気合いで回収する

賃貸経営をしていると滞納者との付き合いは避けられません。

属性高い人が入居する様な物件であってもその時はやってきます。

ましてや、属性の低いシェア、アパートなんて持っていると滞納なんてしょっ中です。

人によっては期日通りに払ってくると、なんか悪いことした金じゃないのか？と聞いてしまうこともあります。

そんな滞納ですが、大事なのは諦めずに請求し続けることです。

諦めなければ、いつか幸運の女神が大家に微笑んでくれるのです。

最近、こんなことがありました。

滞納２ヶ月がある中国人留学生。

何とか毎月の家賃を払っていますが、滞納分がなかなか払えません。

財布や預金通帳もガサ入れしましたが、本当に無い模様です。

そんななか、彼から電話がありました。

ネズミが穴から入ってくるから、すぐに直して欲しいと。

今まではネズミと仲良く同居していたくせに、急に言い出すなんておかしいなと思ったので、なぜかと聞くと。簡単に本当のことを言いました。

彼女が中国から日本にやってくるので、部屋をきれいにしたいと。

そして、トイレも詰まっているので、直して欲しいと泣きついてきました。

まさに幸運の女神が中国からやってきたのです。

ここで積年の恨みを晴らすことにしました。

おいおい。家賃あれだけ滞納しておいてなに面白いこと言ってんだまずは延滞分払ってから唄うのが筋だろ？

でもお金が無いから払えない。

想定の範囲内です。

無い袖は振れないのが事実です。

そこで友達の家まで同行して、お金を借りる手伝いをしてあげることにしました。

まあ嫌な顔はされますが、そんなのは慣れっこです。

そんなこんなで、滞納分を全て回収することができました。

ここで大事なのは、繰り返しになりますが、諦めずに粘って、自分にチャンスがやって来たら必ずモノにする。ということです。

死んでも回収するという気合いが必要だというお話でした。

管理費０円の管理会社

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賃貸経営を健全に行うには、収入（家賃）を増やして、支出（経費）を減らすことが重要です。

収入を増やすには、空室を減らしたり、家賃を上げる工夫をします。

また、経費を減らすには、ランニングコストを減らすことが重要です。

そして、このランニングコストの結構大きな割合を占めるのが、不動産管理会社に支払う管理費だと思います。

通常は５％ですが、これを３％とか０％とかいう会社も最近では登場しつつあります。

この管理費０円という会社は初心者の方からすると、とても魅力的かもしれません。

でも、相手も商売ですから、０円でやっていけないことは明らかです。

確かに月々の管理費は安いのですが、その代わりリフォームが割高だったり、管理の質が悪いケースがあるのです。

私も様々な管理会社に依頼しているので、管理会社の質が良く分かります。

例えば、入居者からエアコンが古いから交換して欲しいという要望があったとします。

質の悪い管理会社は、入居者の話を聞き、さっそくリフォーム業者に見積もりを取り、それをオーナーに投げてきます。

入居者から要望があったので、換えたほうがいいですよと。

管理会社からすれば、エアコンを換えればリフォーム業者からキックバックが入りますし、面倒な入居者からもクレームが入らなくなります。将来、その入居者が住みかえで新しい部屋を探す時にお客さんになってくれるかもしれません。

でも、オーナーにとっては費用はかかるし、良いことはないですよね。

これが、きちんと５％を払っている良質な管理会社ですと、どうなるか。

入居者からエアコンを交換して欲しいと言われた管理会社は、「いえいえ、これはまだ十分に使えますし、他の部屋も満足して頂いています。こちらの部屋だけ換えるわけにはいかないのです」

こんな感じで、オーナーの味方になってくれます。

要はオーナーの代わりに管理会社が悪人になってくれるのです。

こうなると、賃貸経営はとても楽になります。余計なストレスがかかりません。

例えば家賃合計６０万円のマンションがあったとします。

５％管理費だと月に３万円、年間３６万円です。

でも、２～３件のお金がかかるクレームを握りつぶしてくれれば、元は取れます。

また、これはかなりおいしい話なのですが、地元老舗系の管理会社ですと、他の地主が持っている有料物件を、未公開の時点で紹介してくれたりします。

私はこの方法で市場よりも２０００万円以上安く購入できました。

こう考えると５％の管理費は安いものです。

皆さんはどうしても、視野が狭くなり、「森を見ずに、木を見る」状態になってしまいがちなのですが、ここは大局をみる重要性も心にとめて頂きたいと思います。

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スルガ銀行元本カットを希望の方へ

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とうとうスルガ銀行が元本カットをするようです。

詳しい資料は下記に載せます。

もちろん誰もが元本カットできるわけではないですし、もっていき方も非常に重要になってきます。

本来できるのに、やり方を間違えるとできなくなる可能性もあります。

当コミュニティでは、「スルガ元本カット」の情報を収集して、対策を練ることにしました。

もしも、スルガで割高な物件を買って苦しんでいる方は、当コミュニティへの加入をご検討下さい。

一人で悩んだり、考えたり、情報を集めるよりも、みんなでやった方が効率が良いですし、良い結果が得られるはずです。

ぜひ、こちらのLINE＠よりご連絡下さい。

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以下はスルガ銀行からの報道資料です。

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お知らせ

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シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットについて

2019年5月15日

　シェアハウス関連融資等の問題につきましては、多大なるご心配とご迷惑をおかけしておりますことを深くお詫び申しあげます。
　今般、関係各所との調整を経て、シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットについて、個別のご相談を承る準備が整いました。当社の不正行為により、ご迷惑をおかけしたお客さまについては、裁判所の民事調停または民間ADR 機関の和解あっせん等により中立公正な第三者のご判断を経て、元本一部カットにつき真摯に対応させていただきます。
　つきましては、当社のシェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資（自己居住部分が建物全体の面積の 50％を下回る住宅ローンを含みます。）をご利用のお客さまには、別途、当社より「元本一部カットに関するご案内」を送付させていただきます。元本一部カットに関するご相談を希望されるお客さまは、シェアハウス等顧客対応室までご連絡くださいますようお願い申しあげます。ご連絡をいただき次第、個別相談の日程調整をさせていただきます。

　また、今回の元本の一部カットの検討に際しては、お客さまから関連資料のご提供をいただく必要がございます。「元本一部カットに関するご案内」をお送りする際に、ご準備いただく資料の一覧を同封いたしますので、お手数をおかけいたしますが、個別相談の際にお持ちください。

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初心者向けの不動産書籍

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最近知り合った方から、「不動産投資初心者はどんな本で勉強すれば良いか？」という質問を受けました。

実は不動産投資本には罠が隠れているのです。

それは、不動産会社の社長とか、怪しげな投資コミュニティの代表とかが、権威付けのために出版しているケースが多いのです。

本はお金さえあれば自費出版できますから、自分でお金を出して、組織的に本を買わせたり自分で買ったりして、「投資部門Amazon週間１位！」という箔をつけて、自らのブランディングをするのです。

そんな本を読んでも、内容が無いばかりか、筆者のポジショントークによって変な物件を買わされてしまいかねません。

ですので、私も慎重に選んでみました。

ただ、本当に良い本かどうかを見分けるコツがあります。

それは「ダイアモンド社」、「講談社」などの一流どころから出版されている場合です。

このような出版社は一般的に自費出版をやっていないので、きちんと実績のある方の良書が多いです。そんな視点で探しても良いかもしれません。

それでは私が選んだ本をご紹介します。

世界一やさしい不動産投資の教科書1年生 再入門にも最適！ [ 浅井佐知子 ] 価格：1706円（税込、送料無料) (2019/5/15時点) 楽天で購入

不動産って今まで聞いたことない言葉がたくさん出てきます。

専門用語に慣れるだけでも一苦労です。

まあやっているうちに慣れるものですが、それでも効率的に専門用語を学んで、とにかく不動産投資の基礎知識を得たいという方にはお勧めです。

ある程度知識がある方には物足りなく感じるかもしれませんが、基礎を復習する、もしくは間違っていた知識が無いかを復習するなんて用途もありです。

続きましは。。。

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T．キヨサキ ] 価格：1728円（税込、送料無料) (2019/5/15時点) 楽天で購入

読んだことがある方もたくさんいると思いますが、もしも読んでいない方はぜひ読んで下さい。

不動産投資というか、投資に関するマインドセット、心構えについて書かれています。

この作者が成功したのは不動産が値上がり続けていた時期のハワイが舞台になっていますので、今の日本の状況にはそぐわずに違和感を感じる方もいるかもしれませんが、資産と負債の違い、ビジネスに対する考え方、お金を稼ぐためのマインドをもつ事など、押さえておくべきことがらがたくさんありますので、古い本ですが、今でも輝きは褪せていません。

つづいて。。。

私の財産告白 （実業之日本社文庫） [ 本多静六 ] 価格：514円（税込、送料無料) (2019/5/15時点) 楽天で購入

こちらは完全な古典になりますが、本多静六が書いた本です。

この方は戦前の話になるのですが、まだ山林がただ同然で売られていた頃に、山林を買い占めました。

その資金についてですが、彼は勤め人をしていた時に給料を「生活用・貯蓄用・投資用」と３つに分けて強制的に振り分け、その投資用の資金で次々購入していったのです。

やがて購入した山林は製鉄会社・電鉄会社などに高値で売却され彼は大富豪になりましたが、最終的には社会に寄付したという立派な方です。

ここではみんなが目をつけていないが、本当は価値のあるものに投資をするという視点を持つことの重要さを学ぶことができました。

現代の不動産投資にも通じるところがあるのではないでしょうか。

また、私は個人的に山林への投資に非常に興味があります。

日本の林業は衰退し、木はたくさんあるのに、海外から木材を輸入している状況です。

このままでは林業がますます衰退し、山林が荒れてしまいます。

日本の国土を守るため、不動産投資家として何とかしたいと思い、実は購入できる山を探しています。

そんなことで、非常に主観が入っていますが、お勧めの投資本を紹介させて頂きました。

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４０歳代サラリーマンは何歳まで働くのか

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投資コミュニティを主宰していると、様々な方とお話する機会があります。

普通のサラリーマンをしていると、話す相手としては同じ会社の人がほとんどになると思いますので、とても貴重な体験です。

それぞれ働いている業界のことや、考え方など自分とは全く違った視点を気がつくことができます。

ただ共通点はあります。

投資を考えて相談に来る方は、仕事内容には満足しているけど、仕事時間だったり、家族との関わりにはあまり満足していないということです。

簡単に言うと、仕事内容や報酬には割りと満足しているけど、労働時間が長すぎて自分の時間だったり、家族と一緒に過ごす時間が短くて、不満があるのです。

私は現在４１歳なのですが、父親の代までの人生は３ステージに分かれていました。

すなわち学習→就職→引退生活です。

この引退生活が５５歳とか６０歳とか割りと早く来たので、まあ２０歳から６０歳までは家庭・自分の時間を顧みずにがむしゃらに仕事に打ち込んで、６０歳以降は悠々自適に暮らす。そこまでは我慢我慢となっていたわけです。

勉強する、稼ぐ、自分の好きなことをする。

かなりフェーズごとにやることが明確になっていました。

ところが、高齢化社会、グローバルな競争激化、貧富の差拡大、様々な要因により、現在の年金制度が維持できなくなりました。

そうなると、６０歳定年が６５歳にのび、これからも更に伸びていくでしょう。

今４０歳の人は、おそらく８０歳・９０歳元気なうちは、働く必要があると私は考えています。

そうなると、何が起きるのか。

従来型の３ステージ人生だと、がむしゃらに働くだけで人生が終わってしまうのです。

今の日本には悠々自適の年金生活というステージが訪れないのです。

もちろん、これは確定的なことではありません。

しかし、政界情勢や日本の財政をみると、私はかなり高い確立でそうなると思います。

働くのが生きがい。働くのが私の人生。

そう考えている人は何もしなくてもいいです。私がサラリーマンをやっていた会社にもそういう人がたくさんいました。（その考えが嫌でやめたのですが）

でも、そんな人生いやだなーという方が投資をして、少しでも早めに会社生活を切り上げ、ワークライフバランスを改善したいという方が、私のところにくるのです。

話をもう１度戻しますが、いまサラリーマンの方がこのまま何もしないと、今の仕事生活が一生続きます。

それが嫌ならば、何らかの副収入を得て、副収入だけで暮らしていけるようになる必要があります。

副収入はいろいろありますが、サラリーマンでもできる投資としては

・アパートマンション経営

・太陽光発電所

この２つが最も有力であると考えていいます。

今４０歳ならまだ間に合います。

５０歳でも間に合います。現に５０歳代の会員さんもたくさんいらっしゃいます。

嫌なことから目を背けても、状況は良くなりません。

真剣に自分の将来と向き合い、やらなくてはいけないことをやっていきましょう。

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６月２日(日)にイベントをやります

所有しているアパートの窓枠の木部が汚かったので塗ろうと思います。
築古物件をお持ちの方はちょっとしたDIYを自分でできると経費削減にもなりますね。

DIYは自分でやろうとしても、なかなかできないので、経験者に教えてもらえる良い機会です。

6月2日(日)
10時川口駅集合。車で移動。

10時から13時までワークショップ
近くのお店でランチ
14時〜 17時まで
たかまんとリブフリー代表石澤
プチセミナー。

聴きたい内容ありましたら事前に言っていただければ準備いたします。

そのあと懇親会。

現在は6人まで参加可能。
車が増えたらまた人数増やします。

参加費
一般参加費           5000円
リブフリー会員    2000円

ワークショップ又はセミナーのみ
一般参加   3000円
会員           1000円

ランチ代と懇親会は実費負担になります。

ご参加お待ちしております。
参加希望の方はLINE @にご連絡ください。

静岡銀行との金利交渉は可能か

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結論からすると可能性は低い。

成功したという噂はきくのですが、知り合いの知り合いといった感じで、実際に成功した人に直接会ったことはありません。

でも金利が高いので、何とかしたいと考えている方は多いのではないでしょうか。

また、静岡銀行は態度がでかいです。

一昨年、静岡銀行から地元信金に借換をしたのですが、その時の担当当社の態度は今も覚えています。

対面テーブルに座っていたのですが、今にもテーブルに足を乗せてしまうのではないかというくらいふんぞり返った態度でした。

また、私が引越しをした際にも、謄本の住所を全て変更しろと、こんなことまで言ってきました。

Twitterにも書きましたが、ここはスルガ銀行と同様に長いお付き合いができる銀行ではありません。

こちらの都合で利用して、なるべく早いうちに手を切りましょう。

では、どうやって手を切るのか。

これは借換が一番可能性が高いです。

例えば、首都圏に住んでいて物件も近くにあるのでしたら、地元の信金もしくは地銀に借換打診をしてはどうでしょうか。

いきなり信金に飛び込むのに抵抗がある方もいらっしゃると思いますが、皆さんの背中を押すような情報があります。

「信金は皆さんが来てくれるのを待っていますよ」

さんざんここでも申し上げてきましたが、新規融資が締まっています。

だからといって、銀行はお金を貸さないと利益を出せません。

また、融資先としては収益不動産がメインになっています。

ここで、不動産融資ができなかったので、赤字になりました。

では銀行側も済まないのです。

ドラマの通り、特に銀行の出世競争は厳しいので、支店長はなんとしても目標を達成しようとします。

となるとどうするか？

「じゃあ借換を積極的にしよう」となる可能性が高いですし、目鼻の利く銀行・支店は取り組みを増やしています。

これは巷にはまだ流れていない情報ですので、このブログを見た人はラッキーです。

ぜひ素早く行動して下さい。

そして、その行動をみんなで情報共有しましょう。

もちろん私からも銀行や支店情報を出します。

ちょっくら借換に動いてみようか！という方は、ぜひこちらのLINE＠にご登録下さい。

不動産投資は行動量が成果に結びつきます。

考える前に動きましょう！

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