土地は縮んだり伸びたりする！？
タイトルは冗談ではなく、本当に起こりえます。
登記簿上では100㎡ある土地が、実際に測量してみると90㎡だったりします。
昔は測量に「縄」を使っていて、これが温度や湿気によって伸びたり縮んだりすることが原因です。
なので、実際に測量をして、登記簿より
面積が増えること→縄伸び
面積が減ること→縄縮み
といいます。
ですから確定測量をしていない収益物件を購入することは、注意が必要なんですね。
（収益物件を購入する場面では多々あります）
例えば、私が悪徳業者だったら、縄縮みが確実な物件（売主も宅建業者も知っている）を
安く購入して、転売したりすれば簡単に利益を上げることができます。
ですので、購入した物件が
１．確定測量しているのか？
２．登記簿の面積とどう違うのか？
を確認する必要があります。
逆に縄伸びしそうな物件を購入し、買った時よりも価値が上がるケースもあります。
これを知っていて購入すればプロです。
また、縄伸び・縮みとは違いますが、買ってから面積が減ることがあります。
例えば物件が42条2項道路に接する時は、セットバックが注意です。
これにより、有効面積が減ってしまい、縄縮みのようなことが起きます。
42条2項道路も要注意です。
私が今手掛けている物件は、2項道路なのですが「不完全な2項道路」で、４Mありません。
しかも中心線も定まっておらず、東京都N区の場合は区役所が狭隘協議をするのではなく
民間がその負担において行う必要があるそうです。
そうなると、費用がかかり、土地面積も減るという踏んだり蹴ったりの状況が起きるわけですね。
不動産は本当にいくら勉強しても足らず、なかなか上達せずに、そのあたりがサーフィンと似ています。
なかなか上手くならずに、奥が深いのでやめられないのでしょうね。
土地はこれで勉強して下さい
不動産投資をしていると、日常生活では使わない言葉や単語が出てきます。
単語を知っていても、実務的なことを知らないと結局どう判断すれば良いかが全く分かりません。
でも不動産屋をやっていないと実務的なことは身に付きません。
そこで読書です。
ケーススタディがたくさん出てきます。
例えば「市場より安い土地を買って喜んでいた人が、いざ家を建てようとしたら、建築ができない土地と分かって愕然とした話」や「他人地に水道の私設管が取っている中古戸建を購入するとどんなトラブルが待っているのか」などなど。
本当に勉強になります。
宅建士の勉強で知識的なことを身につけ、このような本で実務的なことを身に着ける。
これの繰り返しですね。
知らなかったでは済まされない話
つい10年ほど前に、住宅用火災報知器の設置が義務となりました。
でも罰則規定はありません。
それでつけなくても大丈夫と思っている方も多いかと思います。
が、、、ちょっと待って下さい。
もしも、設置しなくて火事が起き、人が亡くなった場合には、大家は刑事罰を受ける可能性があるのです。
刑事罰は恐ろしいです。
私は人事部にいたので良く分かるのですが、会社の就業規則を熟読したことありますか？
●●の場合、懲戒解雇とする。
という項目があって、
「刑事罰を受けた場合 とか、 刑事罰に問われてその処分を受けた場合」
と大抵の会社には書いてあります。
つまり、大家さんが自分の物件に火災報知器を設置しないで、火事が起きて人が亡くなった場合、
刑法で起訴され、執行猶予がつかない可能性があるばかりか、仕事も失い、そして民事責任で損害賠償請求されることもありえるのです。
私は防災会社の人事部にいたので、上記の恐ろしさを良く知っていますが、一般の方は知らないでしょう。まず。
でも知らないでは済まないのが恐ろしいところなのです。
なので、自分の物件に火災報知器がついていたか、今一度調べて頂き、もしもついていなければ、ぜひご連絡下さい。
当社で全国対応で設置することができます。
また、物件が近場であれば、自分で簡単に設置もできます。
機器はこちらになります。
煙式と炎式がありますが、煙式の方が火災の初期に発見できますので、おすすめです。
炎式は誤作動が少ないのですが、感知した時には、命は助かりますが、物件は助からない（全焼）してしまう場合が多いです(笑)。
煙式は誤作動が多いのですが、やはり火災の初期で見つけることができますので、こちらを設置するべきです。
また、どこにいくつ設置するかは、市区町村の条例で微妙に違います。
「●●市 火災報知器」で検索すると、出てきます。
また、地元の消防署に電話すれば、とても丁寧に教えてくれます。
知らないとちょっと怖い話でした。
ハザードマップは確認していますか
自己居住用はもちろんですが、収益物件でもハザードマップを確認することは、もはや必須になっています。
というのは、某銀行がハザードマップで2メーター以上浸水する物件には融資を出さなくなっているからです。
他の銀行が追随する可能性は大いにあります。
もしも融資が出ないエリアになってしまったらどうなるか？
融資が出なくなったらどうなるか？
それは、誰も買わなく、買えなくなりますので、大幅な物件価格の下落が待っています。
ハザードマップでヤバイ地域には建築確認が取れなくて、再建築不可になってしまう可能性もあるようです。先日の日経新聞に記事が載っていました。
これから台風のシーズンが来ますが、災害に対しても十分に検討した上で購入する必要があります。
江戸川区とか城東エリアに利回りの高い物件が多いのは、洪水リスクが高いからです。
災害は忘れた頃にやってくる
そして、根拠の無い
自分は大丈夫！
こんな考えは捨てるべきです。
不動産屋はピンキリ
収益物件の決済を５件ほど同時進行していまして、直近の７月末と８月上旬の重説・契約書をやり取りしています。
が、今回の２件は、相手の不動産屋が外れでした。
私は買い仲介で、重説・契約書は売り仲介が作成するんですが、誤字脱字・調査不足が甚だしいのです。
住所が間違えていたり、建ぺい率が違っていたり、恐ろしいミスが連発です💦
「代表取締り約」なんて、どうやったらこんな変換ができるのでしょうか。
結局、任せるのは恐ろしいので、私が作ることになっています。
が、私はあくまでも買い仲介です。
買主さんのためなら、売主や売り仲介を泣かせても何とも思わないし、むしろ、そうしたいと思っています。
重説・契約書は買主にとって、あまり細かくない方があとあと何かあった時に有利になるのです。
例えばLPガス。
「買主は売主の地位を継承する・・・」という文言が入っていれば、LPガス業者を自由に変更することはできないのですが、もちろんこんな文言も入れません。
重説・売買契約書は標準書式を使うことがほとんどですので、特約事項をいかに作るかが腕の見せどころになります。
ということで、この４連休は書類作成と、ご紹介物件を探す仕事に費やすことになりそうです。
でも、それだけだと家族の不満が爆発しますので、近くの住宅展示場でやっている「風鈴づくり体験」に気晴らしにいってきたいと思います。
住宅展示場は家族で遊びにいくスポットとして、かなりお勧めですよ！
電気代を少しでも安くする
新電力の参入によって、雨後の筍の様に各社が一般家庭向けに参入してきましたが、日経新聞に気になる記事がありました。
新電力のプランにもいろいろありまして、大きく２つに分けると
・単価固定型
・市場連動型
の２つに分けることができます。
あまり聞きなれないかもしれませんが、市場連動型というのは電力市場という株式市場のようなものがあって、そこの価格に連動するものです。
つまり、電気の需要が増えれば上がるし、減れば下がるのです。
そして、コロナ禍によって電力市場がかなり下がっていて、数年は低い予測がされていますので、今一番電気代が安くなるのはこの記事にあるような「市場連動型」の電気なのです。
原油先物も３月の一時期「マイナス」というあり得ないことが起きました。
さすがにJEPXがマイナスになることは考えにくいのですが、ニチガス電気とかソフトバンク電気に比べるとかなりお安くなります。
テレワークによって自宅電気代も上がっているし、保有するアパートの電気代もバカにならないという方は、ぜひ市場連動型の電力切替を検討してみて下さい。
電気に関してもしっかり勉強して、少しでもお得な方法を選ぶことが重要です。
ちなみにこちらが最も安いと思われるプランです。
毎月の電気検針票があればシミュレーションすることができます。
大家さんはチームリーダー
昨日の続きになりますが、大家さんをチームリーダ、管理会社・リフォーム屋・清掃業者等々は部下と例えることができます。
ですので、管理会社が空室を決めてくれないと嘆く方は多いですが、部下が成果を上げるために自分は何をしているのか？何をしなくてはいけないのか？そのあたりは自問自答してほしいです。
大家さんは行ってみれば中間管理職です。
入居者は上司で、管理会社等は部下です。
そんなマネジメント業はサラリーマンの皆さんにはお手の物だと思います。
ちょっとした心の切替ができれば、様々なことが上手くいくようになります。
