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不動産投資初期の段階は、とにかくキャッシュフローを生んでくれる物件を探していました。
なので利回りに拘っていました。
横浜の中古ＲＣは１０％
名古屋の新築アパートは８．５％
大阪の中古木造は２０％
これくらいの利回りでした。
この３物件でキャッシュフローが月に７０万円位出るようになりました。
そうすると次第に利回りではなく、積算で求めるようになりました。
キャッシュフローはあまり出なくても資産的に価値がある物件を探しました。
中野区中古ＲＣで８％
中野区中古鉄骨で８．５％
全て合わせると１３０万円のキャッシュフローが出るようになりました。
そうなると、だいぶ基礎ができてきたので、次には自分のスキル・能力・知識を増やしてくれる挑戦的な物件を狙うようになりました。
今の職場は給料が良いけど、仕事はつまらないし、もっと自分に力をつけたい。だから、身分的には不安定になるけどベンチャー企業に転職しよう！
このような心境です。
ということで
北区賃貸併用住宅ＲＣ １０％
中野区おんぼろシェアハウス １２％
板橋区おんぼろ賃貸併用住宅 １４％
特に板橋区の物件は面白かったですね。
ＲＣ １階・・・テナント、オーナーズルーム ２～３階・・・１ＤＫ×６部屋
１ＤＫの部屋はほぼ問題なく賃貸できていましたが、オーナーズルームが問題でした。
この物件はおまけで築７０年の木造住宅がついていたのですが、この木造住宅を通らないとＲＣのオーナーズルームに行けないのです。
木造住宅の玄関も間口がすごく狭いうえに半地下です。
しかも木造住宅があるために、オーナーズルームには日照がほとんどありません。
３ＬＤＫに改修すれば一番簡単なのですが、日照がないため普通のファミリーはまず入居しないでしょう。
木造を取り壊すことも考えましたが、築７０年とはいえ、前オーナーのおじいさんが林業をやっていたらしく、柱には見事な木材が使用されていました。
私にはこの家が「壊さないでくれ、きれいにして人に住んでほしい」と言っているように思えました。
なので、思い切って外国人向けシェアハウスにリフォームすることにしました。
リフォーム費用は１０００万円近くかかりましたが、３年位で回収できる見込みです。
また、木造の１部屋を自分の事務所にして、そこでは不動産以外のビジネスを始めることにしました。従業員も雇いました。
ビビりな私は、外にテナントを借りてまで事務所を借りる自信がなかったので、この家が背中を押してくれた気がします。
ということで、最後に購入した物件も軌道に乗ってきたので、そろそろ次の物件を探したいと考えています。
次は利回りが低くても土地値以下の物件か、もっと面白い物件がいいですね。
世田谷で土地値以下とか、どう活用して良いか分からないので安くなっていますとか、そんな物件を探したいです。
ひどい現場
静岡にある太陽光発電所へ草刈りに行ってきました。
発電量が少ない、おかしいということで依頼を受けたのですが、行ってみたらジャングルでした。
これでもかっていう位、草が生えていまして、おまけに木も数本生えていました。
これでは、ほとんど発電していなかったと思います。
年間のロスは数十万円になったと思います。
太陽光発電はアパマンと違って手間がかかりませんが、きちんとメンテナンスをする必要があります。
その費用は１０～１５万円程度ですので、ぜひ怠らないで頂きたいと思います。
私は太陽光発電所を３基保有しておりますが、はっきりいって太陽光発電が大好きです。
それは環境に優しい再生可能エネルギーの普及がこれからの日本にとって大事だと思っているのと、電気を発電して売るっていうのは男のロマンだと思っているからです。
今からでも遅くありませんので、興味がある方はぜひ一緒にやりましょう！
スルガへ金利引き下げの書類を提出しました
今まではその方がやり取りをしてくれたのですが、体制がかわったみたいで日本橋のドリームプラザに連絡してほしいと言われました。
連絡すると担当部所に回してくれました。
そうすると、慣れた口調でいくつか書類を提出して欲しいと言われました。
必要な書類は以下の３点です。
・直近の確定申告書
・保有物件の家賃が入ってくる口座の通帳コピー
・他行で借入がある場合は返済予定表
これだけで良いそうです。
以前は他行で借り入れている物件もレントロールや通帳コピーを求められ、また保有している法人に関しても決算書を求められましたが、だいぶ減りました。
これで万が一、金利が下がらなかったら、友人が下がった例を持ち出してゴネてやろうと思っています。
話は変わりますが、先日の引越で洗濯機の設置をやった業者ですが、設置時に１０００円位の部品を吹っ掛けられて６０００円取られました。
私もカチンときたので、何かあったら必ずクレームをつけようと思っていたところ、数日後にその部品から水漏れが発生しました。
もちろく即日修理対応してもらいましたが、水漏れの処理費用として、
・クリーニング代３００００円
・緊急対策費用 ８０００円
・消費税 ３０４０円
合計 ４１０４０円
を保有している法人の社員が対応したとして請求しました。
こっちもプロ、相手もプロなのですから、これくらい請求して当然です。
１つ注意したのが相手の言質を取ることでした。
補修に来た作業員と気楽に話をして、ねじの締め忘れであることを説明してもらい、その部分をICレコーダーに録音しておきました。
相手の会社ははじめのうちは、作業が原因ではないと言ってましたが、こちらがICレコーダーのことを出すと、途端に態度が変わりました。
ドライブレコーダー、ICレコーダーと自分の身を守り、損をしないためには常に証拠を揃えておくことが必要だと痛感した出来事でした。
雨漏りがする部屋を借りますか？
どんな不動産であっても、賃貸で貸せない部屋はない。
これが私の信条です。
部屋がなかなか埋まらない、満室なんて無理なんて声を聞きますが、それはニーズと賃貸の条件が合っていないからです。
例えばどんな山奥でも家賃を下げれば必ず決まります。
私が保有するシェアハウスで、雨漏りがする部屋があります。
１年前に発覚してから、いろいろ修理をしてきましたが、なかなか直りません。
原因が複数あり、判明しただけでも５つ位の要因があります。
いっぺんに直すと大変なので、１つずつ潰している状況です。
そんな中、この部屋を遊ばせておくのももったいないので、賃貸に出すことにしました。
もちろん事前に雨漏りをすることを通知します。
雨漏りするけど水道光熱費込みで２５０００円にしました。
２５０００円とは言え、雨漏りする部屋を借りる人なんているのだろうか？
と思いましたが１週間で決まりました。
もう少し家賃高くすれば良かったかも。。。とも思いましたが、欲張りはいけません。
確かに中野で２５０００円のシェアハウスなんてありません。
雨漏りするのは部屋の１部なので、工夫して生活すれば何とかなります。
このように、どうしても埋まらないのであれば何らかの工夫をしましょう。
家賃を下げたくなければ、入居者が望む付加価値をつけましょう。
例えば、ペット可能、外国人可能、Wifi無料、仕事斡旋します、外国人なら日本での生活をサポートします等です。
皆さんは一人の経営者なのです。なので、どんなサービスを提案しても誰からも怒られません。
ぜひ特色のある付加価値を生み出して下さい。そして、効果があったものはみんなに教えてあげて下さい。
情報を発信するものに情報は集まります。
友人がスルガの金利交渉に成功しました
およそ２年前に東海地方の物件をフルローンで３．５％３０年で購入した友人。
今でもCFが２８万円出ていて満足していたのですが、これで満足してはもったいないので、半年に１回は金利交渉を行うようにアドバイスしてきました。
当初は全く相手にされずに落ち込んでいましたが、スルガが弱っている今こそ狙い時と思いましたので、しつこく交渉してもらいました。
その結果、３．５％が２．７％になりました！
CFも月４万円プラスになります。
年間だと４８万円。３０年だと１５００万円くらい得したことになります。
これはとても大きいです。
月にCFが４万円良くなったことも大きいですが、他の銀行からみると、この人はスルガとの金利交渉に成功した人なんだと映ります。
ということは、交渉力、資産背景、保有物件の収益性、大家さんとしてのスキルをスルガから認められたということで、今後の展開が有利になります。
また、一度金利を引下げてもらえると、今後も定期的に下げてもらえる可能性が高まります。
スルガは金利を下げる人には下げますが、下げない人は絶対に下げてくれません。
今回は２．７％になりましたが、今後も継続的に交渉することによって最終的には１％台になるかと思われます。
かぼちゃの話ばかりがクローズアップされますが、地方の物件をスルガでフルローンで購入し、苦しんでいるサラリーマンはたくさんいるかと思います。
そのような方はまずは満室経営、家賃アップ、資産エビデンスの拡充を行い、そのうえで金利交渉を行えば金利が安くなる可能性が高まります。
ある方の言葉で保有耐性を高めるという言葉があります。
簡単に説明すると、不動産を運営する上での力をつけることです。
例えば家賃を上げるとか、物件の質を高める、空きスペースを駐輪場など有効活用するなどが上げられますが、金利を下げることはその中でも最も有効な方法ですので、積極的に挑戦して欲しいと思います。
スルガが弱っている今は、今まで金利を下げてもらえなかった方でもチャンスがありますよー！
投資用不動産の探し方
いろいろな方法があると思いますが、私はインターネットで探すことが多いです。
それこそ、楽待とかけんびやで探します。
普通に検索して、資料請求をしますが、メッセージでは
「謄本、レントロール、評価証明、図面等を送付下さい」とお願いします。
ここで、不動産会社の立場が分かります。
謄本等をすぐに送ってこないのは、単なる仲介業者です。
俗にいう元付業者でないと、指値などの各種交渉ができません。特に都内の物件は。
なので、そんな業者はここでバイバイします。
そして資料がそろってきます。
見比べてみると先ほどの仲介業者の物件がどうしても欲しいとします。
ただ、一般投資家はどこが元付か分かりません。
その場合方法が２つあります。
１つは知り合いの不動産業者にお願いして元付を教えてもらう方法です。
知合いなんていないっていう場合には、とりあえず現地に行きます。
現地に行くと、何となく元付がどこだか分かることが多いのです。
例えば、空室ありなんていう不動産業者の看板があれば、とりあえずそこに電話します。そうすると、管理会社が元付だったり、教えてくれたりすることもあります。
インターネットで出回っている物件は、このままでは買うに値しませんが、ここから頑張って交渉すれば十分購入に値する物件になります。
そのためには１工夫も２工夫も必要なのですが、そんなに難しくはありません。
上記は一例ですので、皆さんでもいろいろと試して下さい。
東京で家を買う方法
東京で家を購入すると当たり前ですがとても高いです。
３LDKのマンションを購入するとなると、城北地域で５０００万円、城西地域で６０００万円という金額になります。
フルローンで購入すると返済は１５～２０万円。
戸建てはもっと高いです。
世田谷区桜上水で１００㎡位の新築戸建を購入すると８０００万円位かかります。
フルローンで購入すれば２５万円位返済しなければなりません。
一般的なサラリーマンだと、ほとんどがローンの返済に消えてしまいますね。
そこで賃貸併用住宅という選択肢があります。
例えば私は３年前に１６０００万円で中野区に賃貸併用住宅を購入しました。
静岡銀行で３．３％３５年でフルローンを組み、月々の返済は約６５万円でした。
B1～１階は前のオーナーが住んでいて、２～３階は１ＤＫが６部屋という構成です。
２～３階の家賃が５７万円でしたので、Ｂ１と１階の両方を居住用として利用しても、月々の負担は８万円で済みます。
でも、Ｂ１Ｆと１Ｆはそれぞれ１３０㎡もあったので、そんなに必要ありません。
仮にＢ１Ｆをテナントとして賃貸に出せば、中野なので安くても２０万円で貸せます。
そうするとただで住んだ上に、プラス１２万円が入ってくる計算になります。
これってすごくないですか？
中野区に１３０㎡、そして車２台が駐車できる家に住めた上で、１２万円も入ってくるのです。
もしも１階を貸せば３０万円になりますので、キャッシュフローが４２万円になります。
住んでよし、貸してよしが賃貸併用住宅なのです。
私はこのような質の良い賃貸併用住宅の情報を仕入れて、サラリーマンに紹介していきたいと思っております。
