火災保険の掛け方
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アパートやマンションを購入する時に、当然ながら物件を一生懸命探して検討すると思います。
でも購入時に加入する保険については、知り合いの代理店任せという方が多いのではないでしょうか。
私もその１人でした。
それが証拠に、加入した損保も内容もバラバラです。
なぜかというと、「火災保険に関しては誰も教えてくれない」からです。
でも、今回の火災保険請求を通じて、「火災保険は本当に重要」であることがよーく分かりました。
不動産大家で私よりも知識や経験がある人は山ほどいますが、火災保険ならそんなにいない気がします。
本日はワンポイントではありますが、加入時のアドバイスをしたいと思います。
一言でいいます。
「アマウント（保険契約の保険金額）を高くしすぎない、そしてなるべく手厚いプランにする」
これだけです。
まずアマウントとは、簡単に言いますと、建物が火災で焼けた時にもらえる保険料をいくらに設定するかです。
意外かもしれませんが、ここはある程度の幅を持たせることができるのです。
３５００万円の価値がある家があるとします。
この保険料を２０００万円～５０００万円の間で設定できるイメージです。
高い金額に設定したいところですが、そうなると支払保険料が高額になります。
ここで重要な視点が「家事で家が焼けることは滅多に無い（２００年に１回）」ということです。
不動産投資における保険請求とは、ほとんどが火災以外の事象になります。（風災・水災など）
であれば、家の価値分出ることはありませんので、アマウントは極力少なくするべきです。
また、保険内容も手厚くすると説明しました。
様々な事故がありますが、多くの種類で出る保険に加入しますと、アマウントを高くするのと同様に支払保険料が増えます。
でも、ここをケチってしまいますと、もっと保険金がもらえるはずがもらえなかったり、減額されてしまいます。
例えば大家さんがアパートの掃除をしていたら、モップが窓ガラスに当たり割れてしまった。
こんなケースでも手厚いプランに入っていれば、保険金が支給される可能性があるのです。
支払保険料の差額は数万円・数十万円になりますので安くはないですが、はっきりいって１回の保険請求で賄えてしまうケースが多いです。
ここは一番手厚いプランに入りましょう。
と、本当にざっくりと説明してきましたが、１０月１０日のセミナーではこのあたりも懇切丁寧に説明します。
これは参加して絶対に損が無いセミナーです。
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出口を考えた投資とは
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宅建業者番号（１）とか（２）の収益不動産専門の営業がしきりに出口戦略という言葉を口にします。
たいがいは１０年後に利回り１０％で転売という内容ですが、私はそれについてハナから懐疑的でした。
私の戦略として、出口は建物がダメになるまで保有です。
売却というのは考えていませんでした。
修繕をしながら使い続け、ローンが終了するまで保有し、ローンが終わったら取り壊して土地を担保に建替。こんなことを考えていました。
ただ、最近はKさんの薫陶を受けて、考えが変わりつつあります。
１０年後を目処に購入価格で売れるのであれば、売却を全体に購入しよう。と
ただ、１０年後に利回り１０％で売るとか、そのような話ではありません。
１０％で売るということはアパートローンを組むような投資家に売るということです。
アパートローンが銀行や金融庁の意向にどれだけ振り回されるかは、みなさんも身をもって体験していると思います。
そうです。１０年後に利回り１０％で売るということは、所詮絵に描いた餅でしかないのです。
ではどうすれば良いか。
アパートローンよりも格段に安定している住宅ローンで購入する層（＝実需）を狙うのです。
簡単に言えば、建売屋に売るのです。
実需層を狙うことで、もう１つメリットがあります。
それは投資家層よりも格段に層が厚いことです。
感覚ですが、投資家が１とすると、実需層は１００はいるのではないでしょうか。
つまり、層が厚ければ、それだけ売りやすいということです。
最近私が購入した実例を多少ぼかして説明します。
この物件は関東某所のアパートで、
金額１１００万円 利回り１４％で購入しました。
毎月１３万円ほどの家賃が入ってきます。
でも、ここの実需向け土地値を調べると１２００万円ほどであることが判明しました。
ではなぜ、土地値以下で売りに出ていたのでしょうか？
それは解体費用が１００万円ほどかかるからです。
また、解体するには追い出し費用（言葉が悪いですが。。。）がかかりますので、それが５０万円ほど。
このような理由から土地値以下で売られているアパートが結構あるのです。
私たちは建売業者ではないので、ゆっくりとこのような物件から家賃を受け取りながら、徐々に追い出しをして解体の準備にとりかかり、１０年を目処で解体→売却を行う。
このプロセスを踏めば、これほど安定して安全な取引はないと思っています。
ただこの物件選定はとても高度な知識と経験が必要です。
私レベルではとても探せないのも事実です。
良く土地値として路線価とか公示価格とかを言う方がいます。それも正解ではありますが、ここで言う土地値とは業者間で認識されている価格になりますので、一般投資家には知りえない情報です。
そこは注意して下さいね。（田舎の土地は路線価を大幅に下回ることが一般的なんです。。。）
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世田谷豪徳寺へ
週末は不動産のセミナーが入ったり、会員さんと面談したりすることもありますが、何もなければ家族と過ごしたり、サーフィンに行ったりします。
画家が大きな絵を描く時には、筆を動かすだけではなく、時には全体を見渡して、作品全体のバランスを考えたりすると思います。
それに近いイメージなのですが、仕事を休んで他のことをすると、今やっている事を俯瞰しながら、目標に向かえているか、やるべきことをやっているかを再確認することができるのです。
不動産投資で成功したい場合、ガムシャラに動いてみることも大事ですが、時には立ち止まって考えることも大事です。
ということで、本日は家の近くにある豪徳寺に行ってきました。
子供を連れてサイクリングですね
とても良い天気でした
招き猫で有名な寺です
すごい数です。
招き猫がたくさん奉納されている場所があるのですが、すごい力を感じました。
お土産に小さい招き猫を買って帰りました。
皆さんや私たちに良いことがありますやうに。
山梨のワイナリーへ行きました
本日は休みなのに雨の予報だったので、どこに遊びに行こうか迷ったのですが、山梨のワイナリーに行きました。
山梨のワイナリーまでは車で行きます。
こんな時は妻が運転してくれるので、私は心ゆくまで試飲ができます。
試飲に関しても有料だったり、無料だったりするのですが、お気に入りはメルシャンのワイナリーです。
ここは有料ですが、ワインもおつまみもおいしいです。
チーズフォンデュをツマミに白ワインを頂きました。
また広場の中にテーブルがありますので、子供達が遊んでいる姿を見ながら一杯やることができます。
この日は雨予報でしたが、結局は降らずに良かったです。
末っ子もぶどうに興味津々です。
ここ以外にもワイナリーはたくさんありますので、寄っては試飲して購入するの繰り返しです。
場所によってはブドウジュースがあったりして、そんな時は子供も大喜びです。
帰りには今が旬のブドウも買って帰りました。
ひと皿300円です。
ちなみに同じものがスーパーで1200円で売られていました。
しばらくは自宅でワインを楽しめそうです🍷
信金と良いつきあいをする方法
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不動産投資に対する融資が厳しくなっていますが、そんな時に地域密着ということで話を聞いてくれるのが信用金庫です。
ただ、信用金庫に行って、担当者ともノリノリで話をしたものの、結局は融資を断られるというのはよく聞く話です。
どうしてうまくいかないのか？
それは、いきなり金融機関を訪問して数千万円の融資をお願いするからです。
サラリーマン投資家は１棟目にスルガやオリックスを使って、１億前後の物件を購入することが多いと思います。
この感覚を信用金庫に持ち込むから失敗するのです。
本来の金融機関は、小額の取引からはじまって、だんだんと大きな取引に移行するものです。
いきなり信用金庫を訪問して、４０００万円貸してください！と言ってもそれは無理な話です。
ではどうするか？
まずは普通預金を作りましょう。
そして定期を少し入れて、後は積立を行います。
この積立というのが、とても重要な意味を持ちます。
毎月貯蓄額が増えていくというのは、信用金庫からしてとても良い状況なのです。
そして半年後位に、リフォームローンでもマイカーローンでも良いので１００万円位の融資を保証協会付けで組みましょう。
これは保証協会の審査が入りますので、絶対とは言えないのですが、もしも通れば晴れて融資取引のスタートです。
ここからは積立の実績と融資の返済実績という２つの実績を積むことができます。
ここまでくれば、本命のアパート融資までだいぶ近づきました。
盆暮れにはボーナスの一部を定期に入れたりして担当者との付き合いも深まってきたでしょう。
お歳暮・お中元の時期にはタオルや石鹸を持ってきてくれるでしょう。
このような段階でアパートに関する融資を打診しましょう。
ここまで外堀を埋められてしまうと、少なくても信用金庫の支店レベルではGOサインが出ます。
後は、ほぼほぼ例外なく本店決済となりますので、そこでどんな結論が出るのか、待つしかありません。
でも、一度本店に出してしまえば、それがダメでも、次は断りにくくなったりします。
信用金庫の攻略には、徐々に外堀を埋めていくことが重要とおぼえておきましょう。
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不動産投資で失敗しないコツ
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私は今まで１０棟ほど不動産を購入してきました。
物件としてはどちらかと難易度が高い物件が多く、
再建築不可
築古RC
地下室
賃貸併用住宅オーナーズルームの活用
などの問題と向き合い、何とかクリアできてきました。
不動産に関しては相当な運をもっているとは自負していますが、それでも１０棟全てがそこそこ上手くいくというのは、すごい確率です。
ですので、なぜそこそこ上手くいっているのか、他の人の実例もふまえて考えてみました。
それはたった１つの理由です。
「自分の近くに物件があった」
これです。
あまりうまくいっていない人は、結構遠方に購入している人が多いです。
まず遠方ですと、購入価格の相場感が分からないので高値で購入してしまいます。
地方都市のやばいエリアなのに、物件が修繕済みであったりすると、建物写真だけ見て決めてしまいます。
となると、まず入口で大失敗してしまうのです。
また、経営のフェーズになっても遠方ですと管理会社とのコミュニケーションが取れず、入居付けに苦労します。
また、リフォーム業者ともコミュニケーションが取れずに、見積もりでぼったくりにあったり、手抜き工事にあいます。
ということで、不動産投資において物件が遠方にあるということはメリットは１つもありません。
国内でも厳しいのですから、海外不動産投資なんていうのは狂気の沙汰としか思えません。
物件が近くにあれば、入居が決まらなくても大家自身が不動産屋を巡る事も可能です。
それも足繁く、１週間に１回も回れば顔をおぼえてもらえますので、後々有利です。
そしてリフォーム会社も１社良いところを見つければ、その会社に複数物件任せることも可能です。何回か発注していけばぼられることも無くなりますし、本当に困った時にすぐ駆けつけてもらうことも可能です。
ということで、不動産投資に失敗しないためには自分が住む地域の近所、もしくは車でいけるあたりまでにした方が良いという事です。
ただ、例外がありまして、本当に信頼できる管理会社に任せている場合にはこの限りではありません。
その様な管理会社は、自分の分身のように動いてくれます。利益相反もないので、あがってきた見積もりをそのまま発注できますし、そこに任せておいて部屋が決まらないのは部屋が悪いか家賃設定が悪いか、いずれにせよ自分が悪いと問題を切り分けることができます。
ですから、LFで地方にお住まいの会員さんも神奈川・東京の物件でしたら安心してお勧めできる物件があることを申し添えたいと思います。
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昔の会社の先輩と
波乗りに行ってきました。
前にいた会社の尊敬する先輩です。
嫌な上司はいましたが、尊敬できる人もたくさんいました。
そんな会社なので、退職するときはずいぶん悩みました。
悩みましたが最後に背中を押したのは、人生は一度しかないという思いでした。
家族や会社に気を使って、自分を押し殺して他者のために生きることも立派な人生だと思いますが、私は悔いがないようにやりたいことはやろうと考えました。
最後までクリアにならない問題もありましたが、それは退職後に向き合って解決しようと、まずは行動することを選びました。
結果は大満足です。
一日中好きなことができます。
好きな仕事をして、尊敬できる皆さんに会って、家族との時間を大事にする。
独立してもうすぐ一年ですが、いつ何かあっても後悔しないくらいに充実した日々です。
実は今日は誕生日なのですが、このような素晴らしい誕生日を迎えることができたのも、本当に皆さんのおかげだと感謝しております。
今はこの感謝の気持ちを伝えるためにも、投資の分野で少しでも皆さんのお役に立ちたいと。こう考えていますので、どうぞよろしくお願いいたします！
