資を受けます。

今までの実績と堅実な姿勢をきっと評価してくれる信用金庫があると思います。

ここからは信用金庫を使ってアパートを購入していきます。

アパートになるとグロスが大きいので規模の拡大が早まります。

後は自分が目標とするところまで物件を購入すれば良いのではないでしょうか。

今の知識と経験があって、私がもしも２０代なら、上記の方法を取っていたと思います。この方法であれば時間は多少かかりますが、リタイヤまでいけると考えます。

賃貸ニーズの分析

エイブルとかミニミニに管理を依頼していると大家向け月刊誌が送られてきます。

また大家関係の展示会などに参加して名前を書いてくると、様々な冊子が送られてきます。

どれを読んでもセンス良くリフォームして、家賃を上げようなんて記事ばかりですが、それって本当に正しい選択だと思いますか？

私が運営している物件はどちらかというと、リフォームを最小限にしてその分家賃を思いっきり下げています。

東京の賃貸ニーズは二極化していまして、高額な物件と低額な物件、このどちらかのニーズがとても強いです。

中でも低額物件は不動産屋に仲介を依頼しなくてもジモティやTwitterに出すだけで決まってしまいます。

不動産屋に依頼しないのであれば、広告費もかかりませんし、敷金礼金を受け取ることもできます。

ですので、私はリフォームの相談を受けると、最低限のリフォームに留めてその分家賃を安くすると入居者に喜ばれるし、ご自身の為にもなりますよと答える様にしています。

ちなみに私が保有している物件で最も安いのは、中野のシェアハウスで水道光熱費・Wifi込みで３２，０００円です。

ポイントサイトでお小遣い稼ぎ

このブログ上部にバナーを貼っていますが、ハピタスというポイントサイトを使って、コツコツと小遣い稼ぎをしています。

だいたい、月に２～３万円位になります。

２～３万円といったらサラリーマンの平均的な小遣いと同額ではないでしょうか。

普通のサラリーマンこそやってもらいたいのですが、なぜかやっている人はほとんどいません。

概要としてはハピタスに登録すると、マイページができます。

そこを経由してアマゾンや楽天で買い物をすると、購入金額の１％～３％がハピタスポイントとして貯まります。

そしてこのハピタスポイントは１ポイント＝１円で現金化できます。

他のサイトでは現金化できないので、ここは大きなポイントです。

また、クレジットカードを作ったり、投資セミナーに参加したりすると１万ポイント前後がもらえます。

私の場合は月に１件投資セミナーに行って、クレジットカードを作っています。

これで２万円になります。

このペースだとクレジットカードが増えてしまうので、とりあえず６ヶ月は保有して解約してしまい、また新しいカードを作成します。

この方法を２年続けていますが、特に問題も起きていません。

ぜひポイントサイトの活用を検討して下さい。

０円で始められる副業の１つです。

来日したばかりの外国人がシェアハウスに入居するとどうなるか

４月にスリランカ人７名がやってきました。

２０歳代の外国人（男）７人がシェアハウスに住むとどうなるか？

虫がわきました。（本当です）

それでベトナム人のハーさんとテュエットさんにしばらくの間、同居してもらい指導してもらいました。

料理をしたら皿や鍋をちゃんと洗う、共用部分に荷物を置かない、冷蔵庫を独占しない、古い食材はちゃんと捨てる。

基本的なことですが、丁寧に教えていかないと絶対にできません。

同じ人間だから言わなくても伝わる、なんてことは絶対にありません。断言できます。

私はサラリーマンをやりながらシェアハウス２棟、アパート７棟を管理しています。

はっきり言ってアパート管理は楽です。

管理を不動産屋に任せれば、それほど仕事はありません。

でも、シェアハウスは違います。

日々トラブルやクレームが絶えないですし、オーナーや管理人が顔を出さないとシェアハウスがどんどん荒れていきます。本当に虫がわきます。

スマートデイズ問題でシェアハウスの管理をどうするか選択を迫られている方も多いと思いますが、サラリーマンをしながらシェアハウス運営を行うのはかなり厳しいと思いますので、その部分を念頭に置いて頂ければと思います。

地方の空き家対策について

地方のみならず首都圏でも年々空室率が上がっています。

空き家は放っておくと家が傷むし、治安も雰囲気も悪化するし、百害あって一利なしです。

また、何よりももったいないですよね。

今後ビジネスの１つとして空き家対策に取り組もうと思っています。

なぜ、空き家が増えるのか？

それは、その地域に賃貸で住みたいというニーズがないからです。

賃貸ニーズがなければどうするか？

ニーズを作ってしまえば良いのです。

今後は埼玉や千葉などの少し大きい街に外国人向けの日本語学校を作って、周辺の空き家を寮として整備し、街の飲食店等でバイトをしてもらうというプロジェクトを検討しております。

１つの学校で１００人程度の学生に在籍してもらいます。２年で卒業後は、何人かうちの会社に就職してもらって日本語教師とか事務局とかで働いてもらい運営を任せます。そのようにして日本全国で日本語学校を作って行こうと考えています。

インバウンドは今後も増えるでしょうが、日本に住む外国人も間違いなく増えます。

そんな外国人に対して質の高いビジネスを提供していきたいと考えております。

シェアハウスの家賃を回収してきました

２５日は家賃支払いの日です。

日本人であればほぼ９９％家賃は銀行振り込みをしてくれますが、以外にも外国人にはハードルが高いです。

まず、こんなにＡＴＭが普及しているのは日本だけで、諸外国だとＡＴＭを使ったことが無い人がいます。

また、ＡＴＭの日本語も感じが満載で良く分からないそうです。

感覚的には日本に３年以上滞在していないと家賃を振込みで頂くことは難しいです。

ということで、家賃の回収に行って参りました。

私は４０歳なのですが、将来のことを考えて３歳の娘も連れて行きました。

小さいうちに様々な現場を見せて、跡取りとして相応しい人間に育てようと思っています。

住んでいる人も小さい子供を連れて行くとかわいがってくれるし、女性の部屋に行く場合も子供がいれば警戒されません。

ということで、２０時にシェアハウスに到着していると、床に札束が並べられていました。家賃は１１万円ちょっとだったのですが、そのほとんどが千円札でした。

数えるのも大変でしたが、財布にしまうのも大変というか入りませんでした。

彼らにとってはこの家賃分を稼ぐのも大変だと思います。彼らの頑張りを思うと金額以上に重く感じました。

家賃回収や掃除など、なるべく顔を出してコミュニケーションを図ることがシェアハウス経営では必要です。

シェアハウスの男女比について

中野と成増の２か所でシェアハウスを経営しています。

世間には女性専用のシェアハウスが多い気がします。（あの世間を騒がせているシェアハウスも女性専用です）

たまに男性専用というのもあります。

うちのシェアハウスは男女どちらでもＯＫです。

来るもの拒まずで運営していますので、ぜんぜん拘りがないのですが、そうするとだいたいは男女比が２：１位になります。

女性専用にすると、女性同士で派閥を作ったり、噂話がエスカレートして険悪な雰囲気になります。

男性専用にすると、ものすごく汚したり、騒いだりします。男子校の匂いがします。

なので、シェアハウスは男女混合がよろしいのではないかと思うのです。

男性からすると女性の目があった方が汚さなくなるし、規律正しく生活できます。男性っていうのは女性がいないとだらしなくなってしまう生き物です。

また、女性からするとめんどくさい女性特有の世界が展開されないし、男性からもちやほやされます。

ということで、私の結論としては女性限定、男性限定としないでどちらもバランスよく入居した方が運営が楽だということです。