成功している不動産投資家の特徴
ここを押して頂けるとうれしいです
不動産投資家の方々と会う機会が増えています。
中にはすごく成功している人がいます。
一方であまり成功していない方もいらっしゃいます。
その違いは何だろうと常々考えており、半ば１つの研究対象としております。
様々な要素があるのですが、１つは「物件購入など重大な決断をする時に何を重視しているか」です。
これは概ね３つに分かれます。
１．勘
２．経験
３．データ
この３つです。
ところで３つの順番ですが、きちんと意味があります。
それは何でしょうか？
答えは判断基準として正しい順に並べました。
真逆だと思った方も多いと思います。なぜでしょうか？
それではダメな順から説明します。
まず一番ダメなのはデータです。
データは数値を並べて、計算したりこねくり回したりして、何らかの意味を読み取りますが、多くの場合は全く意味がありません。
第一に素人投資家の皆さんが持ってくる数字が全然ダメな数字なのです。
入居率８０％、９０％、９５％
全く根拠がありません。
本体価格の３％が年間のCFだったら良い物件。
こんな数字の根拠はなんでしょうか？
データとして持ってくる数字、指標が意味のないものなので、それを元にしても意味がないのです。
むしろお客を騙すことに利用されます。
収益還元法などはその最たる例ですね。
収益不動産屋がとても細かいデータを見せてくる時は、騙しにかかっているなと考えて警戒して下さい。
次にダメなのは、経験です。
経験は過去の成功や失敗を元に判断を行います。
ですので、判断としては正確なことが多いですが１つ注意が必要です。
経験に頼っていると新しいことができません。
イノベーションが生まれません。
不動産投資も経営です。
いつまでも同じことをしていたら、世間に取り残されてしまいます。
例えば、地方で高利回り物件を得意としている方がいるとします。
確かにそっちの地方で高利回りで成功しているかもしれません。
今後も築古高利回りをやっていれば失敗しないかもしれません。
でもその様な方は、東京の新築アパート利回り４．０％なんて物件があっても理解できないかもしれません。
過去の経験が邪魔をしているのです。
この新築アパートのある２３区は、地方の都市と違って、着実に土地公示価格が上がっているのです。
つまり持っていると価値が上がっていくので、現在の利回りが高いのです。
こちらを見て頂ければ分かりますが、日本全体を見ると、土地値が上昇しているところもありますが、下落しているところもあります。
例えば公示価格平均１位の東京は４．２％ほど上昇していますが、２位の大阪は１．６％しか上昇していません。
この２．６％の差は長期で考えるととても大きな差になりますので、物件の利回りに影響しているのです。
そして、一番良い判断基準は「勘」です。
勘といっても、あてずっぽうで決めているわけではありません。
有形無形の様々な経験、数値、正確なデータなどあやゆる要素を検討して、その上で決めているのです。
ここで大事なのは勘とあてずっぽうを混同してはいけません。
例えば投資の初心者は勘など持ち合わせていません。
あてずっぽうです。これで判断すると痛い目に遭います。
特に本当の勘を得るまでの期間、初心者のうちは正しい勘を持った方のところに相談し、見解を教えてもらうことが重要です。
時には費用が発生するかもしれませんが、それで正しい判断をしてもらえるなら安いものです。
不動産は扱う金額が大きいので、失敗したら人生が狂ってしまいます。
そして、失敗しない手堅い１棟目、２棟目を購入し苦労しながら運営することで、だんだんと勘が養われていくわけです。
その勘を磨く方法があります。
勘というのは、言うならば心の目ですから、美しいものを見て、大事な友人家族と過ごすことによって、心の目をきれいにするのです。
日本のサラリーマンは会社のストレス、家庭のストレス、忙しさ、低賃金によって心の目が曇っています。
意識的に日常とは違う行動を取って、非日常を味わい、心の目をきれいにすることで、勘が働くようにしなくてはなりません。
お金を使わなくても、例えばいつもと違う道で通勤してみる、定食屋でいつもと違うものを注文してみる、美術館に行ってみる、道に咲いている花をスケッチしてみる、奥さんにいつもありがとうと言ってみる。
どんなことでも構いません。
ちょっとの工夫で今の人生が良い方向に変わるわけですから、やってみない手はないと思いますよ。
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