不動産投資家が肝に銘じておくこと
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不動産投資で失敗しないためには、必要なことがあります。
「自分ひとりだけ儲けようとしない」ことです。
投資家さんと会っていると、本当に様々な方がいらっしゃいます。
会ってみて、とても素晴らしい方がいらっしゃると思えば、ちょっと残念な方もいらっしゃいます。
その印象がどこから来るのか自分なりに考えてみました。
そうしたら１つのことに気がつきました。
素晴らしいと思える方は、自分のことも相手のことも大事に思っているのです。簡単に言えばギブを重視してテイクを期待しないのです。
まず相手に何かを提供して、テイクはその後って感じです。
そのような方に接すると、自分はこの人のために何かしてあげたいなと思うのです。
「返報性の原理」です。
私も自分の持つ情報に関しては極力発信するようにしています。
発信することで、また情報が入ってくるようになるからです。
ただ基本的に相手から何かを求めることはしません。
現段階では私の方が情報や人脈を持っているかもしれませんが、今後その方が成長することによって、長い目で見ればお互いのメリットになるからです。
あともう１つは、お金についてはあまりシビアにしないことです。
例えば修繕に関しても、たくさんの相見積もりを取って少しでも安くすることは意味がありそうに思えますが、相手からすれば手間ばかりかかって面倒なお客だと思われてしまいます。
安くすれば、分からない箇所で手抜きをすることもあります。
であれば、自分とフィーリングの合う馴染みの修理屋さんと末永く付き合い、値段に関しても向こうの言い値でやるくらいの関係を築くと、気持ち良く仕事をしてもらえますし、困ったことがあっても助けてもらえます。
私は高橋さんという方に良くしてもらっているのですが、ある時こんなことがありました。
私は家族と旅行で伊豆にいました。
前の日にたくさん遊んで、夜中に寝ていたのですが、シェアハウスの入居者から電気がつかないとクレームが入ったのです。
入居者も朝までに仕上げなくてはいけない仕事があったらしく、ものすごい剣幕です。
でも私は３００キロは離れた場所にいたので、駆けつけるわけにもいきません。
困った私は夜中の１１時だったのにも関わらず高橋さんに電話しました。
高橋さんは電話しても出なかったのですが、すぐに折り返してくれました。
事情を説明したところ、すぐに現場へ行ってくれました。
原因は劣化による電気コード焼けだったのですが、代替品のテーブルタップを用意してくれて、とりあえずは電気が使えるようになりました。
これはほんの一例で、トラブルが多いシェアハウスは高橋さんがいなかったら、絶対に運営できていないです。
ということで、投資家さんを見ていると見積もりにシビアになるのは良いですが、もっと気持ちよく仕事をしてもらう視点も必要なのになと思ったりしています。
繰り返しになりますが「自分だけが儲けようとしない」これは投資に限らず、全てにおいて重要なのではないでしょうか。
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成功している不動産投資家の特徴
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不動産投資家の方々と会う機会が増えています。
中にはすごく成功している人がいます。
一方であまり成功していない方もいらっしゃいます。
その違いは何だろうと常々考えており、半ば１つの研究対象としております。
様々な要素があるのですが、１つは「物件購入など重大な決断をする時に何を重視しているか」です。
これは概ね３つに分かれます。
１．勘
２．経験
３．データ
この３つです。
ところで３つの順番ですが、きちんと意味があります。
それは何でしょうか？
答えは判断基準として正しい順に並べました。
真逆だと思った方も多いと思います。なぜでしょうか？
それではダメな順から説明します。
まず一番ダメなのはデータです。
データは数値を並べて、計算したりこねくり回したりして、何らかの意味を読み取りますが、多くの場合は全く意味がありません。
第一に素人投資家の皆さんが持ってくる数字が全然ダメな数字なのです。
入居率８０％、９０％、９５％
全く根拠がありません。
本体価格の３％が年間のCFだったら良い物件。
こんな数字の根拠はなんでしょうか？
データとして持ってくる数字、指標が意味のないものなので、それを元にしても意味がないのです。
むしろお客を騙すことに利用されます。
収益還元法などはその最たる例ですね。
収益不動産屋がとても細かいデータを見せてくる時は、騙しにかかっているなと考えて警戒して下さい。
次にダメなのは、経験です。
経験は過去の成功や失敗を元に判断を行います。
ですので、判断としては正確なことが多いですが１つ注意が必要です。
経験に頼っていると新しいことができません。
イノベーションが生まれません。
不動産投資も経営です。
いつまでも同じことをしていたら、世間に取り残されてしまいます。
例えば、地方で高利回り物件を得意としている方がいるとします。
確かにそっちの地方で高利回りで成功しているかもしれません。
今後も築古高利回りをやっていれば失敗しないかもしれません。
でもその様な方は、東京の新築アパート利回り４．０％なんて物件があっても理解できないかもしれません。
過去の経験が邪魔をしているのです。
この新築アパートのある２３区は、地方の都市と違って、着実に土地公示価格が上がっているのです。
つまり持っていると価値が上がっていくので、現在の利回りが高いのです。
こちらを見て頂ければ分かりますが、日本全体を見ると、土地値が上昇しているところもありますが、下落しているところもあります。
例えば公示価格平均１位の東京は４．２％ほど上昇していますが、２位の大阪は１．６％しか上昇していません。
この２．６％の差は長期で考えるととても大きな差になりますので、物件の利回りに影響しているのです。
そして、一番良い判断基準は「勘」です。
勘といっても、あてずっぽうで決めているわけではありません。
有形無形の様々な経験、数値、正確なデータなどあやゆる要素を検討して、その上で決めているのです。
ここで大事なのは勘とあてずっぽうを混同してはいけません。
例えば投資の初心者は勘など持ち合わせていません。
あてずっぽうです。これで判断すると痛い目に遭います。
特に本当の勘を得るまでの期間、初心者のうちは正しい勘を持った方のところに相談し、見解を教えてもらうことが重要です。
時には費用が発生するかもしれませんが、それで正しい判断をしてもらえるなら安いものです。
不動産は扱う金額が大きいので、失敗したら人生が狂ってしまいます。
そして、失敗しない手堅い１棟目、２棟目を購入し苦労しながら運営することで、だんだんと勘が養われていくわけです。
その勘を磨く方法があります。
勘というのは、言うならば心の目ですから、美しいものを見て、大事な友人家族と過ごすことによって、心の目をきれいにするのです。
日本のサラリーマンは会社のストレス、家庭のストレス、忙しさ、低賃金によって心の目が曇っています。
意識的に日常とは違う行動を取って、非日常を味わい、心の目をきれいにすることで、勘が働くようにしなくてはなりません。
お金を使わなくても、例えばいつもと違う道で通勤してみる、定食屋でいつもと違うものを注文してみる、美術館に行ってみる、道に咲いている花をスケッチしてみる、奥さんにいつもありがとうと言ってみる。
どんなことでも構いません。
ちょっとの工夫で今の人生が良い方向に変わるわけですから、やってみない手はないと思いますよ。
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太陽光発電投資 購入後のイメージ
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太陽光発電投資に興味があるけど、イマイチ購入後のイメージがわかないって人も多いかと思います。
そんな太陽光発電投資初心者の方向けにまとめてみました。
まずどんな人が買えるかという点ですが、
・就職していて
・勤続１年以上
・年収３５０万円以上
このあたりが最低限のハードルになります。
そして
・自己資金５０万円以上
です。
登記費用やローンの先だしという、ローンが始まっても売電収入が１ヵ月後とかになる場合があるので、その費用が必要です。
（ちょうど、４月１日に就職したけど、給与は４月２５日なので、給与までの生活費を用意しておく必要がある）こんなイメージです。
そして、以上の条件をクリアし、晴れて物件を購入できた場合ですが、
フルローンで期間１５年で２５００万円、利回り９．５％の物件を購入すると、
年間平均ですと月に２～４万円位のCFが出ます。
（売電収入が１８万円でローン返済が１５万円というイメージです）
もちろん冬は日照が少ないので売電金額も少なくなりますし、夏は日照時間が長いので売電金額は多くなります。
たった２～４万円かと思う方もいるかもしれませんが、これはあくまでもローンがある１５年間です。
１５～２０年の間はローンが終了しますので、先の１８万円が全て入ってくるのです。
例えばリタイアを目標としているけど、そんなに急がないよという人は太陽光が最適です。
１５年頑張って持つ、もしくは繰上げ返済をしてローンを完済してしまえば毎月１８万円という大卒初任給並みの収入があるのです。
もしも３基持っていれば、余裕でリタイヤできます。
さらに２１年以降は、政府による固定買取が終わってしまいますが、先日の日経新聞では東京ガスが１ｋｗｈあたり１０．５円で買取ると公表しています。
つまり、１基あたり月額約１０万円、３基持っていれば月額３０万円。
これが、ずーっと入ってくるのです。
もちろん草刈りやメンテナンスは必要になりますが、月額３０万円が入ってくれば、これだけで生活できてしまいます。
ただ、そのためにはきちんとした物件を選ぶ必要があります。
パネルもちゃんとしたメーカーのものが良いでしょう。
そのような良い物件を購入できるのであれば、ちょっと時間はかかりますが、セミリタイヤを達成するためには太陽光が一番なのではないかと思っています。
あと、おまけになりますが、太陽光発電の１番の旨みは「消費税還付」です。
もしも３基購入すれば、約４００万円は入ってきますので、これで中古の戸建を購入します。
家賃が５万円位入ってきます、太陽光３基のキャッシュフローが９万円とすると、１４万円です。
１年間で１６８万円です。
何が言いたいか、つまり３年間キャッシュフローを貯めれば、中古の戸建がまた買えてしまうのです。
中古の戸建を買い増しすると、月のキャッシュフローは１９万円。
１年間で２２８万円です。
次は２年で戸建が購入してしまいます。
私はこれを「雪だるま効果」と勝手に呼んでいます。
つまり、太陽光をフルローンで、買えるだけ買ってしまうという、「雪だるまの芯」を最初に作って、それを斜面で転がせば、後はどんどん雪だるまが大きくなるように、お金が増えていくのです。
セミリタイヤをしたい方は、いかにしてこの雪だるまの芯を作るかに注力して下さい。
当然ですが、芯が大きくなればなるほど、雪だるまが成長するスピードは早まります。
中古の戸建を２件購入したあたりからは、急速な資産拡大を実感できるはずです。
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厳しい融資情勢で投資家が取るべき行動
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不動産投資をしていると、どうしても大きな物件が欲しくなります。
RCで４階建て。１．５億円フルローン
こんなフレーズを聞くと心が躍ります。興奮します。
でも、最近はそうじゃないのかな？と考えています。
確かに金額の大きな物件を購入すれば、CFも大きくなりますし、資産も拡大します。
そして所有欲も満たすことができます。
でも、負債も大きくなりますし、修繕費用も大きくなります。
そしてローンもなかなか通りません。
それで、最近考えている方法が以下の通りです。
これは会員のSさんがいろいろ行動してくれた結果なのですが、
１．信金や地銀のフリーローンで資金調達（1000万円）
（Sさんが見つけたのは某信金 期間10年 3%台中盤）
２．フリーローンで1000万円台の中古物件を購入
（横浜周辺 木造築30年 利回り13%）
３．10年後に購入価格で売却
補足説明になりますが、ここで購入する物件は土地値、もしくは土地値以下になります。
私が言う土地値とは、オープンハウスなどの建売屋が購入する価格です。
なぜ、土地値以下のアパートがあるかといいますと、
仮に更地だったら1500万円の土地があったとします。
でもここには４世帯が入居していて、もしも追い出すとすると費用が約100万円かかります。
また、更地にするためには解体費用がかかります。これも約100万円かかります。
つまり、更地なら1500万円の価値があるのですが、アパートがあって、入居者がいるため減価されて1300万円で購入することができるのです。
仮にこのアパートを1300万円で購入すると毎月15万円の家賃が入ってきます。
それに対してフリーローンは毎月の返済が10万円です。
満室なら５万円のCFが、１部屋空いてもトントンか少し残るくらいです。
そして１０年後にはローンの返済が終わりますので、15万円の家賃が全て入ってきます。
また、10年後には返済も終わりますので、更地にして売却しても良いです。
つまり、持ってよし、売ってよしの投資なのです。
不動産投資の本を読むと、とにかくキャッシュフローと書かれています。
確かに経営上はキャッシュフローは大切です。
でも、これって資金繰りの影響が大きいのです。
いくら売上げがたっても、手形やファクタリングだと回収が遅くなるので、資金繰りが悪化して黒字倒産。
こんなことが起きないようにキャッシュフローの要素は大事なのです。
でも、個人投資家で貸家業というのは現金商売に近いので、資金繰りをそこまで追求する必要はないです。
むしろキャッシュフローに着目してしまうと、このような投資は対象外になってしまいます。
最後にもう１つ重要な論点があります。これは最後まで私が説明すると問題でそうなので、考えて下さい。考えて分かるレベルの人だけ検討して下さい。
連想ゲーム形式です。
・フリーローン
・無担保融資
・用途自由
・現金購入
・抵当権つかない（乙区きれいなまま）
・トラスト
・共同担保なかなか用意できない
・！
みなさん分かりましたでしょうか？
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７月２４日（水）にセミナーをやります
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以下の通りセミナーをすることになりました。
https://www.sunward-t.co.jp/
サンワード貿易主催のセミナーで、この会社がやるセミナーに今まで参加したことがない方は無料で参加できます。
今回のテーマは、
「不動産への融資が厳しくなっても、規模を拡大する方法」です。
昨今は、なかなか融資が出にくくなっており、今までOKだった方も融資が出ずに、規模の拡大ができなくなっております。
そんな中でも過去の方法から脱却し、規模の拡大に成功している方がいます。
それは「太陽光発電所の購入と、消費税還付による中古戸建の現金購入」です。
太陽光発電所に関しては未だにフルローンで購入することができます。
今までは信用毀損し、不動産が購入できなくなるという心配から二の足を踏んでいた方も多いかと思いますが、銀行から不動産向けの融資が出なくなった今ですと、銀行の顔色を窺う必要もないのではないでしょうか？（そもそも信金とか地銀ですと、信用毀損とはみなさないところも多いです）
太陽光発電所を購入しても月々のCFはわずかですが、それよりも大きいのが消費税還付です。
例えば２０００万円の物件を２基フルローンで購入できたとします。
この場合のCFは月々２基で５万円前後となりますが、消費税還付で３００万円近くお金がかえってきます。
この３００万円を利用して中古の戸建を購入するのです。
私はこの春に大阪市内で１３５万円の戸建を購入しました。
月々の家賃は地域最安値を下回る３．３万円です。
リフォームをしない代わりに格安の条件で契約しました。
この場合、利回りは２９．３％になります。
３００万円あれば戸建を２つ購入できます。
太陽光発電所をフルローンで購入でき、おまけで中古戸建を入手できるというのは、かなりおいしい話なのではないでしょうか。
このあたりを実例を交えながら、お話をしていきたいと思います。
今までブログやLINE＠をご覧頂きながらも、まだお会いできていない方もいらっしゃると思います。
初回の方は無料で参加できますので、この機会にぜひご参加下さい。
参加に関しては上記のURLにありますフォームからエントリーして下さい。
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スルガ銀行と中古アパートとサブリース契約
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スルガ銀行問題はシェアハウスばかりがクローズアップされていますが、もっと被害者が多くて、根が深い問題があります。
ひょっとしたら、まだ自分の置かれている状況のやばさに気がついていない方も多いかもしれません。
それは、
１．スルガ銀行で
２．中古地方物件を
３．サブリース契約 で購入された方です。
特に２０１４～２０１８年にかけて購入された方は要注意です。
何がヤバイかというと、サブリース契約です。
この契約はサブリース代金がローンの返済よりも１０万円～２０万円位上回るように設定されています。
サブリース契約が継続されるならば問題がないのですが、ヤバイのはサブリース会社が自転車操業状態になっていて、いつ倒産してもおかしくないところがある点です。
簡単に言うと、こんな感じです。
ローン返済 ５０万円
相場の家賃合計 ３０万円
サブリース ６０万円
相場の家賃よりも高いサブリース設定されているとすると、差額の３０万円はサブリース会社が負担しているのです。
なんでこんなことをしているかというと、利回りを上げるためにしているのです。
不動産の価格は様々な方法で決めますが、最も基本的な積算法でやると、上記の物件は３０００万円にしかなりません。
でもサブリース月額６０万円とすると、収益還元法という魔法を使うことにより、利回り１０％、７２００万円で売却することができるのです。
業者はここで４２００万円の利益を上げます。
それで、この４２００万円が業者の利益であり、高額サブリース料の財源になります。
でも、ご存知の通りスルガの融資が止ってしまいました。
今までは売買の利益で、高額なサブリース料を払っていましたが、それが止ってしまうと自転車操業なので倒れるしかありません。
その兆候が出ていないか確かめる必要があります。
このブログをみて心配な方は以下のチェック項目を確認して下さい。
１．自分の契約がサンタメかどうか確認
２．地場の不動産屋へ複数件問い合わせを行い、賃料相場とサブリース代に乖離が無いか確認
３．契約時の担当者が在籍しているか
４．在籍していなければ会社を訪問して状況を確認（畳もうとしている会社はそれとない雰囲気を醸しているものです）
もしも複数該当しているならばかなりのピンチです。
早急に手を打つ必要があります。
その対処についてですが、
まず早急に金利交渉として下さい。
金利交渉にも様々なパターンがあります。
ブログ読んで成功するほど甘くはないので、ぜひうちが主催するセミナーに参加して下さい。
https://twitter.com/akabaneooya/status/1146226103532453888
次にサブリース契約がいつ反故にされてもおかしくない状況ですので、次の管理会社をみつける必要があります。
早めに現地に行っていただき、地場の不動産屋を訪問し委託先を見つけて下さい。
サブリース会社が倒産したら、それまでに回収された家賃は返ってこないと思って下さい。
スルガ銀行から借りているけど自分の物件はシェアハウスじゃないし安心なんて思っていると破綻しかねません。
シェアハウスは都内でなんだかんだ言っても賃貸ニーズがあるのですが、地方になるとかなり運営が厳しくなることが予想されています。
一刻も早く自分の状況に気がつき、行動して下さい。
もしも不安な方はLINE＠からご連絡下さい。
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6月の太陽光売上
6月の太陽光の売上を集計しました。
約66万円の売上でした。
返済が約40万円なので、粗利は26万円です。
6月は割と雨が多かったのですが、これくらいの数字であれば満足です。
それでも年間にならして、税金引いて、メンテナンス費用を引くと、月当たりの利益は3〜5万円です。
この数字は一見低そうに見えるのですが、実は凄いのです。
まずはフルローンで引けます。
全てローンで買って、月々利益が出るというのは凄いことです。
また、15年ローンが終われば、全て粗利になります。
今月の私であれば66万円の粗利になります。
これが5年続きます。
固定買取制度は20年間なので、ローンが終わった残り5年間は特においしいのです。
また、20年後も10円前後で買い取ってもらえますので過積載の物件でしたら100万円前後の収入があります。
そんな太陽光発電ですが、物件の取り合いになってます。売り物も多いですが玉石混交です。
私の本業は不動産投資ですが、今の融資状況や物件の相場を鑑みると、明らかに太陽光発電投資の方が良いのではないかと思ったりもします。
今面白いことを考えていまして、太陽光発電の物件選定、融資アレンジ、そして消費税還付からの還付金を用いた不動産投資。
この一連の投資を成功報酬で請け負ったら面白いなと。
簡単に言えば、自己資金ゼロで太陽光発電所が買えて、その還付金で不動産も買えるのです。
これからは不動産をただで買う時代です。
会社員をリタイヤしてからは、毎日不動産のことを考えています。
面白いアイデアが次々と浮かんできます。
このアイデアに興味がある方、こうしたら良いよという意見をお持ちの方、LINE @にメッセージをご送付ください。
