住宅を購入する際には、まずハザードマップをみましょう
このごろ家探しの手伝いをすることが増えました。
自宅も３回購入していますので、購入者視線でも不動産屋視線でも両方で見ることができるのが強みです。
住宅選びはとても奥が深くて、まずはマンションか戸建か？
新築か中古か？からはじまり、間取り、内装等々凝りだすとキリが無くなります。
住宅を3回購入した者からのアドバイスを送るとすると、まずは
「ハザードマップ」を確認しましょう。
ここで２M以上浸水となっている物件は×です。
東京城東・城北エリアはもちろんのこと、城西エリアでも全く油断できません。
近年の雨の降り方は、今までの経験が役に立たないと言っても過言ではなく、実際に自宅が浸水してしまうと命の危険があるばかりか、後始末に膨大な手間と体力が必要です。
また、コロナ禍の中、自宅が危険な地域にあったために避難所で密集というのも避けたいところです。
ということで、自宅を選ぶときは、極力ハザードマップで浸水が無いところを優先順位高めにして頂き、
もしも既に３M以上浸水する場所に購入してしまった人は、まだ売れるうちに売って、さらに高台に引っ越すのも一考です。
収益物件の仲介をしてきました
先日、神奈川県エリアの収益物件を仲介してきました。
6部屋のアパートなのですが、駅から遠いものの、周囲には大工場だらけで入居付けには自信ありです。
工場が多すぎてアパートが足りないような印象です。
買主は高校の時からの友人です。
まさかこんなことになるとは(笑)当時は考え及びませんでしたが、これからも管理を通じて付き合えるので、こんなにうれしいことはありません。
売主も業者さんで、とても気さくに様々なことを丁寧に説明して頂きました。
１部屋空室なので、まずは満室にしてキャッシュを貯めて頂き、次の物件も早めに購入して頂こうと考えております。
買主が儲かる物件を仲介し、儲かったお金でまたリピートして頂く。
そして儲かったら寄付等で社会に還元する。
これがわが社のモットーです。
既存不適格は消防法にも注意
建ぺい・容積オーバー 既存不適格により再建築した際に同規模の建物は建築できません。
マイソクにこのような記述があったりすると、某ノンバンクで融資を引くしかないので、皆さんご存じかと思います。
でも既存不適格は建築基準法だけではありません。
恐ろしいのは消防法です。
地域にもよりますが木造で500㎡を超えてくると、自火報と呼ばれる設備を設置する必要があるのですが、古い木造なんかはついていないことがあります。
なんかの拍子で消防署が査察にはいると、自火報の設置指導が出ます。
それで慌てて見積もりを取ると、工事費300万円なんて言われて青くなってしまうわけです。
消防法に違反があっても、不動産屋や銀行は、消防法に関する知識が無いため、おそらく問題にならずに融資が通ってしまいます。
それで慌てることになると思いますが、もしもそのような物件をお持ちでしたら、一度重要事項説明書を確認してください。
そこで消防法に違反している旨がうたわれていなければ、不動産屋に言って責任を取ってもらいましょう。
あなただけが負担を強いられる理由はありません。
ちなみに私もこのような物件を購入してしまい、後から不動産屋に自火報の設置費用全額（約250万円）を払ってもらったことがあります。
何でも泣き寝入りはするもんではないよというお話でした。
今日だけでブログ３回も更新しています。
そう、実は暇なんです(笑)
今日からまさかのレインズ１週間休みのため、仕事が半減しています。
でも来週も決済やら、重説・契約書の作成を控えていますので、着実にその準備をしていきたいと思います。
HP更新しました
ちょっとした宣伝になりますが、自分が趣味で作成したHPのトップを更新しましたので、良かったら見て下さい。
このサーバーは無料でHPを作成することができます。
文も写真も自由に載せることができます。
私は特にITスキルが高いわけでもないですが、一応作成できました。
何が言いたいかというと、これは提案なのですが、現在空室がたくさんあって困っている大家さんは自分の物件HPを作成したらどうでしょうか？
地域名・賃貸で検索して出てくるように対策して、ショールーム風に写真を載せればかなり強い広告になります。
以前に東海地方で半分以上が空室の大家さんが、この手法で満室にしたことがあります。
また、客付する不動産屋からしてもこのようなHPがあると案内や写真の取得などで大変助かると聞いたことがあります。
これからお盆休みに突入する人も多いかと思いますが、時間を作ってHP作成に取り組んではどうでしょうか？
片手間で不動産投資は成功しない
1万時間の法則というのが過去に流行りました。
何でも1万時間かけて取り組めば一人前になれるということです。
1万時間というのは途方もない時間でして、毎日8時間割いたとしても３．５年かかる計算です。
ちなみに難関資格と言われている司法書士は3000時間の勉強時間と言われていますので、1万時間というのはそこそこ納得のいく数字です。
新入社員も入社して右も左も分からない状態から、1年で自分の仕事を覚えて、2年で自分の部署の仕事を覚えて、3年もすれば会社全体が朧げに見えてくるイメージですね。
私が不動産投資に取組んだのは2011年からです、サラリーマンをやりながら7年。
1日1.5時間として、3832時間。こんなものです。到底プロとは言えません。
その後2018年に独立して、そこから毎日10時間は仕事として取り組んできました。
2年間として7300時間。
合計して1万1132時間。辛うじてクリアです。
師匠のKさんは25年は取り組んでいますから、9万1250時間。差は歴然ですね。
この差を埋めたいと努力していますが、私が努力しても努力しても、背中は全く見えてきません。でもこの追いつくという姿勢・プロセスを重視したいと思っています。
それで本題に戻りますが、所詮サラリーマンがいくら努力しても、プロには到底及ばないという事実を伝えたいのです。
もちろん、私のように見えない背中を追う必要はあります。努力をやめたらそこでおしまいです。
でも大事なのは、物件探し、購入、管理全般。これをプロの意見を取り入れて決めていくことが極めて重要であるということです。
1000時間程度の経験値しか持っていない方が、9万時間経験がある方の提案を到底理解できるとは思えません。
サラリーマンに置き換えて考えてもらったら分かるかと思います。
新入社員は入社して1年位はOJT担当がついて、手取り足取り教えてもらいますよね？
それと同じなんです。
新入社員が毎日8時間働くとして、2000時間くらい1年間で働くでしょうか。この2000時間まではOJT期間という認識を持って頂きたく、ましてや数千万円の高額な買い物になりますから、ひよっこの新入社員レベルの投資家が自分で判断して購入することはとても危険で恐ろしいことなんだという認識を改めて持ってほしいのです。
物件を売却しました
大阪に保有していた物件を先日売却しました。
大阪でいうテラスハウスという形態で、２戸あるのですが屋根が一緒という物件です。
１戸は５年前に２１０万円、もう１戸は昨年に１３０万円で購入しました。
これを７８０万円で売却しました。
どちらも入居者がいて、利回り１５％程度だったのですぐに売れました。
当初に投下した資本は、すでに家賃で回収していますので、７８０万円は丸々利益になります。
テラスハウスというのは、屋根がくっついているため、単独で取壊しや建替えができず、片方だけ売却する場合には割安になります。
つまり、テラスハウスの片方を安ーく買って、そのまま保有し、もう１部屋を入手すれば、それだけで利益が狙えるのです。
これも権利調整の一種で初心者向けではありますが、手堅い手法です。
また、テラスハウスはたいがい、複数棟が集まってエリアを構成しています。
この中の人間関係は濃密なことが多く、当初は訳の分からない者が購入したという目で見られますが、中に飛び込み信頼関係を構築することができれば、とてもおいしいおもいをすることができます。
つまり、このテラスの２戸目はそんな人間関係の中から売買が決まり、うんと安くてもいいから買ってほしいと、私の携帯に電話が入ったのです。
エンドの方を安く買いたたくのはあまり好きではないのですが、質の悪い業者にもっと安く買われてしまう可能性があります（大阪は魑魅魍魎がウヨウヨです）ので、そこはウィンウィンと考えます。
ということで、キラキラしたHPを持っている業者から不動産を買っても本当に儲からないというのは皆さんご存じだとは思いますが、本当に儲かる話というのはやはり自分の足で稼ぎ、時にはリスクを取ることが大事なのだと覚えておいてください。
