信金で実績を作る方法
正月休みなので、実家で仕事をしています。
いつも読んでくれている方に良いことを教えます。
ここを読んでくれている方は、いわゆる高属性で、既に不動産投資を始めている方が多いです。
借りている銀行で圧倒的に多いのがスルガ銀行・オリックス銀行・静岡銀行などのいわゆるＳＯＳ系です。
これらの銀行で拡大してきたものの、次の拡大の一手が見出せていない方がほとんどです。
ただ、信金に不動産物件を持ち込んでも「実績が無いので貸せません」という言葉が返ってくることがほとんどです。
「だって、購入できなければ返済実績が作れないじゃん」
その通りです。
でも、実績を作る方法があるのです。
１つの方法として「保証協会」付きの融資を組むことです。
信金はざっくり説明すると、
１．保証協会付き融資
２．プロパー融資
に分けることができます。（分かりやすいようにざっくり説明しています）
２．プロパー融資はハードルが高く、なかなか実績がないと融資してくれません。
しかし、１．保証協会付き融資であれば比較的貸してくれます。
なぜかというと、万が一貸し倒れとなった時に保証協会が返済を保証してくれるので、信金としてもハードルが低いのです。
なので、まずは保証協会付きの融資を受けましょう。
具体的には「数百万円のリフォーム」がお勧めです。
「１５０万円のリフォーム費用を保証協会付きで検討しているのですが・・・」
こんなフレーズを信金の職員に伝えて下さい。
「不動産融資をプロパーで」とは明らかに表情が違うはずです。
このローンを組んで１年位返済実績を積めば、依然とは比べ物にならないくらいプロパーローンのハードルが下がっているはずです。
時間は多少かかりますが、信用は一朝一夕では築くことができないことをご理解頂ければと思います。
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３月までにスルガ銀行の金利交渉をしましょう
スルガ銀行で高い金利を払っている方は年明けにやって頂きたい事があります。
それは金利引下げ交渉です。
なぜこの時期にやる必要があるか？
それは決算期だからです。
スルガ銀行は３月が決算期ですが、決算期に向けて数字を少しでも良くしたいのです。
数字を良くする為には、
１．融資残高を増やす
２．既存顧客の離脱を防ぐ
です。
特にスルガ銀行はあれだけ世間に叩かれていますので、預金の流出がエライことになっています。
これに加えて、処分により事実上新規の融資ができなくなっていますので、今できるのは「２．既存顧客の離脱を防ぐ」ことしかないのです。
察しの良い皆さんはもうお分かりだと思いますが、このような状況ですと他銀行への借換をチラつかせれば、こちらのペースで金利交渉がしやすいのです。
いくら高い金利を取ろうとしても、肝心のお客さんがいなくなってしまっては金利も取れないし、会社としても存続できません。
現在は金利引下げの「千載一遇のチャンス」が来ていると認識して下さい。
１．ここ半年間で金利を下げていない
２．金利が２％以上
の方は金利が下がる可能性があります。
手順としてはまず借換してくれる銀行を探して下さい。（できない場合はお手伝い可能です）
これはサラリーマンをしている方には時間的にも、スキル的にも難易度が高いかもしれませんが、やればやるほど上手になりますので臆さずに取り組んで下さい。
次は自分がスルガ銀行側にどんなことができるかを考えて下さい。
金利を引き下げてもらうからには、こちらもカードを切る必要があります。
例えば、
１．定期預金を入れる
２．金融商品を購入する
３．保険に加入する
など様々ですが、要はスルガ銀行の業績に貢献することです。
スルガ銀行に対して自分は何ができるのかをアピールして、担当者の共感とやる気を引き出すのです。
その他にも大事なのは担当者の進捗管理です。
このような状況ですので、金利引下げ依頼が殺到しています。
強く言わないと「金利引下げの稟議書」を書いてくれないばかりか、自分のところで握りつぶしてしまう担当者もいるので、いつ稟議書を準備するのか、いつ上席に提出して、審査部に提出するのはいつになるのか、嫌われるくらいしつこくする必要があります。
いろいろやることは多くて面倒なのですが、金利引下げのメリットは計り知れませんので、ぜひともチャレンジして下さい。
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７．購入後について
不動産投資の初級編ですが、前回までで物件の引渡しまでご説明しましたので、今回はいよいよ実際の運営になります。
引渡しで鍵を売主から受取り、いよいよアパートのオーナーになりました。
とはいっても、何か新しいことを始める必要はありません。
売主もどこかの管理会社に任せていたでしょうから、とりあえずは同じ管理会社に任せればよろしいかと思います。
ただ、挨拶も兼ねて一度は管理会社を訪問しておきましょう。
そこで何か問題を感じ取れば、ゆくゆくは管理会社を変える必要があります。
問題としてありえるのは以下の通りです。
・土日休み（客付けできない）
・担当者と合わない（好きになれない、嫌なやつ）
・会社がいいかげん
などです。上記以外にもありますので、何かを感じたらその感覚を大事にしてほしいと思います。
そして、その管理会社がまあまあ信頼できて、きちんと管理してくれるようなら、任せればよろしいかと思います。
一般的な管理費は５％～２％です。
もしも今後この不動産屋から売りに出る物件を購入したいと思うなら５％払った方がいいです。
物件管理以外の付き合いは無いと思うなら、管理費の値引き交渉をしてもよろしいかと思います。
管理会社以外にもリフォーム屋ともコネクションを構築しておきましょう。
方法として簡単なのは管理会社に「この物件を担当するリフォーム屋はどこになりますか？一度ご挨拶をしたいです」と伝えればOKです。
アパート経営にリフォームは絶対必要です。
いざ必要になった時に面識があるのとないとでは、経験上価格や納期等に大きな差が出ます。
相手も人間ですので、以下に関係者と良い関係を構築できるかがアパート経営の大きな要素になります。
後は日々の掃除をどうするかです。
頻度は１週間に１回程度ですが、もしも家からそれほど遠くなければ自分でやることをお勧めします。
それは、掃除をすることで入居者と自然にコミュニケーションが取れるからです。
入居者と面識があるか無いかで、何か起きた場合の対応が全く違ってきます。
このあたりもリフォーム屋との関係構築と全く同じです。
例えば給湯器が壊れてお湯が出ないなんていうトラブルがあったとします。
想像を働かせてほしいのですが、あなたが入居者として、いつも掃除を一生懸命している大家さんの顔が浮かべばクレームなどそうそう言えないはずです。
掃除費用も節約できるし、入居者との関係構築もできるということになれば、まさに一石二鳥です。
それ以外は、空室の募集、賃料の設定、トラブル対応、近隣対策などなどたくさんありますが、それは順番に手をつけていけばよいでしょう。
今まで数回にわたってご説明してきましたが、いかがでしょうか。
読んだだけでは実際の１０％位しか分からないと思います。
残りの９０％は実際にやってみないと分からないです。（既に大家さんをしている方はそのことが分かると思います）
ただ、正しい知識・スキル、そして実績者からの助言、正しい順序を持って取り組めばサラリーマンなら誰しも成功できると断言できます。
余談ですが、初心者の方が不動産投資をはじめて取り組む場合、９０％以上の確立でカモにされます。これは断言できます。
正しい方法で行えば必ず成功できる正解ですが、不動産業は魑魅魍魎が跋扈する恐ろしい世界であるということも頭の片隅において、慎重に取り組んで頂ければと思います。
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新年明けましておめでとうございます
本年もよろしくお願いいたします。
妻と３人の子供たちは妻の実家にいるので、私は東京・赤羽の実家でのんびりとすごしております。
皆さんはいかがお過ごしでしょうか？
私はとりあえず餅を食べて、近所の神社に初詣へ行ってきました。
父と二人で行きましたが、久しぶりに一緒に歩きながら話をたくさんしました。
妻と子供がいると、そちらに気を取られてしまい、両親と向き合う時間があまりにも無さ過ぎました。
たまにはこのような時間を持つことも大事だなと思った次第です。
神社に行く途中に商売柄どうしても空いている家や荒れているアパートを見かけると、住所を調べて謄本をあげたくなります。
大家さんも確実に世代交代の波が押し寄せています。
相続人である妻や子供たちが賃貸経営のやる気が無い、もしくは本業が忙しくてとてもじゃないけどやっている暇が無いなんてケースは、優良な良い物件を安く手に入れるチャンスです。
地元の不動産業者と良好な関係を構築し、そのような物件が出てきたら連絡をもらえるようにしておくと良いですね。
不動産投資にとって２０１９年はどんな年になるのでしょうか？
２０１８年は徐々に融資が閉じていった年でした。
この情勢が年明けにどう変わるかが注目です。
２０１９年３月の決算期に向けて、融資が多少緩む展開も予想されていますが、もっと閉じられてしまうかもしれません。
物件購入を検討されている方は、２～３月にワンチャンス狙いで物件購入の準備をされておくとよいかもしれません。
買えたら儲けものといったスタンスで。
また、４月以降も融資が厳しいのであれば、方針を見直す必要があるでしょう。
融資でアパートが購入できないなら、未だにローンが組める「太陽光発電」を狙ったり、現金で安い戸建を購入したり、もしくは住宅ローンを活用した投資を行うなどです。
中でも住宅ローンを活用した投資は注目です。
アパートマンションの購入には年収６００万円以上が目安とされていますが、住宅ローンなら年収２００万円から組むことが可能です。
具体的な方法は「賃貸併用住宅」、「賃貸併用シェアハウス」、「賃貸併用民泊」、「ヤドカリ」、「新築後未入居で転売」など他にもいろいろあります。
もしもご興味がある方はLINE＠からお問い合わせ頂ければ具体的なアドバイスも可能です。
新年早々いろいろ書かせて頂きましたが、大事なのは「今は融資が出ないから」、「良い物件がないから」諦めるのではなく、「○○だけど、○○は良さそうだから、そっちにシフトしよう！」と臨機応変に、その時々で熱い分野に投資することができる人が最終的には勝ち残り、富を築けるのではないかと思っております。
皆さんの２０１９年が良い年になりますように！
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６．物件探しから購入まで
前回はどのような物件を探すべきかにフォーカスを当てました。
今回はどのように物件を探すか、そして購入までどんな流れになるかを説明します。
物件探しに関しては、
１．ネット（楽待、けんびや、アットホーム等）
２．不動産屋から
３．知り合いから
４．塾・コミュニティから
等の方法があります。
１．ネットは最も一般的です。
ネットの物件は良い物はない。と言われていますが、半分正解で半分不正解です。
確かに載っているままの状態ではいまいちですが、一工夫することでおいしい物件にすることもできます。
２．に関しては懇意にしている不動産屋から紹介を受ける方法です。
特に街の不動産屋は両手（買手売手双方から手数料をもらう方法）を狙うことが多いので、未公開の良い物件を購入することができる可能性があります。
ちなみに、このような情報をもらうには不動産屋に好かれる必要があるのですが、このような不動産屋に嫌われるのは「管理費５％」をケチる客です。
例え５％払ったとしても良い物件を紹介してもらえるなら安いものです。
不動産投資の神様は自分ばかり儲けることをとても嫌います。
儲けはみんなにおすそ分けする位の広い気持ちを持ちましょう。
３．は既にやっている大家仲間から「物件を買わない？」と声がかかる場合があります。ただ、相手も高く売りたいので良い取引ができる可能性は低目です。
４．も良い物件を購入できる可能性があります。
私が運営しているLiveFreeにはプロ中のプロの提携業者がいます。この方が紹介して下さる物件は、はっきり言ってどこの塾・コミュニティにも負けません。並みの不動産屋ではとても太刀打ちできない知識と経験、そしていくつもの修羅場を乗り越えてきたすごい方です。ただ、買って頂く方も知識やスキルが必要になりますので、まずは当コミュニティの教材で勉強して頂き、必要な条件を満たしている方からご紹介することになります。
１．～４．までの方法で物件を探したら、いよいよ購入となります。
まずはローンの審査を通す必要があります。
ローンに関しては本が１冊書ける位の内容になりますので、ここでは割愛しますが、かなりの確立で落ちます。落ちると当然落ち込みますが、いつまでも落ち込んでいる時間はありません。早く立ち直って、次の金融機関を探しましょう。
ただ、一人でやるにはなかなか難しいでしょうから、必要であれば喜んでお手伝いいたします。
そしてローンが通ったらいよいよ契約になります。
契約時には「売買契約書」と「重要事項説明書」に記名捺印する必要があります。
気の利かない不動産屋だと当日いきなり見せられて、すぐに説明→記名捺印となります。そんなことでは良い契約ができませんので、必ず３日前くらいまでに内容を送付してもらい確認して下さい。
契約が終わりましたら、次は銀行に行って「金銭消費貸借契約書」を結びます。これはいくらを確かに借りて、毎月いくらをいつまでかけて返します。という契約になります。これに関しては銀行が相手なので、契約書に関しては交渉の余地がありません。
当日まで特に何もせずに、記名捺印するだけで大丈夫です。
その後はいよいよ受け渡し日です。
一般的な流れですと、朝に売主と買主が銀行に集まり、様々な書類に記名捺印します。
その後、銀行から売主へ必要金額が入金されたのを確認して司法書士が登記簿の所有権を変更いたします。
そして売主から買主へ鍵を渡され、これで一連の作業は終了いたします。
物件探しとローン付けは時間がかかりますが、それさえ済んでしまえば、明け渡しまで約１ヶ月のイメージです。
これであなたも晴れて不動産オーナーになりました！
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今年もありがとうございました
今年もあと僅かとなりました。
皆さんはどんな年だったでしょうか？
私はサラリーマンをリタイアしたり、自宅を購入したり、いろいろなことがありました。
不動産投資の世界ではスルガ銀行の問題が社会問題になり、融資がどんどん閉まっていきました。
特に新規で購入しようとするサラリーマンにとっては、かなり厳しく、不動産投資をはじめたいのにはじめられないという状況に焦れていた方も多かったのではないでしょうか。
来年はどんな年になるのでしょうか？
今年度は融資が閉じてしまったので、銀行も業績的に厳しいところが多く、とはいっても決算期に向けてあまりにも業績予想と乖離がある銀行は貸し出しに走るような予感もします。
もしも、買いたい物件がある方は来るべき融資が緩む時期に備えて頂きたいと思います。
また労働時間短縮の流れを受けて、残業代が減りますので、投資に参入したいサラリーマンはますます増えると思われます。
そんな方は不動産業者の甘言に騙されないように気をつけてください。人間はあまりにも前向きになると、常識的にダメでしょ？という投資もやってしまいがちです。
契約書のハンコを押す前にこの人はなんで勧めるんだろう？と相手の立場にたって、冷静に分析して頂ければ騙される可能性も下がると思われます。
何はともあれ、皆さんの２０１９年が良き年になりますよう、お祈りいたします。
今年はありがとうございました。来年もよろしくお願いいたします。
ペンギン野郎より
５．どんな物件を購入すべきか
前回までで不動産投資の予備知識というか、準備段階のお話をしてきましたので、いよいよここからは本編に入って行きます。
どんな、物件を購入すべきか？
これには答えがありませんが、良い物件とは以下のものです。
①利回りが高い
②土地と建物の価値の割には安い
③市場よりも安く売られている
④今は問題があって安く売られているが、自分だったらその問題を解決できる
⑤自分にしか知らない価値をその物件が持っている
①はこれをキーワードに探している方も多いと思います。
利回りが高いとCFが貯まりやすいため、初心者の方はこの①を求めるのも１つの方法です。
ただ、利回りが高いというのは探しやすいので、みんなが群がってしまい、なかなか購入できないという点と、この想定利回りというのは簡単に細工することができるので騙されないように注意する必要があります。
②利回りだけでなく、不動産という資産性が高いものを安く購入するという視点になります。保有中はそれほどCFは出ませんが、売却時にキャピタルゲインを得ることができます。
初心者に関しては①～③の視点で物件を探すと良いでしょう。
「利回り、利回り」と言っていると不動産屋から「ふっ！」と鼻で笑われてしまうのは、②～③の視点が欠けていることが多いです。
ですので、そのような経験がある方は②～③の視点でも物件をみるようにして下さい。
④から中級者編です。
これは何らかの事情で安くなっていますが、自分ならその問題を解決できる物件です。
例えば全部空室の物件は当然安く売られていますが、リフォームや適正な家賃設定、不動産屋への営業をすれば満室にできる自信があれば、これに該当します。
私も中野区で賃貸併用住宅を購入した際がこれに該当しました。
２～３階は普通のマンション。１階がオーナールーム、地下１階はオーナーの倉庫でした。
１階が１４０平米と広く、地下も広かったのですがかなり汚れていたのと、水周りなども無かった状況ですので、これは１階と地下１階の入居付けは大変だぞということで、割安に売られていました。
私は中野区という立地であれば、必ず埋まるという自信がありましたので購入し、想定以上の家賃で決めることができました。
そうなると、何が起きるか？
そうです、次に売却する時に高く売れることができるのです。
インカムゲインで儲けて、キャピタルゲインでも儲けることができるのです。
２棟目、３棟目を狙う方はぜひこの視点を持って頂きたいです。
また、このレベルになると収益専門の不動産屋にいるような、チャラチャラした営業では対応できません。不動産のプロと関係を築いて、このような物件情報が入るようにしなくてはなりません。
⑤は上級編です。
ここまで来るとセミプロの腕前が必要になります。
イメージが沸きにくいと思いますが、例えばこんなケースです。
「築古、利回りも普通、立地も微妙」このような物件を見たことありますよね。
もしかしたらその物件はお宝かもしれません。
例えば新築建売がたくさん建っている立地で（駅から遠いが環境が良く、小中学校にも近い）、境界が確定していて（すぐに売れる）、道路付けが良い（建売業者が設計を入れやすい）であれば、例えば使っていない余分な土地を購入後すぐに売ることができ、そうなると利回りが跳ね上がります。
上記はほんの一例ですが、プロの不動産投資家はこのような物件を狙います。
本当に儲かる不動産投資は⑤であることを知っているからです。
普通の人は①からはじめて次第に②、③とレベルが上がっていくのですが、③で止ってしまう人がほとんどです。
④以上のレベルにいくには、よほど運が良いか、そのような物件を保有していて、実際に今後も規模を拡大していくような人に巡り合えるかによります。
その点、ここを読んでいる方は大変運が良いと思います。
私もそのような物件を持っていますし、コミュニティの提携業者には私なんかよりも不動産に精通しているプロ中のプロがいるからです。
私はこの方を勝手に師匠と思っています。
私のスタンスとして「私は一般の人よりも不動産に詳しいが、もっと詳しい知り合いがたくさんいるので、必要であればその方を紹介する」です。
話がずれましたが、以上が購入すべき不動産になります。
もちろん①～⑤に該当しない不動産も時と場合によっては購入することもありますが、それはレアケースとして割愛させて頂きます。
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